в согласительном порядке (при достижении договоренностей между сторонами без участия третьей стороны);
в судебном порядке, при возникновении имущественных или иных претензий у одной из сторон договора.
Арендодатель (арендатор) может инициировать расторжение договора аренды в досрочном порядке только после того, как арендатору (арендодателю) в установленном порядке будет направлено уведомление о расторжении договора аренды помещения или иного имущества.
Кроме обязательного требования уведомить другую сторону о досрочном расторжении действующего договора, законодательство четко регламентирует и порядок уведомления о расторжении договора, с учетом формы аренды.
Досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон оформляется следующим образом:
Документ заверяется печатями каждой из сторон (при их наличии).
После того как соглашение будет подписано, такую сделку необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Как было отмечено ранее, в момент передачи недвижимого имущества в аренду, такая операция проходит государственную регистрацию.
Но бывают случаи, когда владелец может не выплачивать неустойку, например, если жильцы не выполняли свои обязанности по оплате или нанесли вред его имуществу.
Скачать образец уведомления о расторжении договора найма жилого помещения
Обязательной частью расторжения договора найма является составление соглашения о прекращении действия сделки. В таком документе нужно указать паспортные данные обоих участников сделки, номер и дату договора, который подлежит расторжению, дату, с которой сделка прекращает свое действие, а также условия расторжения.
Если у сторон имеются претензии, например, требование возмещения стоимости испорченного имущества, то это тоже необходимо указать в соглашении.
Законодательная база
Ст. 452 ГК РФ регламентирует, что соглашение об изменении или расторжении договора аренды следует оформлять в той же форме, в которой был составлен договор (если иное не предусмотрено договором или законодательством). Участники сделки могут обратиться в суд только после того, как одна сторона получила от другой отказ расторгнуть договор или другая сторона не ответила в 30-дневный срок.
Основания для изменения и расторжения заключенного договора приводятся в ст.
450 ГК РФ, а в ст. 619, 620 ГК РФ приведены основания для судебного досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя или арендатора.
Расторжение договора аренды по соглашению сторон закрепляет решение сторон о прекращении сотрудничества без обращения в суд.
В ней стоит указать:
Соглашение о расторжении договора аренды подразумевает обоюдное согласие сторон прекратить действие арендных правоотношений. Если договор расторгается по инициативе одной из сторон, то само существование соглашения будет нонсенсом.
Файлы в .DOC:Бланк соглашения о расторжении договора арендыОбразец соглашения о расторжении договора аренды
Любой договор, в том числе и договор аренды, имеет срок своего действия.
Временной промежуток, в течение которого стороны будут состоять в арендных правоотношениях, устанавливается при составлении договора по обоюдному согласию сторон.
Истечение срока действия договора является фактически его прекращением.
Такой процесс имеет довольно четкий алгоритм действий, которые нужно выполнить для законного расторжения сделки.
Первым делом, сторона, которая приняла решение о прекращении сделки о найме жилого помещения, должна уведомить об этом второю сторону соглашения.
После принятия соглашения о разрыве договора необходимо составить акт, который будет служить доказательством того, что обе стороны выполнили все условия. В таком акте указывается, что квартиросъемщик покинул помещение, приведя его в порядок и сдав ключи.
Также в акте нужно указать номера и даты договора найма и соглашения о расторжении, а также полный адрес жилплощади.
Сделка найма недвижимости является расторгнутой с той даты, которую стороны определили в соглашении о расторжении.
Естественно, что договор, расторгаемый по решению суда, не нуждается ни в каких дополнительных соглашениях.
Что касается расторжения по требованию закона, то для него вполне достаточного простого уведомления. Например, договор аренды может быть расторгнут арендатором в любой момент с обязательным условием извещения арендодателя как минимум за месяц до дня предполагаемого расторжения.
То есть само по себе уведомление арендатора о том, что он хочет прекратить арендные правоотношения, будет основанием для того, чтобы в назначенную дату договор прекратил свое существование.
О том, как составить уведомление о расторжении договора аренды, подробно рассказано в специальном материале нашего сайта.
Не следует путать исполнение условий договора с прекращением срока его действия.
Чаще всего в суд подает наймодатель. Для него серьезными причинами расторжения договора в судебном порядке является несоблюдение нанимателем пунктов договора, например, порча имущества или просрочка платежей, превышающая 2 месяца. Также владелец квартиры может обратиться в суд, если квартирант использует квартиру не по прямому назначению, то есть не для своего проживания.
Если собственник квартиры хочет расторгнуть договор, то он должен поступать так, как прописано в соглашении.
Если же в нем нет таких пунктов, то владельцу нужно либо получить согласие квартиранта, либо обратиться в судебные органы. Существенные условия для обращения в суд прописаны в 619 статье ГК РФ.
Для этого оформляют письменное соглашение в произвольной форме с четким определением воли участников, их прав и обязанностей в момент прекращения.
Согласно п. 1 ст. 161, п. 1 ст. 452 ГК РФ стороны договора вправе расторгнуть его в любой момент, составив двустороннее письменное соглашение. Документ оформляют в той же форме что и основной договор.
Если договор был заверен нотариусом, соглашение также нужно заверить у нотариуса. Обязательны к включению в соглашение:
Также обговаривают порядок возврата помещения, излишне уплаченных за аренду сумм (авансов), ответственность за нарушение порядка расторжения.
