В настоящее время набирает популярность тенденция жить загородом. Вокруг крупных городов растут большие и маленькие коттеджные поселки.
Застройщики коттеджных поселков обещают современную инфраструктуру, все удобства, охраняемую территорию. Однако на практике будущий собственник может столкнуться с определенными трудностями, о которых застройщик тактично умолчит.
Если это единственный поселок у компании, стоит крепко задуматься. Возможно, что это непрофильный бизнес или бизнес поневоле, а значит, компания заинтересована быстрее избавиться от этого проекта.
Понятия коттедж и коттеджный поселок в законодательстве отсутствуют. Обычно вместо термина коттедж в различных источниках права используют жилой дом, индивидуальное жилищное строительство, индивидуальная застройка, малоэтажное строительство, дачный или садовый дом. При этом значение указанных понятий не совпадает, в связи с чем возникает сложность в правовом регулировании сходных по своей природе отношений. В этой связи, а также из-за недостаточной законодательной регламентации процесса организации коттеджного поселка, по-разному решаются вопросы, связанные с его строительством и последующей эксплуатацией.
На практике коттеджный поселок обычно формируется следующим образом: юридическое лицо приобретает большой земельный участок, «нарезает» его на участки по 10−20 соток, и продает их гражданам. Далее, в зависимости от конкретного проекта, застройщик может организовывать подвод коммуникаций к поселку, проектирование и строительство домов и объектов инфраструктуры. По окончании строительства все общее имущество обычно передается в управление специально созданному юридическому лицу, далее занимающемуся вопросами эксплуатации поселка ( товариществу собственников недвижимости ( ТСН) или управляющей компании).
Многие покупатели загородных домов, раньше не имевшие опыта приобретения такой недвижимости, думают, что если загородный дом стоит и ему не 100 лет — то он в нормальном состоянии. Такое мнение складывается при осмотре фасада и интерьеров, после чего покупатели спешат подписать договор купли-продажи. На самом же деле на рынке загородных домов есть достаточное количество неликвидных предложений. Даже если косметическое состояние дома приемлемое, инженерное оборудование и несущие конструкции могут ветшать незаметно даже для хозяев. В результате ремонт таких систем может обойтись очень дорого. Чтобы не оказаться в неприятной ситуации, можно заказать техническую экспертизу. Специалист проверит состояние коммуникаций и конструкций загородного дома, обратит внимание потенциальных покупателей на возможные проблемы и спрогнозирует цену ремонта. Также необходимо проверить подвал, чердак, крышу. Плесень и другие проблемы в этих местах сразу укажут на возможные проблемы в будущем.
Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»:
— Первый вопрос — это коммуникации (вода, электричество, канализация, газ, интернет). Централизованные они или находятся на территории участка. Это может быть водяная скважина или система канализации. Кто предоставляет техническое обслуживание этих коммуникаций и стоимость услуг. Как отапливается дом, стоит ли котел, какой марки и возраста и т. д. У соседей, которые постоянно проживают в данном месте, нужно узнать обо всех нюансах. Например, как часто отключают электричество. От этого зависит работа всех коммуникаций в загородном доме, включая интернет.
Второй вопрос — где лучше покупать дом или участок: в коттеджном поселке, садоводстве или, например, в деревне. От этого зависит уровень услуг и стоимость обслуживания.
На стоимость содержания загородного дома или таунхауса существенное влияние оказывает фактор его расположения. Жилье может находится (в порядке возрастания цен на коммуналку):
Соответственно, если мы, условно возьмем, для сравнения, дом одинаковой площади и участка, то в деревне коммуналка будет стоить дешевле всего. А если мы этот же дом «переместим» в элитный или клубный поселок — то придется платить в разы больше.
Коммунальные платежи в поселках эконом-класса, включают в себя:
Те, кто проживают постоянно в поселке бизнес-класса, помимо вышеперечисленного, будут дополнительно оплачивать:
Для коттеджей и таунхаусов в элитных поселках, в платежную квитанцию дополнительно включаются следующие услуги:
Часто компании-поставщики коммунальных услуг и собственники домовладений заключают договор о сотрудничестве в форме садового товарищества (СНТ) или дачного некоммерческого партнерства (ДНП). Такая форма объединения десятков и сотен различных собственников позволяет эффективно организовать и управлять загородным поселком.
Каждый житель в таких поселениях обязан ежемесячно (ежеквартально или ежегодно) вносить определенную сумму денежных средств на счет управляющей организации, которая идет на благоустройство и другие нужды СНТ и ДНП. Коммунальные платежи могут быть как включены в эти взносы, так и оплачиваться отдельно.
Частая проблема с этими взносами в том, что их размер ничем не ограничен. Законом не регламентируются максимальные тарифы или ограничения по срокам оплат. Все это ведет к существенной переплате за услуги ЖКХ для жителей дач и коттеджей.
Обычное явление — два дома стоят через дорогу, только один в селе, а другой — в ДНП, 1-ый платит 500 руб за электричество, 2-ой — 1.500 руб и все в таком духе…
Помимо прочего, управляющими садового или дачного некоммерческого партнерства могут быть необоснованно завышены тарифы на подключение к коммуникациям. Если вы собираетесь купить участок в СНТ или ДНП без коммуникаций, знайте — вы сильно рискуете переплатить. Обязательно уточните стоимость всех услуг перед покупкой и оформите это документально.
В целом, коммунальные услуги в поселках этого типа, стоят от 5 до 9 тысяч рублей ежемесячно . В этом случае, в каждый дом централизованно поставляются вода и электроэнергия, за очистные сооружения отвечает поселковая администрация. Поставка воды осуществляется из общей скважины.
Одним из основных преимуществ загородной жизни является экологический фактор. Люди переезжают за черту города с тем чтобы улучшить собственное самочувствие и сохранить здоровье младшего поколения. Поэтому экологически безукоризненные районы всегда ценятся выше. Но даже местность, удаленная на десяток километров от мегаполиса, будет качественно отличаться в лучшую сторону.
Среди других преимуществ жизни в коттеджных поселках:
