Иванишин, С.Ю. Морозов, Т.Н. Михалева
1. При прекращении действия договора аренды (расторжения, истечения срока действия) арендатор обязан вернуть арендованное им имущество арендодателю в том состоянии, в котором оно ему было передано арендодателем. Из этого следует, что арендатор обязан обеспечить сохранение имущества в первозданном виде. Эта обязанность напрямую связана с обязанностями арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды и его назначением, а также осуществлять текущий ремонт имущества.
При этом допускается в отношении имущества нормальный износ, то есть изменение технических, физических и иных характеристик имущества в сторону ухудшения, снижение их качества таких характеристик в результате использования арендованного имущества в соответствии с его назначением и условиями договора аренды.
Когда арендатор возводит на арендуемом земельном участке временные строения и сооружения, не подлежащие регистрации в качестве недвижимого имущества в ЕГРП, он должен освободить этот земельный участок от них <1.
——————————— <1 Аналогичен подход к данному вопросу и в судебной практике. См., например: Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 25 сентября 2009 г.
по делу
3. Если после прекращения действия договора арендатор отказывается в добровольном порядке возвратить арендованное индивидуально-определенное имущество, арендодатель вправе истребовать такое имущество в судебном порядке.
Нормативным основанием такого искового требования будет норма абз. 1 комментируемой статьи.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Причем это должна быть та же самая вещь, которая была ему передана в аренду, со всеми сопутствующими принадлежностями и документами.
Единого легального понятия нормального износа не существует. Вместе с тем в подзаконных актах для отдельных разновидностей вещей можно найти соответствующие определения.
Так, в соответствии с Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312 “Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры “Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения” физический износ здания (элемента) – величина, характеризующая степень ухудшения технических и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания (элемента) на определенный момент времени.
В ч.
������ 622. ������� ������������� ��������� ������������
��� ����������� �������� ������ ��������� ������ ������� ������������ ��������� � ��� ���������, � ������� �� ��� �������, � ������ ����������� ������ ��� � ���������, ������������� ���������.
���� ��������� �� ��������� ������������ ��������� ���� ��������� ��� ��������������, ������������ ������ ����������� �������� �������� ����� �� ��� ����� ���������. � ������, ����� ��������� ����� �� ��������� ����������� ������������ �������, �� ����� ����������� �� ����������.
� ������, ����� �� ��������������� ������� ������������� ��������� ��������� ������������� ���������, ������ ����� ���� �������� � ������ ����� ����� ���������, ���� ���� �� ������������� ���������.
<< ������ 621.���������������� ����� ���������� �� ���������� �������� ������ �� ����� ���� ������ 623.
Имеющиеся в судебной практике случаи истребования такого имущества с одновременным указанием в качестве нормативного основания нормы ст. 301 ГК РФ и абз. 1 комментируемой статьи <1 следует квалифицировать как ошибочные. Правила, вытекающие из нормы абз. 1 комментируемой статьи, устанавливают специальное основание истребования индивидуально-определенного имущества у лица, с которым арендодатель находился в обязательственном правоотношении.
При этом арендодателю надлежит в суде привести доказательства прекращения договора аренды (соблюдения процедуры его расторжения), а также доказательства того, что он обращался к арендатору с требованием о возврате ему вещи и подписании акта возврата арендованного объекта.
——————————— <1 См., например: Постановления ФАС Московского округа от 8 октября 2009 г. по делу N КГ-А40/10186-09, от 12 октября 2009 г.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
622 ГК РФ
1. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть то же индивидуально-определенное имущество.
Прежде всего, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Предусмотренная договором аренды неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества по общему правилу является штрафной, поскольку убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки.
Однако это положение носит диспозитивный характер, так как иное может быть предусмотрено договором.
Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Согласно п.
Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 “О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности”, признал срок исковой давности по требованию о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества пропущенным, и отказал в удовлетворении иска.Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2017 N 301-ЭС17-14646 по делу N А31-5718/2016
Отклоняя доводы заявителя жалобы, суд округа правомерно отметил, что в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация арендодателем гарантированного законом права на получение платы не может быть расценена в качестве недобросовестного поведения.
ГК РФ Статья 655. Передача здания или сооружения
Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 655 ГК РФ
– Доказательственное значение отсутствия акта приема-передачи здания или сооружения при прекращении договора аренды
– Доказательственное значение акта приема-передачи здания или сооружения при прекращении договора аренды
– Влияние отсутствия акта передачи имущества на заключенность договора аренды здания (сооружения)
– Возможность понуждения арендатора здания (сооружения) к подписанию акта приема-передачи
– Исключение из договора условия о возврате арендуемого здания (сооружения) по акту приема-передачи
– Все вопросы по ст. 655 ГК РФ
1.
2. Существенные особенности имеют место при возврате арендованных земельных участков.
Если арендатор в соответствии с действующим законодательством построил на таком участке объект, зарегистрированный в качестве недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то арендатор не должен освобождать арендованный земельный участок от этого объекта.
N 20-Ф012763 расторгнут соглашением сторон от 21.12.2012 о его прекращении, иных правовых оснований для использования арендованного по данному договору имущества у общества не имеется. Поскольку после расторжения договора имущество не было возвращено арендодателю и у общества сохранилась обязанность по внесению платы за пользование им, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд округа, при отсутствии доказательств внесения обществом в спорный период платы по договорам N 20-Ф012763 и N 20/ЗД- 05666, руководствуясь статьями 309, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал обоснованными по праву и размеру требования ТУ Росимущества о возврате спорного имущества, а также в части взыскания с общества задолженности и неустойки, снизив ее размер в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 26 594 096 руб.
