Согласование перепланировки нежилых помещений
Далеко не всегда планировочные решения, принятые при строительстве или реконструкции нежилого здания/помещения, устраивают владельца или подходят для функционального назначения объекта. Самым простым и очевидным решением проблемы становится проведение перепланировки. Но любые подобные мероприятия требуется в обязательном порядке узаконить, что объясняется двумя важными причинами.
Первая – обеспечение безопасных условий для дальнейшей эксплуатации объекта, так как изменение планировочных решений необходимо проводить в рамках действующих строительных норм и правил. Вторая – регистрация прав собственности на объект недвижимого имущества с измененными характеристиками. Учитывая важность и серьезность причин, становится понятным, почему согласование переустройства и перепланировки нежилого помещения выступает обязательным требованием для проведения подобных работ. Рассмотрим основные юридические особенности этой процедуры.
Актуальная на сегодня редакция отечественного законодательства допускает два варианта перепланировки нежилых помещений. Они достаточно сильно отличаются между собой и носят разный подведомственный характер.
Вторая ситуация касается нежилых помещений, которые размещаются на первых этажах МКД (аббревиатура расшифровывается как «многоквартирный жилой дом»). Она встречается на практике наиболее часто, особенно – в крупных и средних российских городах. В этом случае требуется согласование перепланировки нежилого помещения в жилом доме со стороны жилищной инспекции, работающей при местном органе власти. Важным дополнительным условием становится получение письменного согласия жильцов МКД, без которого рассчитывать на получение одобрения со стороны контролирующего органа попросту не имеет смысла.
Согласование перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме производится либо предоставлением проекта, либо без разработки проектной документации. Второй вариант необходим при выполнении следующих видов работ:
снос и монтаж ненесущих перегородок;
монтаж систем кондиционирования и антенного оборудования на внешней части объекта;
замена заполнения оконных проемов с одновременным изменением конфигурации и используемых цветовых решений.
Разработка проекта требуется в том случае, если выполняются такие строительные и ремонтные работы:
снос несущих перегородок, включая частичный демонтаж или устройство проемов;
объединение санузла и ванной комнаты;
устройство балконов и лоджий;
расширение площади кухни или санузла;
перенос места расположения отопительных приборов с заменой или установкой новых;
создание нового входа в здания с монтажом крыльца;
монтаж новых лестничных пролетов и площадок.
Важно. Далеко не все виды строительных и ремонтных работ подпадают под определение перепланировки и требуют обязательного согласования.
Некоторые из них вообще запрещены для выполнения в многоквартирных домах (их перечень приводится в специальном разделе статьи). Другие производятся без необходимости уведомления контролирующих органов. К числу последних, в частности, относятся такие:
выполнение косметического ремонта;
установка новой сантехники;
монтаж новой кухонной плиты – электрической или газовой;
замена или укладка нового напольного покрытия, в том числе – с выполнение дополнительных теплоизоляционных работы;
монтаж шкафов и любой встроенной мебели.
Перечень документов, предоставление которых требуется для согласования перепланировки нежилых помещений, зависит от двух факторов. Первый – это специфика конкретного объекта, которая заключается в том, является ли он многоквартирным жилым домом, или изначально нежилым зданием. Второй – перечень выполняемых в рамках перепланировки работ, от которого зависит, например, необходимость разработки проектной документации.
Наиболее часто требуется согласовать перепланировку нежилых помещений, расположенных на первом этаже МКД. В подобной ситуации в жилищную инспекцию требуется предоставить следующий комплект документов:
Заявление на получение согласования изменения планировочных решений.
Набор правоустанавливающих документов на объект недвижимого имущества. Речь идет о выписке из ЕГРН или свидетельстве о собственности. Для новых и строящихся домов допускается предоставление договора долевого участия. В этом случае также необходимо включить в пакет документов акт приема-передачи помещения от застройщика.
Техническая и кадастровая документация. Перечень определяется региональными нормативными актами. Например, для Москвы таковым является Постановление № 508-ПП, изданное столичным Правительством 25.10.2011 года.
Согласие остальных собственников объекта недвижимости, под которым понимается реконструируемое нежилое помещение.
При необходимости – проектная документация на реконструкцию или планировку помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме.
Документация, которая подтверждает право на использование или владением помещением.
Согласие других собственников помещений (жилых и нежилых), расположенных в МКД. Оно оформляется в виде протокола общего собрания.
Оперативная подготовка комплекта документов для согласования перепланировки нежилого помещения. Доступная цена, сжатые сроки, гарантия отсутствия проблем в контролирующих органах.
Пакет документов, сформированный в соответствии с приведенным выше перечнем, предоставляется в жилищную инспекцию. Для этого используется несколько способов:
личное посещение контролирующего органа;
подача документации через МФЦ;
дистанционное предоставление документов посредством функциональных возможностей портала Госуслуги.
Срок рассмотрения поданных документов составляет 30 рабочих дней. При необходимости допускается приостановка рассмотрения заявления на 15 рабочих дней. Основанием для подобного решения становится некомплектность предоставленной документации или необходимость запроса дополнительных сведений.
После получения согласования можно приступать непосредственно к работам. Результат перепланировки оформляется в виде акта выполнения и новых планировочных решений. Документы подписываются заинтересованными сторонами – управляющей компанией, проектной организацией, госпожнадзором, после чего предоставляются в БТИ для корректировки имеющихся об объекте сведений. Затем аналогичная информация должна быть внесена в ЕГРН.
Нередко работы перепланировке помещений проводятся без предварительного согласования. В Этом случае требуется узаконить результат их выполнения. Для этого требуется пройти процедуру с самого начала: собрать исходный комплект документов, согласовать запланированные работы, предоставить акт их выполнения. Последний документ подписывается заинтересованными сторонами и предоставляется в Росреестр и БТИ для внесения соответствующих изменений.
Стоимость услуги согласования перепланировки нежилых помещений определяется индивидуально. Итоговая цена работы специалиста зависит от нескольких факторов, включая:
площадь объекта недвижимого имущества;
месторасположение и другие характеристики помещения;
комплектность исходной документации;
перечень выполняемых работ;
необходимость разработки проектной документации;
срочность получения согласования и т.д.
Актуальный вариант строительных нормативов и правил определяет несколько работ, выполнение которых в помещениях многоквартирного дома (как жилых, так и нежилых) категорически запрещено. К ним относятся:
устройство ванной или санузла в жилой комнате;
объединение помещения с расположенным в нем газовым оборудованием (бойлером, котлом или плитой) с жилой комнатой без разделения дверным проемом с установленным заполнением;
демонтажные работы на системах вентиляции, даже в случае частичной разборки любого вытяжного канала;
установка приборов отопления, которые подключены к центральной системе обогрева, в тамбурах, лоджиях и других неотапливаемых помещениях.
Предоставим профессиональные консультации по вопросам проведения строительных и ремонтных работ в нежилых помещениях многоквартирного дома. Выгодные цены, оперативность оказания услуг, получение необходимых согласований.
Общий порядок получения согласования изменений планировки нежилых помещений в МКД в 2021 году не изменился. Но это вовсе не означает, что реализация мероприятия не требует досконального знания особенностей законодательства и опыта успешного выполнения подобных работ. Напротив, применяемая на практике процедура имеет множество юридических нюансов, а потому предусматривает привлечение к делу квалифицированного специалиста.
Самовольное выполнение работ по перепланировке нежилых помещений, расположенных в МКД, предусматривает административную ответственность. Она регламентируется положениями статьи 7.22 КоАП РФ. Физические лица наказываются штрафом на 4-5 тыс. руб., юридические – на 40-50 тыс. руб. Дополнительные санкции касаются обязанности восстановить исходное состояние помещения.
Необходимость перепланировки нежилого помещения обычно возникает в ходе осуществления хозяйственной деятельности. Выполнение работ требует предварительного согласования, а в ряде случаев – еще и разработки проектной документации. Порядок получения разрешения и регистрации внесенных изменений жестко регламентируется действующим законодательством.
