Например, у вас возникли финансовые сложности, и вы больше не можете вносить ежемесячные платежи, или купленная ранее квартира вас более не устраивает.
Тогда вы идете в Сбербанк и говорите о том, что хотите отказаться от ипотеки и продать квартиру, чтобы часть вырученных средств потратить на досрочное закрытие ссуды, а часть получить на руки (если эта часть останется).
В этом случае Сбер по ситуации будет принимать решение. Обычно если заемщик оказался в сложной финансовой ситуации, банк все же идет на встречу и дает “добро”. В иных случаях он может отказать, на что имеет полное право.
Но в результате по различным причинам владелец ипотечного жилья может захотеть его продать. Как рассказывают эксперты портала Krisha.kz, это можно сделать, даже если кредит за него еще не выплачен.
Они утверждают, что, даже если квартира куплена в ипотеку, ее владелец – заемщик.
А это значит, что он имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: продать, подарить, сдать в аренду и так далее.
Однако пока квартира в залоге, все эти действия можно совершить только с разрешения банка.
Спрос на квартиры с обременением не слишком высок, ведь выгодней оформить льготную ипотеку, обратившись напрямую к застройщику. Поэтому для мотивации покупателей на ипотечную вторичку делают большую скидку — до 30%. Что касается продавца, то стабильный рост цен на недвижимость теоретически дает ему шанс продать свое жилье по цене, превышающей ту, по которой оно было приобретено.
Правда, здесь важен и сам объект, и его расположение, и инфраструктура. И конечно же, фактор времени — если речь идет, например, о новостройке, вряд ли за полгода или год цены на квадрат в ней увеличатся в два раза. То есть в краткосрочной перспективе продажа скорее невыгодна, особенно с учетом инфляции.
А остальную сумму продавец получает уже после регистрации перехода права собственности, как это отражено в договоре.
Продавец получает разрешение от банка на продажу, и банк полностью сам ведет всю сделку. Здесь возможен вариант, когда банк переоформляет ипотеку с владельца на покупателя. Или же покупателю тоже нужно оформить ипотеку в том же банке, затем рассчитаться с продавцом, который, в свою очередь, закроет ипотеку полученными средствами.
Продавцу, который захочет продать квартиру с обременением, придется столкнуться с некоторыми трудностями:
Нелегко найти покупателя. Желающих покупать недвижимость с обременением немного.
В случае ухода покупателя в мир иной получить деньги с родственников проблематично, договор заключался не с ними. Вернуть деньги можно только через суд. Поэтому в настоящее время эта схема редко используется.
2.2. Продажа с погашением ипотеки наличными под контролем банка
У некоторых банков есть своя разработанная и применяемая ими в течение долгого времени схема продажи ипотечной квартиры.
К сожалению, она есть не у всех банков.
При продаже ипотечной квартиры важны две суммы: продажная цена и размер невыплаченного кредита. Например, стоимость квартиры 6 млн рублей, а размер выплаченного кредита 2 млн рублей.
Как работает схема на примере.
Продавец уведомляет банк о предстоящей продаже.Банк предлагает сделать расчёт таким образом: заложить две суммы в разные ячейки или на два разных счёта.
Хочу отметить, что раньше можно было купить квартиру в ипотеку того банка, в залоге которого она находилась. Если квартира находилась в залоге банка ВТБ, то ипотеку нужно было брать в банке ВТБ.
Сейчас на рынке недвижимости произошли изменения. Некоторые банки, например, Росбанк работают с ипотечными квартирами, которые находятся в залоге у других банков.
Это радует, потому что раньше при продаже ипотечной квартиры, которая была в залоге, например, у банка “Санкт-Петербург”, нужно было ждать клиента с ипотекой этого банка. Это значительно сужало круг покупателей, особенно если квартира была в залоге у малоизвестного банка.
Предложенная ниже схема подходит для всех случаев покупки ипотечной квартиры в ипотеку.
Схема сделки
Взаиморасчёты можно провести путем закладки наличных средств в ячейку, можно безналичным путём – через аккредитив.
Несмотря на то, что официально квартира — это залоговое имущество, она находится в собственности заёмщика. Владелец вправе распоряжаться недвижимостью, например, продать ипотечную квартиру и купить другую, но только с согласия банка. Банк имеет право запретить сделку.
Что нужно сделать, если вы хотите продать ипотечное жильё?
Обратитесь в банк и выясните, как досрочно погасить задолженность по ипотечному кредитному договору, а также получите информацию о процессе снятия обременения.
Выберите способ продажи квартиры.
Найдите покупателя, согласного на покупку залогового жилья.
Получите одобрение банка для проведения сделки.
Да, продать такую квартиру можно, но есть нюансы, о которых нужно знать.
В свою очередь, банк рассматривает кандидатуру потенциального покупателя квартиры, особенно его платежеспособность, и дает или нет разрешение на такую процедуру.
Если банк согласился на то, чтобы продать недвижимость, которая находится в ипотеке, новому покупателю, три стороны (продавец, покупатель и банк) должны отразить это документально.
Чтобы оформить переход ипотечной квартиры от одного собственника к другому, на практике действуют следующим образом: заключают договор о купле-продаже недвижимости между продавцом и покупателем, а между банком и новым собственником жилья – договор о замене плательщика, или, как вариант, оформляют новый ипотечный договор.
Итак, продать квартиру в ипотеке – хлопотное задание. По каким причинам бы не продавали жилье с обременением, продавец, вероятнее всего, несет финансовые потери.
В этом случае проинформируйте банк о досрочном погашении ипотечного кредита, согласие на продажу недвижимости в этом случае также не требуется.
Рекомендации, как провести сделку:
Оформите договор задатка на необходимую сумму (например, на сумму задолженности)
Стороны прописывают в нём сумму сделки, способ передачи задатка от покупателя, условия и сроки снятия залога. Все условия сделки закрепляйте письменно: это позволит обеим сторонам обезопасить себя в случае непредвиденных обстоятельств.
Погасите ипотечный кредит досрочно
Используйте средства, которые покупатель передаст вам (продавцу).
Получите закладную у банка, если она оформлялась
Проверьте отметку о полном погашении долга.
Гражданин стал полноценным собственником и может делать с недвижимостью что угодно.
Продать ипотечную квартиру по такой схеме можно вообще без проблем. Это самый лучший способ. Проблемой может стать только отсутствие личных средств на досрочное закрытие кредита.
Если у заемщика нет денег на досрочное погашение ипотеки Сбера, можно попробовать возложить это на потенциального покупателя. Но тут есть проблема — еще нужно поискать человека, который согласится на такую сделку, которая несет некоторые риски.
Если вы планируете продать квартиру в ипотеке Сбербанка нестандартным способом, будьте готовы к тому, что недвижимость будет реализована только с дисконтом (со скидкой).
