Также готовится пакет документов для регистрации сделки.
Владельцы ипотечных квартир часто задаются вопросом «через сколько лет можно продать ипотечную квартиру?» По закону, минимальный срок владения жильём, приобретённым в ипотеку, перед его продажей не установлен.
Эти деньги придется оплатить в качестве НДФЛ.
Уменьшение налогооблагаемой суммы – более выгодный способ снижения расходов. При этом от налогооблагаемой суммы нужно вычесть все понесенные расходы – проценты, которые оплатили по ипотечному кредиту. При подсчете размер налога, который следует внести в бюджет, окажется намного меньше, чем с использованием вычета.
Например, цена продажи квартиры 2,5 млн рублей, а куплена она была за 2 млн в ипотеку.
За время погашения банку уплачены 400 тысяч рублей. Налогооблагаемая база уменьшается: 2,5 млн – 2 млн – 400 тыс. = 100 тысяч рублей. Оплата налога с этой суммы составит всего 13 тысяч рублей.
Некоторые продавцы пытаются схитрить и занижают цену квартиры по договору купли-продажи. Но это не лучший вариант. Налоговая учитывает не только цену, указанную налогоплательщиком, но и кадастровую стоимость.
Единой схемы продажи ипотечной квартиры быть не может, поскольку все зависит от конкретной ситуации, поясняет юрист в сфере недвижимости, основатель агентства недвижимости Korovina.invest Дарья Коровина.
Казалось бы, проще всего досрочно выплатить ипотечный кредит, а закрыв его, продавать жилье.
Досрочное погашение ипотеки – обычная практика, банки против этого не возражают. Вопрос – где взять деньги.
Даже после получения предварительного согласия банка сделка может сорваться в последний момент по независящим от продавца причинам.
Чтобы минимизировать риски и упростить процесс продажи, рекомендуется привлекать к сделке опытных специалистов – риелторов, юристов, ипотечных брокеров. Они помогут грамотно выстроить схему продажи, подготовить документы и смогут представлять интересы продавца в банке.
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке – непростая, но вполне решаемая задача.
На сделку должен согласиться и покупатель, и банк, который обязан одобрить кандидатуру нового заемщика. При этом банк будет очень тщательно проверять потенциального клиента, и если у него окажется меньше доходов, чем у первого заемщика, или плохая кредитная история, сделку не одобрят.
Если покупатель согласен на условия ипотеки, и он подходит под запросы банка, заключают трехстороннее соглашение о переводе кредита на будущего собственника квартиры. Покупателю передают ипотечный кредит с оставшимися обязательствами, а обременение с квартиры при этом не снимают.
После этого собственник с покупателем заключают договор купли-продажи, а банк в свою очередь подписывает кредитный договор с новым заемщиком. В документы вносят запись о новом залогодателе.
На совершение такой сделки обязательно разрешение банка.
Они определены в законе “Об ипотеке”.
Речь идет о квартирах, которые были куплены в ипотеку физлицом и кредит был не для предпринимательской деятельности.
Заемщик может в любой момент в течение срока действия ипотечного договора направить банку заявление о самостоятельной продаже имущества. Отправить заявление можно способом, который предусмотрен кредитным договором либо заказным письмом с уведомлением по почте или же вручив банку под расписку.
Банк должен отреагировать на заявление в течение десяти рабочих дней со дня получения заявления.
На самостоятельную продажу квартиры отводится четыре месяца.
Если банк соглашается на самостоятельную продажу, то в ответе клиенту он должен указать сумму долга по кредиту на день окончания периода продажи (на конец четвертого месяца).
Кредитор запрашивает у потенциального собственника дополнительные документы и оценивает его надежность в качестве нового заемщика. Если банк принимает положительное решение, кредит переоформляется на нового владельца. Перерегистрация собственника в Росреестре также проходит под контролем представителя банка, поскольку участок обременен залогом.
Данный вариант подходит, если у покупателя нет достаточной суммы наличными, но есть хороший кредитный потенциал и желание приобрести землю. Однако банку более выгодно получить погашение досрочно, чем переоформлять кредит на нового заемщика.
Как продать земельный участок, если покупатель берет ипотеку? Даже если сам участок не находится под обременением, участников сделки ждут определенные сложности. Банк принимает в качестве залога только ликвидные объекты.
Загвоздка только в том, где найти достаточную сумму для погашения займа.
При продаже квартиры с привлечением банка, финансовая компания принимает активное участие в сделке. Деньги за погашение задолженности покупатель отдает не на руки собственнику квартиры, а несет в банк. Риски для покупателя в таком случае значительно ниже, чем при самостоятельной продаже.
Но у такого способа реализации есть минус – не все банки одобряют подобные сделки.
У сделки с участием банка такие этапы:
Такая схема вполне реализуема, но требует тщательной подготовки и соблюдения определённых условий:
Если собственных накоплений для покупки новой квартиры недостаточно, потребуется оформить новый ипотечный займ.
Заемщик при этом несет большие потери:
Если от полученной суммы за проданное жилье что-нибудь останется, заемщик получит эти деньги. Кроме того с проданной недвижимости физлицу придется оплатить 13% налога на доходы, если она находилась в собственности меньше 5 лет.
Чтобы не доводить ситуацию до крайности рефинансируйте ипотеку в другом банке или возьмите потребительский кредит, если оставшаяся сумма и доходы это позволяют.
Можно продать ипотечное жилье, если досрочно погасить долги, и только после этого проводить сделку.
Это означает, что сначала необходимо самостоятельно погасить долг перед РВИ, а потом уже можно погасить долг перед банком по обычной схеме продажи жилья с обременением (см. выше).
Перед РФ в лице РВИ продавец сам должен погасить долг своими средствами, а вот уже банковский кредит можно погасить за счет средств покупателя или заемных средств (ипотеки) другого банка, поясняет эксперт.
Сложность в том, что долг перед РВИ можно погасить только своими деньгами. Редкий покупатель пойдет на то, чтобы дать денег продавцу для снятия обременения, отмечает Симанчук.
Поэтому продать недвижимость в военной ипотеке сложнее, чем обычную ипотечную квартиру, если своих денег у продавца на снятие обременения нет.
Поэтому к выбору покупателя и определению цены квартиры нужно подходить очень ответственно.
Рассмотрим подробно, как происходит продажа ипотечной квартиры:
Банк рассматривает заявку и дает свое согласие на сделку.
