Методы оценки объекта недвижимости

Методы оценки коммерческой недвижимости

На данный момент на рынке коммерческой недвижимости представлен огромный ассортимент различных по своему качеству и возможной полезности коммерческих сооружений, и определение их стоимости требуется для множества целей. Оценка коммерческой недвижимости нужна, например, для купли-продажи, учета объекта в уставном капитале компании или же для принятия управленческих решений. Выделяют три главных подхода для анализа и оценки коммерческих объектов: затратный подход к оценке недвижимости, сравнительный и доходный подходы.

Данные глобальные подходы к оценке включают в себя несколько из методов, позволяющих оценить выгоду от покупки объектов, учитывая разные критерии. Особенности оценки зданий, сооружений определяются их индивидуальными характеристиками. Независимая оценка зданий и сооружений позволяет обеспечить полное понимание перспектив покупки и определить способы использования здания, которые обеспечат владельцу максимально возможный доход.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости предлагает определить величину восстановительной стоимости или стоимость полного замещения здания, учитывая его износ. В восстановительной стоимости учитываются все издержки на возведение абсолютного аналога этого же здания, с применением одинаковых материалов, конструкций, технических особенностей и т. д.

Его применение можно разделить на четыре этапа:

1. Сначала рассчитывается реальная цена на участок земли с учетом максимально эффективного способа его использования.
2. Далее определяется стоимость восстановления здания.
3. Затем выявляются различные виды износа здания, его обесценивания или функционального устаревания.
4. И, наконец, итоговая стоимость рассчитывается увеличением стоимости участка на сумму восстановительной стоимости.

Этот подход зарекомендовал себя, как один из самых точных и достоверных при анализе только что построенных объектов, объектов, строительство которых еще не завершено, и инвестиционных проектов. Однако, его использование не всегда оправдано – определение стоимости затратных подходом не всегда показывает корректные результаты, для оценки доходоприносящих объектов недвижимости, для которых можно применить множество других методов оценок коммерческой недвижимости.

Сравнительный метод к оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости предполагает сравнение здания, которое подлежи оценке, с аналогичными ему объектами, рыночная стоимость которых известна. Его основу составляют два принципа:

1. Спрос и предложение – принцип, позволяющий связать потребность в данном объекте недвижимости с ограничением предложения ему подобных на рынке.
2. Принцип замещения – разумный покупатель не заплатит за товар сумму большую, чем за такой же товар при условии их одинаковой полезности.

Преимуществом этого подхода является точный учет изменений финансовых условий и не только ситуацию на рынке недвижимости, но и состояние в экономики страны в целом. Данный подход возможно применять практически ко всем объектам, информация о продажи которых есть на рыке, но необходимо не забывать, что точных копий объектов на рынке крайне мало, поэтому необходимо делать соответствующие корректировки при оценке коммерческой недвижимости. Однако, многое зависит и от стабильности и активности рынка.

Доходный подход к оценке недвижимости

В основу доходного подхода при определении рыночной стоимости недвижимого имущества лежит идея о том, что стоимость зданий, сооружения и строений должна соответствовать наибольшему количеству доходов, которые объект способен принести владельцу после покупки. Методика оценки сооружений и зданий при применении данного подхода считается наиболее удачным в плане оценки эффективности и выгоды инвестиций. При применении метода прогнозируются доходы за несколько лет эксплуатации объектов.

В доходном подходе при оценке недвижимости выделяют несколько стадий:

1. Сначала рассчитывается доход от пользования объектом в текущей рыночной ситуации.
2. Определяется сумма издержек от эксплуатации и обслуживания объекта, амортизационные отчислений и т. д. и вычитаются из прогнозируемого дохода.
3. Затем определяется величина чистого дохода от предполагаемой продажи здания в конце прогнозного периода.
4. В итоге, исходя из получившихся сумм, специалистом рассчитывается общая выгода от покупки здания.

Итак, с помощью независимой оценки коммерческой недвижимости покупатель или инвестор могут с легкостью проанализировать выгоду своего вложения перед тем, как совершить сделку. В зависимости от особенностей недвижимости специалистом выбираются различные совокупности методов оценки зданий и сооружений, позволяющие выбрать наиболее эффективные способы ведения бизнеса в будущем.