Процесс бесплатной приватизации в РФ продолжается уже не одно десятилетие.
Квартиры после свежей приватизации нередко встречаются на рынке недвижимости.
Однако не все владельцы такого жилья однозначно знают, когда выгоднее продавать квартиру после приватизации и как избежать уплаты налога на доходы.
Чтобы разобраться с тем, можно ли продать квартиру после окончания приватизации, следует уточнить юридический статус этой процедуры, права и обязанности собственника жилых помещений и особенности налогообложения в РФ.
Приватизацией именуется процесс передачи государственного или муниципального имущества в собственность физлиц и организаций.
Под приватизацией обычно подразумевается процесс бесплатной передачи недвижимости, в которой граждане проживали по договору соцнайма, в личную собственность.
Процесс приватизации стартовал сразу же после распада СССР и легитимации частной собственности, когда граждане получили возможность оформить право владения и распоряжения недвижимостью.
Особенностью приватизации в России является ее бесплатный характер — за получение в собственность квадратные метры жилья не приходилось расплачиваться с государством или муниципалитетом. Единственное, что оплачивалось, это госпошлина и технические расходы за подготовку документов.
Бесплатная приватизация жилфонда имеет несколько общих правил:
Образец согласия на приватизацию и заявления об отказе от участия в приватизации.
к содержанию ↑
Приватизация государственной и муниципальной собственности опирается на несколько законодательных актов:
к содержанию ↑
Технически новоиспеченный владелец жилья может полностью распоряжаться своим имуществом.
Ведь с момента регистрации собственности он обладает правом распоряжения ею, в том числе и продавать.
Хозяин вправе не только продать квартиру, но и сдать в аренду, завещать, подарить, заложить и т. д.
Однако из-за налоговых нюансов немедленная продажа грозит необходимостью уплачивать НДФЛ в размере 13%, так что такие действия ударят по кошельку собственника.
к содержанию ↑
Из-за бесплатной приватизации собственник при продаже получает доход, с которого, согласно законодательству, обязан уплатить налог на доходы физлиц в размере 13% с суммы продажи.
Ранее такая проблема решалась очень просто — в основном договоре указывалась сумма в 1 млн. рублей или меньше, с которой налог не уплачивался.
Остальные средства передавались по расписке или через приложение к основному договору. Однако эту схему ухода от налогов практически свели на нет нововведениями в законодательстве:
О том, как законно снизить кадастровую стоимость квартиры, узнайте тут.
к содержанию ↑
На следующий год после продажи квартиры продавец должен подать декларацию 3-НДФЛ, к которой прикладываются:
Бланк декларации 3-НДФЛ.
Исходя из предоставленных документов, продавцу начисляется налог, размер которого составляет 13% от налогооблагаемой суммы, который рассчитываемой так:
Стоимость квартиры — 1 млн. рублей не облагаемых доходов.к содержанию ↑
Продавец вправе рассчитывать на налоговый вычет, если в течение того же года он приобрел другое жилье.
Прямого взаимозачета налогов в этом случае обычно нет, так что уплачивать НДФЛ все же придется.
Однако можно вернуть уплаченные средства, так как в этом случае возвращаются все полученные в течение года доходы, к которым относится не только зарплата, но и доход от продажи квартиры.
Вычет предоставляется на максимальную сумму в 2 млн. рублей, если цена покупаемой квартиры ниже — то расчет вычета производится исходя из ее стоимости.
Если квартира приобреталась с использованием ипотечных средств, то размер вычета увеличивается до 3 млн. рублей.
Размер вычета составляет 13% от стоимости приобретаемого жилья, так что в зависимости от цены проданной квартиры может полностью покрыть уплаченный налог.
к содержанию ↑
Для предоставления налогового вычета нужно предоставить:
От налога освобождаются лица, если с момента приватизации прошло 3 года (для приватизированных до 01.01.2016) или 5 лет (после 01.01.2016).
Также налог не взимается, если стоимость жилья при продаже составляет менее миллиона рублей, что встречается только в провинции.
Все остальные случаи законного ухода от уплаты налогов при продаже приватизированной квартиры не подходят.
Иногда работники ФНС могут произвести взаимозачет налога и вычета при одновременной продаже и покупке квартиры, но это не является для них обязательным — все зависит от конкретного работника налоговой.
Единственным полулегальным способом остается лишь указание в договоре купли-продажи заниженной цены (1 млн. рублей или ниже). Несмотря на рискованность таких действий, связанную с возможным опротестованием сделки, такая схема часто применялась раньше.
Однако и в этом случае государство постепенно ужесточает законодательство.
Теперь сумма в договоре не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости, в ином случае сделка просто не будет зарегистрирована.
К тому же если ФНС выяснит, что при продаже использовалась схема ухода от налогов, можно «попасть» на большие штрафы. Так что применять такой способ ухода от налогов не рекомендуется.
к содержанию ↑
Продажа приватизированной квартиры не предусматривает отдельных льгот для пенсионеров — в данном случае перед законом все равны.
Таким лицам придется:
Подробнее о том, платят ли пенсионеры налог на имущество, читайте в статье.
к содержанию ↑
Продажа квартиры после свежей приватизации ничем не отличается от продажи обычного объекта недвижимости.
После того, как продавец находит покупателя, они вправе заключить договор аванса или задатка, после чего готовить сделку.
Для этого продавцу необходимо подготовить следующие документы:
В назначенный день покупатель и продавец встречаются в органе регистрации, подписывают основной договор и передают денежные средства.
к содержанию ↑
В некоторых ситуациях продажа квартиры осложняется нюансами, связанными с юридическим статусом собственников или самого объекта недвижимости.
Если квартира была приватизирована на несколько лиц, то все они являются собственниками.
Продажа всего объекта возможна только с полного согласия всех владельцев, и в договоре купли продажи должны фигурировать все из них.
В остальном процедура продажи аналогична тем ситуациям, когда хозяин у квартиры только один.
В том случае, когда владелец доли хочет продать только ее одну (например, комнату в коммуналке), то преимущественное право покупки есть у остальных собственников. Для продажи своей доли постороннему лицу владелец обязан предоставить письменные отказы от покупки других дольщиков.
к содержанию ↑
Продажа квартиры с зарегистрированным в ней лицом — довольно сложный с юридической точки зрения вопрос.
Если при продаже обычной квартиры проблема решается довольно просто — лицо выписывается добровольно или по суду, то с прописанными в приватизированной квартире все сложнее.
На основании ФЗ «О приватизации» N 1541-1 от 04.07.1991, лица, которые на момент приватизации проживали в квартире и отказались от участия в ней, сохраняют право пользования жильем даже после смены собственника.
Так что если после совершения сделки такие лица отказались добровольно выписываться, то сделать это по суду почти невозможно.
Так что при покупке приватизированной квартиры покупателю нужно в обязательном порядке требовать снятия с регистрации всех проживающих в ней лиц до момента совершения сделки и перехода права собственности.
Еще более сложный случай — когда на момент приватизации квартиры лицо было зарегистрировано, но по тем или иным причинам не участвовало в приватизации и не подписывало отказ. В этом случае могут быть отменены все сделки, совершенные с объектом недвижимости, не взирая на то, какое количество времени прошло.
к содержанию ↑
Рассмотрим ситуацию, когда в жилье зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, не являющийся одним из собственников.
В таком случае при продаже квартиры, взамен он должен быть зарегистрирован по другому адресу до момента сделки.
В ином случае выписать его можно будет только по суду, что в случае свежеприватизированной квартиры почти нереально.
Согласно ст. 20 ГК РФ, дети до 14 лет должны быть прописаны только со своими родителями. Так что в этом случае о выписке и регистрации по новому адресу придется озаботиться всем членам семьи.
Статья 20 ГК РФ. Место жительства гражданина 1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий. 2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.
Если же несовершеннолетний ребенок является собственником или одним из них, то продажа жилья может проводиться только с согласия органов опеки.
Разрешение на продажу дается исключительно с одновременной покупкой иного жилья, при этом:
Подробнее о продаже с долей несовершеннолетнего ребенка узнайте из нашей статьи.
к содержанию ↑
С юридической точки зрения продать неприватизированную квартиру нельзя, так как она не находится в собственности физического лица.
Однако и в такой ситуации можно найти выходы, благо что законодательство это позволяет. Многие из таких схем строятся на полном доверии между сторонами, либо занимают достаточно долгий период времени.
Так что в любом случае такие способы продажи являются редкостью и обычно применяются в тех случаях, когда покупателю по каким-либо причинам требуется именно этот конкретный объект недвижимости.
Рассмотрим основные из них:
О том, как разменять неприватизированную квартиру, читайте здесь.
Чтобы обойти эти препятствия, была изобретена схема с привлечением агентств недвижимости и буферным жильем.
Полностью она выглядит так:
Недостатками этой схемы являются ее излишняя сложность и то, что все три стороны (покупатель, продавец и агентство) должны полностью доверять друг другу. Поэтому этот способ довольно редко встречается на практике.
О том, как продать неприватизированную квартиру, смотрите в видеоролике:
