Если по вине продавца сделка не завершится в оговоренные сроки, задаток подлежит возврату в двукратном размере.
При правильном составлении предварительного соглашения одна сторона может принудить другую к заключению основного договора и регистрации его в Росреестре.
С января 2017 года утверждены новые правила регистрации договора купли-продажи недвижимости, которые характеризуются следующими нюансами:
единственным правоустанавливающим документом, выдаваемым по итогу регистрационных действий, является выписка из ЕГРН.
Договор считается расторгнутым с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Расторгнуть договор, срок действия которого закончился, можно при одновременном соблюдении следующих условий:
В такой ситуации договор будет действовать до тех пор, пока все обязательства по нему не будут исполнены, даже в том случае, если указанный в нем срок исполнения уже истек.
Основное требование такого иска – расторжение договора и возврат имущества обратно сторонам. Если истец – продавец, он требует обратно квартиру, если покупатель – деньги.
К иску необходимо будет приложить:
Не забудьте уплатить госпошлину.
По закону процедура расторжения в судебном порядке проводится следующим образом.
Важно, что вместо 30 дней в договоре может быть указан другой срок — нужно внимательно изучить его.
Юрист Сакен Ешмуратов отмечает, что «через нотариуса расторгается, когда имеется согласие обеих сторон на расторжение, а в судебном порядке — соответственно, когда были допущения нарушения прав долевых собственников».
Например, заблуждение относительно качеств квартиры, возможности использования площади по назначению и т.д.
При этом есть нюанс — куплю-продажу квартиры могут не аннулировать, если заблуждение стало следствием грубой неосторожности участника сделки. Попросту говоря — не проверили, как следует, документы, не осмотрели жилье, отнеслись к процессу беспечно и халатно.
6. Если сработало такое понятие как «кабальная сделка» – когда одной из сторон она заключалась из-за стечения тяжелых обстоятельств и условия ее были крайне невыгодны, а другая сторона воспользовалась этим фактом.
В ходе всего процесса участники могут подавать возражения и ходатайства вплоть до принятия решения. Стандартный срок рассмотрения составляет два месяца, но он может затянуться, если судье приходится переносить заседания, либо при наступлении форс-мажорных обстоятельств.
Для оспаривания ДКП через суд истцу понадобится:
Размер госпошлины зависит от цены иска, которая указывается в заявлении (Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 5 мая 2009 г. N 03-05-05-03/06). Устанавливается пп. 1 п.
Подача искового заявления в суд актуальна, если права участника сделки нарушены, при этом вторая сторона отказалась от мирного урегулирования вопроса, либо не представила ответ на требование о расторжении в установленные сроки.
Заявление подается в районный суд по месту расположения спорной недвижимости (ст. 30 ГПК РФ).
Как выглядит процедура пошагово:
Пример – решение Новошахтинского райсуда Ростовской области № 2-1277/2018 от 24.09.2018.
Сразу рассмотрим наиболее простой и наименее затратный способ расторжения договора купли-продажи квартиры – по соглашению сторон. Главное здесь – обоюдное стремление сторон расторгнуть сделку при условии отсутствия претензий.
Если взаимные претензии устранить не удается, придется решать вопрос в суде. Если удалось, и стороны пришли к общему знаменателю – им необходимо составить соглашение о расторжении договора.
Соглашение совершается в той же форме, что и расторгаемый договор (п.
1 ст. 452 ГК). Это значит, что если договор оформлен у нотариуса, соглашение тоже придется удостоверять нотариально. Если нет, то и соглашение можно составить в простой письменной форме.
Сторонам необходимо в свободной форме составить соглашение.
В таком случае, если сделку признают недействительной, то тот, кто смошенничал не получает возврат имущества, оно конфискуется государством.
Если кто-то из участников сделки виновен в расторжении договора и принес убытки другой стороне — например, скрыл, что сильно течет крыша и у покупателя затопило зал, испортилась вся мебель, дорогой паркет — то суд взыщет в пользу пострадавшей стороны компенсацию.
Не все понимают разницу между расторжением договора и признанием его недействительным. Каковы будут последствия для сторон? На наш вопрос отвечает Анна Туловская: «Расторжение договора и признание его недействительным имеют одинаковое последствие — стороны возвращаются в первоначальное положение: то есть покупатель возвращает имущество и получает назад уплаченные им денежные средства.
Человек также вправе сделать отказ, если:
– в договоре не указаны сроки; – изменены акты, на основании которых заключили договор.
Об одностороннем отказе нужно предупредить другую сторону не позднее, чем за месяц.
Что происходит при расторжении договора?
Во-первых, прекращаются обязательства сторон с момента подписания соглашения или вступления в силу решения суда. После расторжения договора каждая сторона вправе требовать возвращения своего имущества, денежных средств.
Когда основанием для расторжения стало нарушение пункта договора, и покупатель/продавец понес убытки, то эти убытки должны быть возмещены.
Пока договор не прошел регистрационную процедуру, он не приобретает юридической силы для третьих лиц. Однако для продавца и покупателя документ вступает в силу с момента подписания.
Поэтому для расторжения требуется выполнить следующие формальности:
согласовать и оформить в письменном виде соглашение о расторжении договора;
вернуть все полученное по сделке в исходное состояние — денежные средства возвращаются покупателю, а продавец вновь принимает во владение объект недвижимости;
регистрировать в Росреестре такое соглашения не требуется.
Не обязательно указывать причины расторжения в дополнительном соглашении, достаточно обоюдного согласия сторон.
Добровольное расторжение договора возможно и после регистрационных действий.
В таком случае суд тоже может признать сделку недействительной.
7. Договор был подписан под влиянием угроз, насилия, обмана.
8. Когда представитель одной стороны вступил в злостное соглашение с другой стороной, а сам владелец жилья/покупатель не был в курсе всех обстоятельств. Тогда потерпевший может подать иск в суд. Убытки возместит недобросовестный представитель.
9. Если собственник — ребенок или недееспособный человек, а сделку совершили их законные представители в целях своей собственной выгоды.
10. Если содержание сделки не соответствует закону, заведомо нарушает правопорядок и нравственность.
