Как узнать правильные границы участка

Определение границ земельного участка на местности, в первую очередь, необходимо для его собственника. Это связано с тем, что владение земельным участком – это не только права на объект недвижимости, но еще и обязанность уплачивать с него налоги. Так как обязательным межевание участка стало только с 1 января 2017 года, для многих наделов границы по-прежнему не установлены. Как узнать, как правильно определить границы земельного участка и зачем это нужно, читайте ниже.

Определение границ и размера земельного участка

Определение границ земельного участка — это процедура (работы), в которой происходит определение поворотных точек участка привязкой GNSS оборудованием к координатам и фиксирование их в дальнейшем с помощью документов в едином Государственном кадастре недвижимости.

С 1 января 2017 года в отношении всех участков должно проводиться межевание. Данные о границах вносятся в ЕГРН при постановке участка на кадастровый учет. Так сложилось, что раньше межевание не было обязательной кадастровой процедурой. И в отношении ранее зарегистрированных земельных участков нередко можно встретить запись «границы не установлены».

Юридические и фактические границы земельного участка

Границы и площадь земельного участка – это две важных его характеристики. По сути, граница является некой условной линией, соединяющей поворотные точки. Представим себе, обычный четырехугольный участок. Он имеет 4 точки в каждом углу. Линия между ними будет границей. Для многоконтурных участков таких точек будет больше.

Во время кадастровых исследований (работ) инженер определяет местоположение координат характерных точек границ участка, а уже затем соединяет их линиями на плане. Эти линии и будут границами участка. От того, насколько точно установлены координаты точек на плане, будет зависеть точность определения (выноса) границ участка в будущем. При постановке земли на кадастровый учет, указывают не длину границ, как это могло бы показаться, а координаты характерных точек на плане. Только таким образом можно однозначно определить местоположение земельного участка, исключив вероятность разночтений с кадастровыми нормами.

Для установления границ участка, проводится процедура межевания (кадастровые работы). Тем не менее, говорить о том, что в отношении вашего участка установлены границы можно только после того, как необходимые данные будут внесены в Кадастр. Узнать, было ли межевание, очень просто. Посмотрите в кадастровой выписке характеристики вашего участка. Если границы устанавливались, все данные будут указаны в кадастровой выписке. Так же можете взять кадастровый номер и вбить его на публичной кадастровой карте и увидите высветиться ваш участок на карте или нет.

Определение точных границ земельного участка, в первую очередь, необходимо владельцу надела, так как оно позволяет защитить права собственника. Несмотря на это, даже при проведенном межевании (кадастровых работ) можно оказаться вовлеченным в граничный спор с соседями. Это имеет несколько причин:

1. Во-первых, во время определения координат участка существует погрешность, допускаемая законом.
2. Во-вторых, погрешность может быть при измерениях и в том как проводились эти измерения..
3. В результате нередко встречаются ситуации, когда кадастровая граница участка проходит внутри ранее построенного здания. А фактическая граница может установлена с виду верно, но это не всегда так.
4. Еще чаще кадастровые границы пересекают или накладываются на соседние, а в жизни и реальности все установлено хорошо, но вы просто об этом не знаете.

Для того чтобы фактическая граница участка совпадала с кадастровой, то должно быть проведено корректно межевание, а потом вынос границ для проверки правильности выполнения работ. То есть, если ваш забор совпадает с координатами поворотных точек, то межевание выполнено верно.

Как определить границы земельного участка?

Определение местоположения земельного участка на местности осуществляется несколькими законными способами:

1. По факту. Такое установление применяется, если участок не был размежеван. Тогда вам потребуется заказать услугу межевания (работы) и определить границы участка. Когда с соседями нет вопросов, определение кадастровых границ проходит быстро. Инженер производит измерения по фактическому забору (границам вашего владения), сопоставляется генплан, после чего собственники смежных участков подписывают акт согласования границ. В качестве углов границ могут использоваться исторически определенные точки. Например, между смежными участками нет забора, и собственники не предъявляют претензий друг к другу, но границы земли как вы ее используете явно понятна вам и соседу Кадастровый инженер установит границы как вы покажете, но при этом он обязательно будет использовать генплан.
2. По кадастровой информации в Росреестре. Этот способ установления (вынос) границ применим тогда, когда межевание было проведено, но по факту никаких разграничивающих точек, углов, знаков между участками нет. Здесь требуется не столько определение координат границ земельных участков, сколько вынос границ в натуру. За основу берется информация (координаты), указанная в кадастровой выписке. По этим данным устанавливаются колышки.

Теоретически, проведение работ по определению земельных границ участка осуществляется довольно просто, но на практике возникает много сложностей. Чаще всего проблемы возникают на этапе согласования установленных границ объекта землеустройства. Они могут быть вызваны разными причинами:

1. Соседи не согласны. При установке местоположения границ по факту владельцы нередко высказывают несогласие. Особенно часто это встречается, когда еще до установления границ между владельцами смежных участков шли разногласия из-за земли.
2. Соседей найти невозможно. Соседний участок давно заброшен, и кому он принадлежит, вы не знаете. Раньше такая ситуация была почти неразрешимой. Сейчас законодательство устанавливает регламент, позволяющий реализовать согласование, через отправку писем и размещения объявления в газете.
3. Во время установления границ участка обнаружились кадастровые ошибки в выписке, путем проведения измерений. Это еще одна из частых проблем, возникающих при установлении фактических границ. Кадастровый инженер измеряет границы участка, начинает их отрисовку и сопоставление данных с кадастровой картой и обнаруживает ошибки. Исправление кадастровых ошибок затрагивает интересы не только владельцев смежных участков, иногда в разногласие оказывается вовлечено гораздо больше заинтересованных лиц. Например, при межевании (кадастровых работах) одного из земельных участков была допущена ошибка, а границы следующих участков установили по отношению к ошибочным данным. То исправлять уже придется и другие участки. В таких случаях сложно дать один универсальный совет. Каждая ситуация – индивидуальна, и решение должно приниматься с учетом конкретных данных после измерений и сбора информации.

Документы

Определение кадастровых границ земельного участка осуществляется инженером на основе данных из правоустанавливающего документа. В дополнение к этому можно использовать информацию, содержащуюся в других документах (выписках), которые фиксировали расположение границ участка на момент его образования.

Если нет доступных сведений, уточнение границ может быть выполнено, основываясь на границах, которые существуют на данной территории не менее 15 лет. Эти границы должны быть закреплены с помощью природных или искусственных объектов, которые помогут определить местоположение участка. Для этого могут потребоваться:

• Ситуационные схемы, которые содержатся в технических паспортах (выписках) объектов недвижимости, расположенных на земельных участках и подготовленных органами государственного учета и инвентаризации (БТИ).
• Документы по лесоустройству.
• Картографические материалы, доступные в местных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, а также в органах местного самоуправления.
• Документы, касающиеся территориального планирования в муниципальных образованиях.
• Проекты организации и застройки земель, предназначенных для дачного, садового и огородного некоммерческого использования.

Что делать в случае спора с соседями?

Когда вы оказываетесь в ситуации граничного спора с соседними владельцами, в первую очередь, постарайтесь договориться. Если проведение работ по определению координат участка на местности спровоцировало разногласия между собственниками смежных владений, нужно находить компромисс. Разногласия о прохождении границы участка в натуре можно решить разными способами:

• Определение кадастровой погрешности. Как мы уже говорили, закон устанавливает допустимую погрешность при установлении границ участка. Величина этой погрешности различается в зависимости от категории земли. Обычно, если разногласие идет из-за нескольких десятков сантиметров, оказывается, что они находятся в пределах погрешности. Либо погрешность самих приборов, так как она у них тоже есть и это нужно иметь ввиду.
• Вынос в натуру. Это кадастровая процедура (работы), позволяющая установить точное местоположение земельного участка на местности. Поэтому будьте готовы нести дополнительные затраты. Кадастровый инженер на основе данных из ГКН (Выписка из ЕГРН) осуществляет вынос на местности поворотные точки.

Самым сложным и дорогостоящим вариантом урегулирования разногласий является землеустроительная экспертиза. Кадастровый инженер анализирует ситуацию и выявляет причину развития спорной ситуации. После этого инженер составляет свое заключение с рекомендациями по устранению выявленных проблем.

Когда соседи не готовы к мирному диалогу относительно спорных границ смежных земельных участков, единственный вариант – обращение в суд. Такой подход потребует времени, дополнительных затрат, но решение суда окончательно поставит точку в разногласиях. Нужно быть готовым к тому, что вам все равно придется проводить землеустроительную (кадастровую) экспертизу, так как в делах по земельным спорам она назначается практически всегда.

Что делать, когда для спора нет оснований?

Ситуации, когда соседи десятилетиями спорят буквально из-за нескольких сантиметров, превращая разногласия в настоящую войну, не редкость. При этом законные основания для такого спора есть далеко не всегда. Дело в том, что определить кадастровые координаты поворотных указателей границ участка с абсолютной точностью без погрешности невозможно.

Погрешность в замерах есть всегда, а на ее величину могут влиять разные факторы:

1. Точность прибора. Для определения координат инженеры используют геодезическое оборудование, которое должно регулярно проходить проверки. К сожалению, гарантировать, что геодезическое оборудование не даст погрешность, не может никто, так как это измерительный прибор и у него всегда будет погрешность. А если вам об этом не говорят стоит задуматься. . Небольшие компании или частные инженеры могут проводить замеры арендованными приборами и тут надо понимать что за приборы и в каком состоянии.
2. Метод измерений. В геодезии используют разные методы, и все они дают разную погрешность.
3. Квалификация специалиста. Тот факт, что частный инженер имеет лицензию, совершенно не подтверждает его высокую квалификацию. Рекомендуем вам перед заключением договора проверять на сайте Росреестра не только информацию о лицензиях и допусках, но и количество отказов. Обращаясь в компанию «Геомер Групп», вы можете быть уверены в квалификации и, что тоже немаловажно, опыте геодезистов и кадастровых инженеров, которые будет заниматься вашим вопросом.

При проведении межевания кадастровый инженер должен не просто определить координаты поворотных точек земельного участка на плане, но и сделать это таким образом, чтобы минимизировать возможную погрешность. Она не должна выходить за установленные допуски. Они определяются Приказом Минэкономразвития №518 и зависят от категории земли. Приведем некоторые допуски:

• Для населенных пунктов – 0,1 м.
• На землях сельхозназначения – 0,2 м.

Местоположение фактической границы участка может колебаться в пределах установленной нормы, и это не является нарушением закона. Но и здесь все не так просто, как может показаться. Дело в том, что до 2013 года существовали другие кадастровые нормы погрешности. Так, например, для садоводческих участков, земель ЛПХ, законодательством устанавливалась норма в 0,3 метра.

На практике это выглядит примерно следующим образом. Например, у вас есть садоводческий земельный участок, границы которого были установлены до 2013 года. Инженер провел все необходимые работы в соответствии с действующими тогда нормами, и погрешность выноса границ не превышает на тот момент 0,3 метра. Но по новым нормам она должна быть 0,2 или 0.1 метра. К сожалению, в этом случае вам придется уточнять границы участка, так как положение закона утратило свою силу.

Узнать точность, с которой было проведено определение координат поворотных точек вашего участка, можно в кадастровой выписке (плане). Если оно находится в пределах нормы, оснований для граничного спора нет.

Мы советуем в случае малейших сомнений обращаться к специалистам – кадастровым инженерам. Земельное законодательство не просто сложная отрасль. Оно находится в стадии становления, в него регулярно вносятся изменения. Компетентный Кадастровый инженер разберет конкретно вашу ситуацию и даст рекомендации, как лучше поступить в данном случае.

Источник: https://geomergroup.ru/article/opredelenie-granic-zemelnogo-uchastka/