Отсутствие информации об объектах, возведенных на участке, – это не повод отказать в уточнении его границ. На это указал ВС в деле № 18-КА19-51. Уточнить границы своего земельного участка хотела жительница Краснодарского края Светлана Соломина*. С таким заявлением она обратилась в администрацию города. Но там ей отказали и сослались на то, что Соломина не предоставила сведения обо всех строениях, какие есть на ее участке. Такого же мнения оказались и суды различных инстанций, но не ВС. Он посчитал, что перечень документов установлен регламентом, а требовать дополнительные бумаги было нельзя.
Суды не должны идти на поводу у собственников, которые с помощью разных хитростей пытаются увеличить площадь своего участка. Так произошло в деле № А41-18642/2019. История началась в 2006 году, когда Арсений Федоров* купил дом с земельным участком, а спустя 11 лет он обратился в местную администрацию с заявлением о перераспределении земель. Собственнику отказали. Тогда у кадастрового инженера он составил межевой план, заявив, что на момент покупки недвижимости забор был установлен не в официальных границах, а шире. После он зарегистрировал план в ЕГРН. Площадь его участка увеличилась на 10%. Администрация посчитала действия собственника незаконными и обратилась в суд. Все инстанции оказались единогласны: площадь участка следует уменьшить до прежних границ.
Механизм уточнения границ нередко используют для незаконного увеличения площади участка. Например, как в этом споре, после неудачной попытки перераспределения земель.
Собственник участка уточнил его границы, в результате чего территорию разделили на семь частей. Но при оформлении земли выяснилось, что произошло наложение границ на чужую землю. Ее владелец обратился с иском в суд, чтобы признать межевание незаконным, а сведения о новых участках исключить из ЕГРН. Арбитражный суд Северо-Западного округа направил дело на новое рассмотрение, указав, что ответчику нужно предоставить документы об исходном местоположении участка, которые не затребовали суды нижестоящих инстанций при рассмотрении спора. Не только истец должен доказать, что его права нарушены. Активным должен быть и ответчик – обосновывать корректность межевания. Позже эту позицию поддержал и Верховный суд. В рассматриваемом деле суд вскрыл важную проблему – использование механизма уточнения границ для «самозахвата» земель, говорит Водопьянов. Встречаются случаи, когда участок фактически «переезжает» в более удобное для владельца место: в соседний кадастровый квартал, из леса на облагороженный берег реки. При этом выявить смещение участка без землеустроительной документации очень сложно, заключил эксперт.
Нельзя формально походить к межевым спорам. Суды должны предложить альтернативное решение. К такому заключению пришел ВС, когда рассматривал дело № 9-КГ19-12. После уточнения границ произошло наложение участков. Один из соседей попытался признать результаты межевания недействительными, но суды ему отказали. Коллегия по гражданским спорам ВС указала, что суды нижестоящих инстанций не рассмотрели альтернативные варианты определения границ, чтобы обе стороны остались довольны.
По словам Водопьянова, суды часто подходят к решению подобных споров формально и занимают позицию одной из сторон только на основании экспертизы. Юрист полагает, что вопрос об альтернативных вариантах разрешения спора можно ставить при проведении судебной экспертизы.
Землю можно увеличить на площадь, которая не превышает предельный минимальный размер участка. На это указал Верховный суд, рассматривая дело № 2А-1106/2019. Иван Матвеев* еще в советское время получил участок, но на кадастровый учет его поставил только в 2014 году. Спустя четыре года он обратился в Росреестр, чтобы уточнить его границы по фактическому пользованию. Как объяснил собственник, в ЕГРН нет сведений о координатах характерных точек, то есть точные границы его не определены. Матвеев хотел увеличить площадь практически в два раза (с 600 кв. м до 1324 кв. м), но в управлении ему отказали.
Тогда владелец пошел в суд. Суд первой инстанции встал на его сторону, а вот апелляция и кассация отказали. ВС разъяснил, что просьба Матвеева законна, ведь при уточнении границ площадь можно увеличить на величину, не превышающую предельные минимальные размеры участка. Для Санкт-Петербурга, где расположен участок Матвеева, это 1200 кв. м. Заявитель в эти рамки уложился, поскольку просил увеличить на 724 кв. м.
Заявителю нужно учитывать, что в каждом регионе минимальные размеры участка могут отличаться, говорит Водопьянов. По словам эксперта, уточнение границ земельного участка с увеличением его площади встречается очень часто, а государственные органы выносят неправомерные решения из-за недостаточной компетентности.
Увеличить площадь земли можно, если собственник больше 15 лет пользовался участком в более широких границах. Об этой норме нижестоящим судам напомнил ВС, рассматривая дело № 2а-272/2018. Жительница Московской области во время межевания решила увеличить площадь участка с 920 кв. м до 1020 кв. м, объясняя это тем, что долгое время использовала землю именно в таких границах. Но на кадастровый учет его не поставили. Собственница попыталась обжаловать этот отказ. Суд первой инстанции встал на ее сторону, но апелляция решение отменила, посчитав, что истица не доказала пользование участком в более широких границах. С этим не согласился ВС. По его мнению, факты в деле подтверждают слова истицы. Например, в межевом плане указано, что на границах участка есть кирпичное ограждение, в другом месте проходит стена здания. А их возвели более 15 лет назад.
По словам Водопьянова, если межевой план подтверждает, что участок долгое время использовался в более широких границах, суд признает незаконным отказ регистрирующего органа в постановке на кадастровый учет. Подтвердить это могут забор, а также ландшафтные особенности участка: рвы, ямы, траншеи, реки и т. д. Это кадастровый инженер должен указать при составлении межевого плана. Если специалист не исследует эти обстоятельства должным образом, то в дальнейшем в иске могут отказать.
Источник
Действительно, случаются ситуации, когда план межевания территории выполняется с нарушениями. К примеру, неверно указывают границы поворотных точек. Особенно часто так происходит, если земельные участки имеют неправильную форму. Что касается забора, то, согласно Градостроительному кодексу, он является элементом благоустройства и не имеет отношения к непосредственно межеванию территории. Безусловно, если оно произведено с нарушениями, можно обращаться в суд и выиграть его. Однако первоначально необходимо обратиться в Росреестр или кадастровую службу специализированной организации, куда можно принести план своего участка и указать, что Ваши права ущемлены. После этого на Ваш участок выезжает бригада кадастровых инженеров, которые проверяют наличие ошибок или нарушений. С составленным протоколом, выданным государственным органом, уже можно обращаться в суд.
Такие дела – не редкость, и выиграть их вовсе не сложно, как полагают многие. Кстати, до суда доходят в основном дела о спорах между соседями по земельным участкам. Если же проект межевания выполнен неверно по ошибке или халатности кадастровых инженеров, вопрос, как правило, решается на месте.
К сожалению, качество работы землеустроителей оставляют желать лучшего. Еще хуже, когда заказчик работ умышленно пошел на захват чужой территории при помощи исполнителя. В этом случае единственный вариант защиты – суд. Во-первых, необходимо обратить внимание на сроки исковой давности. Здесь идет речь о том, когда стало известно о нарушении прав. Во-вторых, найти грамотного землеустроителя, который сможет, проведя замеры, установить нарушения. В идеале – когда работы будут заказаны Вашим адвокатом.
Как правило, проблемы возникают из-за того, что при оформлении нарушаются требования закона по согласованию границ с соседями. Согласование границ проводится со смежными соседями. Закон гласит, что эту процедуру можно проводить, пригласив на собрание заинтересованных граждан или решив данный вопрос с каждым по отдельности. Зачастую нечистые на руку исполнители организуют фиктивные собрания и «рисуют» результаты в протоколе. Перспективы же судебного разбирательства зависят от того, действительно ли были нарушены Ваши права и правильно ли выбрана адвокатом правовая позиция.
Если границы земельного участка установлены с нарушением статей Градостроительного кодекса, необходимо делать новое межевание. Кадастровый инженер фиксирует границы участка при помощи межевых знаков и фиксирует их в документации. Если соседи либо сам собственник не согласны с результатами проведенной процедуры, то к составленному межевому плану Вы должны приложить свои возражения в письменном виде. В дальнейшем возражения будут рассмотрены в Росреестре, а при необходимости переданы в суд. Однако имейте в виду, что перед тем, как проводить межевание, нужно оповестить в письменном виде всех заинтересованных лиц – владельцев смежных участков.
Нужно обращаться в суд, если границы размежеваны не верно. Судебная практика складывается по-разному: все зависит от конкретных обстоятельств дела. Далеко не во всех регионах «земельщики творят беспредел». В Ставропольском крае все более-менее правильно. Вместе с тем у меня в практике было два таких спора, и оба были успешно решены в суде в пользу истца.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.
Источник
Наличие четко установленных границ позволяет без лишних проблем совершать с участком любые операции и сделки. Кроме того, межевание поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади.
Вся необходимая информация содержится в выписке из ЕГРН. Если в реестре не окажется необходимых сведений, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».
Получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» (ПКК). Найти конкретный объект на ней проще всего по адресу. Если в окне описания объекта стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, границы участка не установлены.
Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчеты. По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.
Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе «Государственный реестр кадастровых инженеров». Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО. Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.
Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. После ознакомления с результатами замеров, границы участка необходимо согласовать с владельцами смежных участков.
После этих работ кадастровый инженер составляет межевой план.
Уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.
— ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ);
— планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;
— документы по территориальному планированию муниципальных образований;
— проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.
В согласовании новых границ с владельцами смежных участков также поможет кадастровый инженер: он должен направить им извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке.
Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.
Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. Если они не согласны, то могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте согласования местоположения границ земельного участка, а также приложены к межевому плану.
Далее документы необходимо передать в Росреестр. При наличии обоснованных возражений учетно-регистрационные действия будут приостановлены, а решать разногласия соседям придется уже в суде.
Источник
Здравствуйте. Недавно ко мне обратились клиенты с такой ситуацией: «Мы решили сделать межевание своего участка и оформить границы по закону. Кадастровый инженер приезжал, чтобы по забору измерить координаты. В итоге оказалось, что кадастровые границы соседнего участка и наши границы по забору наложены друг на друга. Из-за этого инженер не будет оформлять межевой план, поэтому мы не сможем зарегистрировать свои границы в кадастре. Он сказал искать юриста, потому что нам, скорее всего, придется судиться с соседом. Подскажите что нам делать? Можно ли все решить без суда?»
Такие клиенты приходят несколько раз в год. Конечно, детали у всех разные, но основная проблема остается одна — наложение границ с соседним участком. Для людей с такой проблемой я и написал эту статью.
Предупреждаю сразу — статья большая, потому что существуют много нюансов в подобных спорах с соседями. Прежде чем консультировать своих клиентов на счет судебных разбирательств, я рассказываю следующую тему — как при межевании кадастровый инженер узнает о наложении границ соседних участков. И вообще о каких границах идет речь. Внимательно прочтите об этой процедуре. Благодаря этому вам дальше легче будет разобраться в споре.
Чтобы установить границы своего участка, граждане заказывают межевание у кадастрового инженера. Для этого у собственника должен быть на руках план участка, который доказывает факт его формирования (образцы ниже). Без этого плана межевание не провести. Инженер приезжает на участок и с помощью GPS-оборудования снимает на местности точные координаты углов (поворотных точек). Соединив эти точки и получаются границы. Далее эти границы я буду называть фактическими или границами на местности.
Координаты поворотных точек
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).
Кадастровый инженер в специальной программе делает следующее: 1) Вбивает координаты фактических границ. Тем самым наш участок формируется — с площадью, конфигурацией и точным местоположением. 2) Накладывает на сформированный участок еще и план участка из правоустанавливающего документа. Получается два слоя границ. Это нужно чтобы узнать — совпадают ли фактическая конфигурация и площадь участка по забору с его конфигурацией и площадью из плана. По закону они должны совпадать. 3) Затем накладывает кадастровые границы соседних участков, с которыми у нас общая граница. Координаты кадастровых границ участков он берет из заказанного ранее кадастрового плана территории (кадастрового квартала).
По итогу перед кадастровым инженером отображается план с тремя слоями границ. Сопоставление этих слоев называется камеральная проверка.
Как раз на камеральной проверке и выясняется, что кадастровые границы соседнего участка пересекаются с фактическими границами нашего участка. То есть с соседом есть общая граница по забору, которая по факту имеет одни координаты, но в кадастре общая граница отображается по другим координатам. Такого быть не должно. Координаты кадастровых границ участка должны совпадать с координатами фактических границ. Если точнее, кадастровые границы и местоположение участка — это и есть его фактические границы и местоположение, которые были нанесены на кадастровую карту в соответствии с требованием закона. Все это написано в п. 3 ст. 6 ЗК РФ, п. 2 и 4 ст. 8 и п. 8 ст. 22 Федерального закона о регистрации недвижимости, п. 4.2 ст. 1 Федерального закона о кадастровой деятельности.
Наложение границ друг на друга
Бывает обратная ситуация, которая называется разрыв. Это когда между фактическими границами нашего участка и кадастровыми границами соседнего участка есть пустота, но на местности участки имеют общую границу (общий забор), т.е. пустоты нет. Получается, что по документам есть пустота, которая никому не принадлежит, а по факту это земля соседа.
Разрыв между земельными участками
Пример с наложением
При наложении/разрыве зарегистрировать границы своего участка нельзя — пп. 20 п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Что нужно делать я дальше написал в инструкции.
Помимо наложения/разрыва бывает еще бОльшая проблема — фактические границы, конфигурация и площадь нашего участка на местности не совпадают с его границами, конфигурацией и площадью из плана. Простыми словами, наш участок по факту больше или меньше, чем в документах. Все это усложняет ситуацию. Ниже я разберу и эти моменты.
Прежде всего я хочу, чтобы у граждан было представление о том, с чем им придется столкнуться на суде в споре с соседями. Каждая ситуация индивидуальна, но есть некоторый общий план действий. Нужно учесть уйму нюансов — от разницы границ по документам до поведения сторон в суде. А пока разберемся с теорией.
Стороны в судебных разбирательствах:
Совет — если при подготовке к суду появятся обстоятельства, которые ослабляют нашу позицию, можно и не сообщать об этом судье и, тем более, ответчику. Это нормально когда не говоришь о своих слабостях. Пусть ответчик их выявляет и доказывает, а мы будем искать его слабости. Суд — это состязательный процесс. Слабых сторон я коснусь дальше.
Чтобы победить в судебном разбирательстве, нужно оспорить межевание соседнего «спорного» участка и получить положительное решение на установление границ нашего участка.
Нам нужно прийти к такому результату — чтобы границы «спорного» участка убрали из кадастрового учета. Тем самым пропадет наложение или разрыв, который мешает при установлении наших границ. Если уберут границы, это не значит, что сосед перестанет владеть своим участком, его право собственности мы не оспариваем.
В исковом заявлении нужно указать просьбу о признании недействительным межевание соседнего участка. Если точнее — о признании недействительными результаты ранее проведенных кадастровых работ по установлению (уточнению) местоположения границ соседнего участка. Гражданин имеет право обратиться в суд с этой просьбой, потому что наложением/разрывом нарушены его право на установление границ его участка. Это нарушение не связано с лишением владения — ст. 304 ГК РФ.
Судья будет рассматривать два обстоятельства: 1) Правильно ли у ответчика проведено межевание участка. 2) Нарушено ли право истцов наложением/разрывом. Документом, который это доказывает, будет заключение кадастрового инженера.
Обе эти выписки идут в дополнении к другим документам — доказать судье, что участок принадлежит именно ответчикам и что имеются в кадастре такие-то координаты его границ (поворотных точек).
По кадастровому делу и сведений из ГФДЗ будет видно, какие были нарушения при межевании спорного участка:
Для этого мы и запрашивали сведения из ГФДЗ. По закону границы должны совпадать — п. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Но до 2012 года разрешалась такая хитрость — можно было провести межевание по фактическим границам, если эти границы существовали на местности 15 и более лет. Об этом кадастровый инженер указывал в своем межевом плане, не обращая внимания на несоответствие фактических границ с планом из других документов. Естественно, все это делалось по просьбе недобросовестного собственника. С 2012 года факт существования границ 15 и более лет доказывается только через суд.
Согласно п. 3 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ и ст. 39 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ, к межевому плану должен быть оформлен акт согласования границ с соседями. В этом акте должны стоять личные подписи соседей (или их представителей). Но и тут есть хитрость — о дате и месте согласования границ можно подать объявление в местной газете. Соседи не прочитали объявление в газете и следовательно не пришли на согласование. В этом случае границы считаются автоматически согласованными. Объявление в газете можно сделать, только если нет возможности связаться с соседями. Обычно собственники поступали так, когда видели, что фактические границы их участков были больше, чем по документам. В итоге в межевом плане вместо акта согласования была копия местной газеты с объявлением.
Дополнительно суд запросит мнение по ситуации у местной Регистрационной и Кадастровой палаты. Если не запросит, сами ходатайствуем об этом.
Судья спросит у ответчика, какие у него есть доказательства в свою защиту. Если окажется, что при межевании участка соседа были допущены нарушения или злоупотребление правом (особенно второй и/или третий пункт), есть все шансы на признание межевания недействительным. Если есть вопросы к кадастровому инженеру, который проводил межевание соседнего участка, можем попросить судью вызвать его на судебное заседание. На моей практике, было несколько случаев, когда кадастровый инженер на суде честно признавался, что не выезжал на участок, а межевал его по спутнику. Границы соседа сразу были оспорены.
Если межевание было проведено правильно, тогда выносится вопрос о проведении землеустроительной экспертизы.
Здесь все зависит от того, совпадают ли наши фактические границы и площадь на местности с планом участка и площадью из ГФДЗ и правоустанавливающих документов. В следующем разделе я разберу три ситуации как и что делать, потому что от исходных данных зависит тактика ведения дела в суде.
Ситуация №1 — фактические границы нашего участка совпадают с его планом из документов
Например, в плане и правоустанавливающем документе написано, что собственнику принадлежит участок в 7 соток, 7 на 10 метров. По забору так и вышло. Или с совсем небольшими неточностями. Отступ от границ в 10 сантиметров обычно не учитывают, потому что столбы или забор примерно столько и занимают.
Даже если границы совпадают с планом, я все равно советую, помимо оспаривания межевания соседа, просить суд еще и установить границы своего участка. Вот почему — когда по суду соседний участок пропадет из кадастровой карты, собственники могут продолжить межевание своего участка. Наложения/разрыва же нет. Но есть нюанс — при межевании придется согласовывать границы с этим же соседом. Ведь его участок теперь пропал из кадастровой карты — п. 1 — 3 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. В акте согласования сосед должен поставить подпись, что по границам он не имеет претензий. Естественно, он ничего не подпишет. Или еще хуже — напишет, что не согласен с границами.
Чтобы установить границы без согласия соседа, нам поможет тот факт, что фактические границы нашего участка существуют 15 и более лет, значит мы имеем право собственности на эту территорию. Чтобы доказать это, нужно принести в суд план участка из ГФДЗ и правоустанавливающий документ. В плане всегда стоит дата его оформления, которая и доказывает факт существования границ с такого-то времени. Например, план оформлен в 5 марте 1997 года. Значит сейчас участок имеет такие-то границы уже 23 года. Тем более, что границы из плана совпадают с фактическими.
Также я советую, на всякий случай, пригласить свидетелей. Они должны своими показаниями доказать, что забор стоит 15 и более лет. Если забор между соседом старенький, стоит принести его фотографии. Все это дополнительно усилит нашу позицию. Ведь никогда не знаешь как сильно сосед будет защищаться, какие у него будут контраргументы и доказательства. Он может привести грамотного юриста и начать нешуточную борьбу. На суде нет легких дел по земельным спорам. Поэтому лучше «подстраховаться» свидетелями и фотографиями.
Ситуация №2 — по факту участок больше, чем по документам
Например, в плане ГФДЗ и правоустанавливающем документе написано, что участок 8 соток, а по факту 9. В данной ситуации не всегда есть смысл требовать установления увеличенных границ.
Например, гражданин в 1995 году получил участок в бессрочное пользование/наследуемое владение. У него на это есть соответствующее свидетельство/акт/постановление. В 2012 году гражданин оформил участок в собственность по «Дачной амнистии». При межевании оказалось, что участок больше, чем в свидетельстве. В данной ситуации он может попытаться на суде получить в собственность лишние сотки, т.к. пользуется участком более 15 лет на основании бессрочного пользования/наследуемого владения.
Другой пример — гражданину с 2010 года принадлежит «немежованный» участок, который он получил в наследство. По документам 8 соток, а по факту 9. Ему нет смысла в 2020 году обращаться в суд за установлением границ — он не сможет получить в собственность лишние сотки, потому что владеет участком только 10 лет.
У него есть два выхода: 1) Сначала собственник двигает забор как указано в плане. Для этого приглашается кадастровый инженер, чтобы он поставил точную межу из плана на местность. Затем через суд собственник оспаривает наложение/разрыв между соседями. После того как будет оспорено наложение/разрыв, собственник заканчивает межевание и регистрирует границы. 2) Собственник ждет еще минимум 5 лет, чтобы через суд попытаться оспорить наложение/разрыв + установить свои увеличенные границы.
Проще понять на примере. Наш участок ИЖС находится в пос. Загорянский Щелковского района Московской области. По документам площадь участка составляет 6 соток, а по факту — 9,5. Администрация Щелквоского района постановила, что участки ИЖС могут быть размером минимум в 4 сотки. Собственник может обратиться в суд за установлением границ с лишними 3,5 сотками, потому что это меньше, чем минимальный разрешенный размер. Если бы участок увеличился на 4,5 сотки и более, обращаться бы в суд не было смысла.
Чтобы суд одобрил установление границ с дополнительными сотками, нужно собрать хорошую доказательную базу о том, что забор по всему участку стоит минимум 15 лет. А если забор менялся меньше 15 лет назад, нужно доказать, что он стоит на тех же местах, что и раньше. Список доказательств:
Если фактические границы и площадь участка совпадают с его границей и площадью из архивных планов, смотрим дату их оформления. Если дата стоит больше 15 лет назад, приобщаем эти планы к доказательной базе. Если границы не совпадают или планы оформлены меньше 15 лет назад, не стоит их приобщать, потому что они ослабляют нашу позицию. Пусть ответчик или судья их сами запрашивают.
Поищете свои старые фотографии и видео, где может быть запечатлен забор. Например, часто помогают фото и видео с посиделок. Иногда дачники фотографируют свои посаженные растения, деревья, клумбы и в них попадаются фрагменты забора. Поспрашивайте у родственников т друзей. Отлично, если на фото будет стоять дата. В общем, разбираем весь свой архив.
Например, участок по забору 9 соток, а по документам 8 соток. На нем стоит дом, на который был оформлен тех.план еще в марте 2003 года. В тех.плане нарисован участок, где он по размеру также имеет площадь 9 соток. Тогда приобщаем тех.план к доказательной базе. Хоть информация из тех.плана считается справочной, она частично доказывает, что увеличенные границы существуют с марта 2003 года, т.е. больше 15 лет.
Ситуация №3 — по факту участок меньше, чем по документам
Например, по забору измерили 7 соток, а в документах 8 соток. Не сходится ширина и длина участка.
Естественно, собственник уменьшенного участка хочет вернуть себе утерянные сотки, подвинув забор как указано в плане. К сожалению, такое не всегда получится даже через суд. В данном случае собственнику уже мешает статья о приобретательной давности. Если забор стоит 15 и более лет и нет свидетельств, что он двигался раньше этого срока, тогда нет шансов отбить свою территорию. Логика в том, что забор стоит давно и у собственника или у кого-либо еще не было претензий к такой границе. Значит забор должен остаться на месте.
Логично, что когда мы сдвинем наш забор, уменьшится соседний участок. Такое никакому не понравится. Сосед часто начинает нешуточную судебную борьбу — с подключением юристов, свидетелей, поднятием множества архивных документов, фотографий и т.п. Мы не знаем заранее, какие документы и доказательства предоставить сосед. К тому же он, видя что его участок увеличился за счет уменьшения нашего, скорее всего подаст встречный иск на установления своих границ. На судебные тяжбы придется много потратиться, а положительного для нас результата может и не быть.
Редко бывает, что сосед предлагает прийти к мировому соглашению. Например, он собрался продавать свой участок, а суды из-за границ отпугивают покупателей. Он может предложить что выкупит ту часть земли, из-за которой идет спор. Если мы согласимся, нужно оформить межевой план с соглашением о перераспределении. В итоге наш участок становится меньше, а его больше. Так и будут зарегистрированы границы.
Если мы все равно обратимся в суд, то до подачи искового заявления нужно провести большое расследование. Стоит собрать как можно больше документов — сведения из ГФДЗ, старые фотографии и видео, где может быть виден забор до уменьшения границ, все документы на постройки, расспросить соседей и предыдущего собственника участка. В общем искать хоть какие-то доказательства, что забор двигался меньше 15 лет назад. Без помощи опытного земельного юриста будет очень трудно.
Если есть хоть какая-то зацепка, что границы были подвинуты менее 15 лет назад, в исковом заявлении просим: 1) установить свои границы по координатам из плана, а не по забору. 2) Подвинуть забор на эти координаты. То есть истребуем часть спорной земли (уменьшенные сотки) из незаконного владения соседа на основании ст. 301 ГК РФ. Сосед ведь пользуется нашей землей.
Если никаких зацепок нет или собственники не очень уверены в своей правоте, тогда им нужно через суд установить границы по забору. В итоге участок и по документам станет меньше.
Пример из моей практики: В 2015 году гражданину в наследство достался жилой дом на участке, у которого не были оформлены границы в кадастре. В 2018 году при межевании оказалось, что участок по забору меньше на 1,5 сотки, чем в документах. Эти 1,5 сотки «забрал» сосед сзади.
Узнали, что наследодатель (предыдущий собственник) в 2010 году оформлял на жилой дом технический план. В тех.плане участок был нарисован по забору и оказалось, что там он на 1,5 сотки больше, чем сейчас. Получается, что забор подвинули в 2010 году или позже, т.е. максимум 10 лет назад, а не 15.
Я сообщил собственнику, что зацепка хоть и есть, но она довольно слабая. Информация из тех.плана носит справочный характер, поэтому не обещал победу в суде. Собственник все-таки решил рискнуть и мы обратились в суд. Нам повезло — сосед недавно собирался продавать свой участок и видя наш напор, предложил выкупить эти 1,5 сотки + покрыть часть судебных расходов. Мы согласись на такой вариант.
Если вы ранее уже заказывали эти сведения, можете сразу переходить к этапу №3.
ГФДЗ — это архив различных документов на земельные участки, которые изготавливаются при проведении землеустройства — ст. 24 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ.
Сведения из ГФДЗ предоставляют в определенном отделении Росреестра, в котором имеется архив. Адрес местного архива можно спросить у кадастрового инженера или по справочному номеру Росреестра 8 (800) 100-34-34.
В архиве нужно сделать два запроса: 1) На получение графического материала на наш участок. Проще говоря, это план участка с площадью, шириной/длиной. На плане иногда частично отображены границы и описание соседних участков. Даже могут быть координаты нашего участка (x,y и дирекционный угол), но это редко. В 80% случаях столбики координат есть, но они не заполнены, потому что до 1998 года эти данные были засекречены. 2) На получение материала инвентаризации. В нем содержаться границы и местоположение всего земельного массива.
Также в сведениях всегда вписаны даты оформления плана участка и местности вокруг. На основе этого можно понять — когда и какие границы имели или должны были иметь наш и соседний участок.
Чтобы получить сведения, всем собственникам участка или доверенному лицу нужно подать в архив Росреестра два заявления — о предоставлении сведений из ГФДЗ в виде графического материала и материала инвентаризации. Форму и образец дадут там же. Можете скачать форму и ознакомиться. К заявлению нужно приложить копию паспорта и правоустанавливающий документ на участок — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
По закону сведения должны предоставить в течение 3 рабочих дней — приказ Минэкономразвития РФ от 14 ноября 2006 г. № 376. На практике бывают задержки.
Если из ГФДЗ предоставили план участка (графический материал) и/или материал инвентаризации (план всего массива), относим их своему кадастровому инженеру.
Кадастровый инженер вставит в специальную программу план из ГФДЗ. Теперь будут отображаться до 4 слоев: 1) границы участка на местности; 2) границы из плана правоустанавливающего документа (при наличии); 3) планы участка из ГФДЗ (при наличии); 4) кадастровые границы соседних участков, с которыми общие границы.
Покажите соседям распечатанную карту со слоями из планов (из этапа №2) и скажите им, что ваши фактические границы совпадают с планом из архива Росреестра. Следовательно их границы не совпадают. Совпадение наших границ с планом — это хороший козырь в споре, если соседи намерены судиться. Предложите им не доводить до суда, пусть они проведут межевание своего участка, чтобы фактические границы их участка внесли в кадастровый учет. По сути их границы на местности будут не тронуты, изменятся лишь их кадастровые границы в ЕГРН. Проще говоря, их участок на карте «сдинется» на место.
Чаще всего соседи отказываются что-либо делать и говорят примерно такое — «Это ваша проблема, а не моя. Нам уже делали межевание, границы оформлены, а правильно или неправильно — это вам нужно доказать». В таком случае есть смысл оплатить повторное межевание их участка. Мое мнение — проще, быстрее и дешевле заплатить за межевание соседа, чем судиться с ним. Межевание стоит около 10 000 — 20 000 рублей и оформляется около 1 — 1,5 месяца. Если дойдет до суда, тогда: 1) Услуги юриста за оформление документов и представительство выйдет дороже минимум в 1,5 — 2 раза. 2) Суд только первой инстанции займет 3 — 4 месяца + 1 месяц на вступление в силу судебного решения. А если соседи подадут апелляцию, это займет еще больше времени и денег.
Если соседи согласятся провести повторное межевание своего участка (даже если и за наш счет), проще всего обратиться к тому же кадастровому инженеру, который проводил межевание нашего участка. В итоге инженер оформит один межевой план — на исправление кадастровой ошибки при межевании соседа и установление границ нашего участка. Данный план подаем на регистрацию в Росреестр. Сначала кадастровые границы соседнего участка «передвинутся» по фактическим координатам. Следовательно наложение/разрыв исчезнет. Затем зарегистрируют наши границы. По сути проблема с границами решена.
Границы не совпадают
К сожалению, и здесь есть риск появления аналогичной проблемы — при повторном межевании соседнего участка окажется, что и у него произошло наложение или разрыв границ с другими соседними участками. Тогда сосед просто отказывается что-либо исправлять, решает оставить все как есть и отправляет нас в суд.
Если сосед отказывается проводить межевание, первым делом для суда потребуется заключение о несоответствии границ. Это заключение нужно получить у кадастрового инженера — следующий этап №4.
Если же фактические границы нашего участка не совпадают с планом из ГФДЗ, я не советую показывать это соседям и просить изменить их кадастровые границы. Лучше сразу идти в суд. Ошибка ведь в наших границах, и когда соседи это увидят, тогда скорее всего воспользуются этим. Как я писал выше, не стоит самому показывать то, что ослабляют нашу позицию в суде. Пусть сам ответчик выявляет наши слабые стороны и доказывает их.
Просим кадастрового инженера, чтобы он в заключении указал, что в ходе кадастровых работ выявлены несоответствие границ — Требования к межевому плану из приказа Минэкономразвития от 8 декабря 2015 г. № 921 (Раздел «Заключение кадастрового инженера»). Заключение является разделом в межевом плане. Также кадастровый инженер даст свою оценку происходящему. Стоит заранее проконсультироваться с земельным юристом, чтобы тот дал совет кадастровому инженеру написать оценку такими формулировками, которые усиливают нашу позицию в суде.
Заключение и будет основанием для обращения в суд, потому что является документальным фактом спора по границам. Это второй по важности документ после искового заявления.
План в заключении о несоответствии границ
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Это главный документ для суда. В зависимости от того, как грамотно составлено исковое заявление, зависит как минимум треть успеха. Не нужно составлять заявление самостоятельно по образцам из интернета. Все равно без юридических знаний этого не сделать. Обратитесь к грамотному земельному юристу. На моей практике и практике моих коллег еще не было двух одинаковых ситуаций по земельным спорам.
Список требований, который нужно указать в исковом заявлении, я подробно описывал выше. Свидетелей в заявлении указывать не стоит, их достаточно просто пригласить на судебное заседание.
Сколько потребуется экземпляров? Зависит от количества лиц в деле. Например, истцов — 4, ответчиков — 3, третьих сторон — 3, судья — 1. Значит нужно минимум 11 экземпляров.
Теперь истцы должны оповещать ответчиков и третьи лица о предстоящем судебном разбирательстве, причем до обращения в суд. Такую обязанность возложили с 1 октября 2019 года — ст. 10 Федерального закона от 28.11.2018 N 451-ФЗ были внесены изменения в п. 6 ст. 132 ГПК РФ. Раньше оповещением занимались суды.
Каждый комплект документов, который я описывал в предыдущем пункте, предназначен каждому из ответчиков и третьих лиц. Адреса организаций ищите в интернете.
Соседям нужно отправить документы на адрес их прописки (регистрации). Если адреса неизвестны, тогда на предварительном заседании суда просим судью сделать запросы в адресное бюро по ФИО каждого из ответчиков. Когда получим их адреса, тогда и отправим.
Документы отправляем по почте ценным письмом с описью вложения. Необязательно заказывать уведомление о вручении. В описи вложения нужно прописать название каждого документа, который будет отправлен. Например, в письме имеется: исковое заявление — 1 шт., заключение кадастрового инженера — 1 шт. И так далее. Опись пишется в двух экземплярах на каждый комплект документов для отправки. Оба экземпляра заверяются работником почты. Затем один заверенный экземпляр кладется в сам конверт с документами, а второй экземпляр остается у отправителя.
Одна отправка документов обойдется примерно в 250 рублей. Нужно обязательно сохранить чеки об оплате. Описью и чеками истец докажет суду, что он всех оповестил.
Источник
