Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации.
19. Выбор модели оценки состоит из следующих этапов:
выбор структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);
выбор окончательного вида модели оценки, в том числе на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.
20.
Помимо кадастровой стоимости земель существует понятие стоимости рыночной. Основное отличие кадастровой оценки от рыночной в том, что в первом случае определяется стоимость группы объектов, а во втором — одного конкретного объекта. Это позволяет лучше учесть все факторы, влияющие на стоимость.
С учетом спроса и предложения, сезонности и конкурентоспособности определяется как кадастровая, так и рыночная стоимость.
Это важно
В идеале кадастровая и рыночная стоимость земли должны совпадать.
Приказа Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 388)
11. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости.
При построении модели оценки оценщик использует ценовую информацию, соответствующую сложившемуся уровню рыночных цен.
12.
В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.
13. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов оценки, осуществляется оценщиком.
14.
Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.
При определении кадастровой стоимости объектов недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.
3. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.
(п. 3 в ред.
21. ��������� � ������� ������, �� ��������������� �����������, ������������� ��������� �������, �� �������� ������������.
22. � ������, ���� ��������� ����������� ����������� ������� �� ����� ��������� � ������� ������ � ��������� ����������� ��������� ������� ������������, ���������� � ����� ���������, ��������� ���������� ������� ���������, ��������� �� ����� ��������� � ���� �������� ������������, � ��� ����� ��������, �������, ����������, � ��������� ������� ����� ���� �������� ����������� �������� ����������� ���������. ��� ��������� ��������������� ������������� ����������� ��������� ����� �������� ������������ ����� ���������������.
23.
15. ��� �������������� ���������� ������� ��� ���������� �������������� ���� ������������ ������������� ����������� ��� ��� ������������ �������������, ������� ������������ ������ ���������� ������� ������������ �������� ��������� � ������ ���������������� ������������ � ������������������ �����������.
��� ������������ ���������� ������� ��� ���������� �������������� ���� ������������ ������������� ����������� ��� ������������ �������������, ������ �� ���������� �������� ������������ (������, ����������), ������������� � �������� ������� ���������� �������.
IV. ����������� �������� ������
16.
При этом, каждому объекту присваивается неизменяемый и не повторяющийся на территории РФ кадастровый номер.
Согласно Закону о государственной кадастровой оценке очередная кадастровая оценка проводится через 4 года с года проведения последней кадастровой оценки объектов недвижимости, а в городах федерального значения в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ соответствующего решения — через 2 года. При установлении периодичности проведения государственной кадастровой оценки не учитывается проведение внеочередной государственной кадастровой оценки [1, с. 197].
Обращаясь к ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» находим термин « кадастровая стоимость — это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки».
Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:
заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;
сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;
определение ценообразующих факторов объектов оценки;
сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;
группировка объектов оценки;
сбор рыночной информации;
построение модели оценки;
анализ качества модели оценки;
расчет кадастровой стоимости;
составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.
8.
До конца 2023 года в России завершится государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства. В прошлом году прошла оценка земельных участков. Такая норма введена Федеральным законом № 269-ФЗ, принятым в июле 2020 года. По закону кадастровая оценка должна проводиться раз в четыре года, а в городах федерального значения — раз в два года (в случае принятия такого решения).
В конце прошлого года был принят закон о фиксации кадастровой стоимости недвижимости, которая передается из государственной или муниципальной собственности во владение или пользование граждан и организаций, в том числе малого и среднего бизнеса.
В Росреестре «РБК-Недвижимости» пояснили, что в тех федеральных округах, где государственная кадастровая оценка земель проводилась три — пять лет назад, изменение кадастровой стоимости не превышает 20% (Центральный и Сибирский ФО).
С помощью этого сервиса можно посмотреть кадастровую стоимость объектов недвижимости (в том числе помещений, квартир, офисов), а также дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость. Поиск проводится как по кадастровому номеру объекта недвижимости, так и по его адресу.
В Росреестре добавляют, что в этом же сервисе можно скачать отчет об итогах государственной кадастровой оценки, ознакомиться с информацией о том, какой региональный орган власти принял решение о проведении государственной кадастровой оценки, узнать наименование бюджетного учреждения, подготовившего отчет об итогах государственной кадастровой оценки, а также реквизиты акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости.