Следует отметить, что проект перепланировки оформляется на любое нежилое помещение: это может быть проект перепланировки небольшого офиса или же проект перепланировки целого здания. Также следует отметить, что по требованиям Жилищной инспекции все планы помещений должны выполняться в масштабах 1:50 или 1:100.
Проект перепланировки нежилых помещений должен иметь следующий состав:
На титульном листе обязательно указывают адрес объекта и шифр проекта, ставится печать организации, подписи непосредственного исполнителя проекта и ГИПа или Генерального директора.
Здесь указывается список листов проекта, описывающих его состав, список прикладываемых к проекту приложений, а также нормативные акты, на основании которых он выполнен.
Вам коммерческое предложение с указанием стоимости и сроков выполнения проекта.В зависимости от площади и сложности перепланировки срок оформления проекта перепланировки нежилого помещения меняется.
Если говорить о перепланировке без затрагивания несущих конструкций объекта, площадью до 200 м2, то срок разработки такого проекта составит 5-10 рабочих дней.
Если же предполагается устройство проемов в несущих стенах или перекрытии, строительство лестниц, антресоли или, к примеру, устройство камина, то срок изготовления проекта может занимать до 20-30 дней.
Разработка проектов перепланировки нежилых помещений выполняется инженером с высшим инженерным образованием, состоящим в штате специализированной организации, имеющей допуски СРО для проектирования зданий и сооружений.
Также в соответствии с п.4.11 «Технического требования и правил проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта ( СНиП 2.03.13-88 «Полы») уровень пола в туалетных и ванных комнатах должен быть на 15 — 20 мм. ниже уровня пола в смежных помещениях либо помещения должны быть разделены порогом.
При затрагивании несущих конструкций (устройство проема, расширение проема, частичный демонтаж и т.д.), а также при устройстве пандусов, лестниц, дебаркадеров, навесов и т.д. проект должен содержать конструктивные решения по данным объектам. Эти чертежи могут оформляться как в отдельный альбом марки «КР», так и вставляться в альбом архитектурных решений, который тогда уже принимает марку “АС”.
При затрагивании фасадов здания в проект добавляют фотомонтажи для согласования с архитектурно-планировочным управлением.
Основанием для производства работ будет являться решение о согласовании проекта, а по итогам их завершения будет оформляться акт.
Для подписания акта создаются приемочные комиссии, которые действуют на основании нормативных актов субъектов РФ. Для соблюдения интересов граждан, проживающих в многоквартирных домах, в состав приемочной комиссии включают представители Государственной жилищной инспекции в лице ее территориальных органов.
Если проектирование затрагивает общее имущество многоквартирного дома, к примеру — объединение помещения с местами общего пользования (МОП), или присоединение его к помещению, то в состав приемочной комиссии будет включен представитель управляющей организации.
В первую очередь вызвать техника из БТИ. Он проведет обследование и отметит квартирные инновации в техпаспорте (в профессиональной среде такие пометки называются «красные линии»). Далее, собственнику нужно заказать проект, в котором будут учтены все уже сделанные изменения и возможно добавлены новые для того, чтобы помещение соответствовало строительным и санитарным нормам.
Дальнейший механизм идентичен описанному в предыдущей главе нашей инструкции.
Если вам настойчиво отказывают в выдаче разрешения на перепланировку или не принимают ее результатов, то остается один выход – идти в районный суд.
В ходе процесса вам нужно будет доказать, что внутренние изменения в квартире:
Также проект перепланировки нежилого помещения в зависимости от самой перепланировки может содержать следующие разделы:
На плане помещений с расстановкой инженерного оборудования показывается расположение инженерных коммуникаций внутри помещения, а именно: стояки горячего и холодного водоснабжения, канализационные стояки и стояки отопления, вентиляционные шахты и проектируемые трассы инженерным коммуникаций.
Существующее расположение коммуникаций отмечается в техническом заключении, а его изменение уже показывается на данном листе проекта.
В случае, если при перепланировки помещения было затронуто общее имущество жильцов многоквартирного дома помимо всех перечисленных процедур потребуется согласие жильцов на проведение таких работ (даже двухквартирном доме). Разрешить перепланировку с использованием общего имущества жильцов многоквартирного дома можно только по результату установленного голосования.
В Санкт-Петербурге много коммерческой недвижимости принадлежит городу или находится в собственности государства.
В договорах аренды могут быть предусмотрены различные границы по использованию таких объектов, включая их изменение в связи с перепланировкой — по согласованию с собственником. Также и при оперативном управлении и хоз.
Если все идет по плану, то результатом визита акт приемочной комиссии.
С ним вы отправляетесь в БТИ и получаете новый техпаспорт на квартиру.
После получения техпаспорта вам необходимо уведомить о произошедших изменениях Федеральную регистрационную службу (Росреестр).
Делать это удобнее через Регцентр (специальное подразделение Росреестра, которое и занимается приемом и выдачей документов связанных с изменением статуса или состояния объектов недвижимости). Туда нужно предоставить копию техпаспорта, документ и удостоверяющий личность.
Заявление можно написать на месте.
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект.
Перепланировка помещений в объектах принадлежащих городу, должна производится с согласия Росимущества.
В случае выявления несогласованных перепланировок или переустройств, правообладателя обяжут их согласовать или привести в прежнее состояние. Если же на объекте проводились реконструктивные работы — согласовать уже по факту устройства задача крайне сложная и затратная.
После завершения выполненных работ, на основании заявления владельца помещения, оформляет акт приемочной комиссии, который подлежит направлению в органы Росреестра для внесения измененных сведений в ЕГРН.
Изменение конфигурации объекта недвижимости проходит в рамках перепланировки – происходит обустройство или демонтаж оконных и дверных проемов, установка или перенос перегородок, объединение и присоединение комнат.
Кадастровый инженер — специалист, выполняющий работы в области межевания земель, кадастровых работ, связанных с недвижимостью.
Необходимо знать и помнить, что строительные работы, которые проводятся на основании проекта перепланировки, должны быть закреплены в Акте на скрытые работы.
Акт на скрытые работы необходим владельцу или собственнику для подтверждения того, что все необходимые работы, которые нельзя увидеть (устройство гидроизоляции, шумоизоляция, усиление проема), выполнены в соответствии с утвержденным проектом и согласно требованиям нормативных документов РФ. Акт собственник хранит с пакетом документов, который относится к перепланировке.
При этом рекомендуем проводить дополнительно фотофиксацию скрытых работ для решения спорных вопросов в будущем.
Несмотря на упрощенный порядок согласования проекта, на каждой стадии переустройства необходимо точно соблюдать требования законодательства и административные регламенты по узакониванию выполненных работ. Перепланировка в отдельно стоящих зданиях также должна быть согласована.
Перепланировка части помещений внутри нежилых зданий, таких как: офисный и бизнес центр, торговый центр и др., выполняется с разрешения собственника помещения и его инженерной службы.
Под перепланировкой помещения понимают такое изменение объекта, в результате которого появились отличия от существовавшей ранее технической документации на объект.
При выполнении работ по переустройству отдельных помещений, входящих в состав многоквартирного жилого дома, необходимо учитывать права и интересы всех граждан, проживающих здесь.
