Итак, когда можно передать общее имущество в собственность третьим лицам:
1) если 100% собственников согласны;
2) если эта передача не противоречит закону. Видимо, здесь имеется в виду то, что в Жилищном кодексе РФ есть также запрет на отчуждение доли (ч. 4 ст. 37), поэтому эта новая статья в ГК РФ касается только СНТ.
Вряд ли часть 5 ст. 259.3 ГК РФ (разрешающая передачу в собственность третьим лицам общего имущества) отсылает к ч. 2 ст. 259.2 ГК РФ (запрещающую такую передачу), иначе получается какой-то абсурд, поэтому я предположил, что имеется в виду отсутствие противоречий именно специальному закону (ЖК РФ или 217-ФЗ). Да и по форме 100%-ого согласия тоже есть вопросы.
3 ст. 7 Закона № 417-VIII).
Тень ответственности
Вопрос ответственности сособственников многоквартирных домов также является актуальным и для большинства сособственников такого дома неизвестным.
В ст. 13 Конституции Украины указано: собственность обязывает. Собственность не должна использоваться во вред человеку и обществу.
Неопределенность в указанную норму вносит словосочетание «в пределах определенной в соответствии с законом общей территории», поскольку подобного закона пока нет, однако представляется, что законодатель таким образом сделал отсылку к уже существующим нормам Жилищного кодекса и законодательства о гаражных объединениях, о садоводстве и огородничестве и т.п.
Статьи 259.2–259.4 ГК определяют порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом:
Ломоносова, являюсь основателем и руководителем юридической компании «Абонент Консалт», которая работает с товариществами по всей России с 2015 года. Пишу данную статью как юрист, практикующий в данной сфере уже более 10 лет.
«Виновником торжества» является Федеральный закон от 24.07.2023 № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».
Данный закон указывает перечень других законов и кодексов, в которые вносятся изменения. Чтобы статья не получилась огромной, давайте обсудим только основные и самые интересные изменения.
Статья 123.12 ГК РФ дополняется следующим положением: «Товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества».
Собственно, ничего нового тут нет, норма просто перенесена из ст. 123.13, которая утратила силу.
Перечисленные правонарушения влекут за собой предупреждение либо наложение штрафа на граждан от 1 до 3 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 17 до 51 грн) и предупреждение либо наложение штрафа на должностных лиц — от 3 до 7 необлагаемых минимумов доходов граждан (от 51 грн до 119 грн).
Наименее распространенными случаями являются применения уголовной ответственности. Вопросы уголовной ответственности регламентируются статьями Уголовного кодекса Украины и касаются персонально физических лиц.
Поэтому на данном виде ответственности не будем останавливаться.
К ответственности могут привлекаться не только сособственники, но и само ОСМД или управляющий в случае нарушения ими положений устава ОСМД или в соответствии с договором о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом.
Летом 2023 года наши законодатели приняли поправки в Гражданский кодекс РФ, которые касаются сферы работы нашей компании – то есть поправки напрямую коснутся ТСН, ТСЖ, СНТ, ДНТ и прочих товариществ, партнерств. Настоящий обзор изменений в Гражданский кодекс РФ с 01.10.2023, обзор закона от 24.07.2023 года № 351-ФЗ, является частным мнением автора статьи.
Цель обзора – сделать новый закон про общее имущество более понятным для наших клиентов и просто посетителей сайта нашей компании, поэтому она написана максимально простым языком.
Конечно, у читателей комментариев к закону возникает логичный вопрос, а кто, собственно говоря, пишет обзор. Давайте познакомимся. Я, автор данной статьи – Садов Александр Сергеевич – работаю в сфере ТСЖ с 2012 года, юрист, закончил юридический факультет МГУ им.
Закона № 2866-III, сособственники многоквартирного дома за нарушение законодательства об объединении несут гражданскую, уголовную, административную ответственность согласно закону.
Выше мы уже рассмотрели принципы гражданско-правовой ответственности сособственников за общее имущество. Теперь обратим внимание на вопросы индивидуальной ответственности (гражданской, уголовной и административной) сособственника за свои действия.
Согласно общему правилу, предусмотренному ст. 1166 Гражданского кодекса Украины, имущественный вред, причиненный неправомерными решениями, действиями либо бездеятельностью личным неимущественным правам физического или юридического лица, а также вред, причиненный имуществу физического или юридического лица, возмещается в полном объеме лицом, причинившим вред.
В качестве примера применения ст.
(в ред. Федерального закона от 19.07.2018 N 217-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью.
Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался.
Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).
Объем обязательств и ответственности каждого сособственника, не надлежащим образом исполняющего соответствующие обязанности по данному договору, определяется пропорционально его доле сособственника.
Касательно второй группы ответственности, которая может возникать в результате действий уполномоченного лица (лиц) и/или управляющего, совершенных с превышением предоставленных им полномочий, Закон № 417-VIII прямо закрепляет, что сособственники по таким обязательствам ответственности не несут.
Относительно многоквартирных домов, в которых созданы ОСМД, положение об ответственности устанавливается положениями Закона № 2866-III. Так, аналогично домам без ОСМД, ответственность каждого сособственника определяется пропорционально его доле сособственника.
Однако закон об ОСМД рассматривает вопрос ответственности несколько шире.
Так, в соответствии со ст.
Сособственники имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно, если иное не установлено договоренностью между ними (ч. 1 ст. 369 ГК Украины).
Для общей совместной собственности на общее имущество в многоквартирном доме характерны следующие особенности:
Если квартира либо нежилое помещение принадлежит более чем одному сособственнику, реализация прав и исполнение обязанностей сособственниками квартиры или нежилого помещения, включая участие в управлении многоквартирным домом, осуществляются в порядке, предусмотренном законодательством для реализации права общей собственности (ч. 3 ст.
РФ), а вот для СНТ по Закону 217-ФЗ это прямое указание на то, что голоса на собрании нужно считать именно по площади. Прямой нормы о подсчете голосов на собраниях в СНТ до 01.10.2023 года не существовало, и на практике голоса считали так, как напишут в уставе.
Ну а если этот важный пункт в устав забыли написать, то считают как попало, кому как нравится (а потом судьи хватаются за голову, как вообще кворум считать при оспаривании собраний в СНТ).
Внимания заслуживает часть 4 ст. 259.3 ГК РФ. Идейно ее списали с пункта 3 части 2 ст. 44 ЖК РФ + ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Речь в статье о том, что общее имущество может быть передано во владение или пользование (например, в аренду) третьим лицам, но только по решению общего собрания собственников, причем 2/3 голосов, и не от участников собрания, а от всех числа голосов всех собственников (голосование по площади).
