Аренда земли с сервитутом

Это возможно, если:

• установление сервитута стало препятствием при эксплуатации ЗУ и мешает достижению целей, для которых земля была арендована;
• обременение установили уже после заключения договор аренды;
• на момент заключения сделки арендатор не знал о возможности установления данного вида обременения на арендуемую землю.

В таком случае право использования участка третьими лицами выступает недостатком ЗУ, и соответствующие неудобства о являются законным основанием для досрочного расторжения сделки по инициативе арендатора.

Дальнейшая сдача такого ЗУ в пользование может производиться только с обязательным предупреждением будущего пользователя об обременении — информация об этом обязательно указывается в договоре аренды.

Требование о сервитуте может быть обращено только к собственнику, но не к арендатору.

В данном случае обладатель права использовать чужую землю может совершать те или иные действия в отношении ЗУ, однако основные права собственности, распоряжения и пользования остаются все-таки у собственника.

В качестве примера предоставленного права пользования чужой территорией может выступать разрешение третьему лицу (обычно собственнику соседнего участка) проходить либо проезжать через ЗУ, прогонять через территорию скот, проводить коммуникации к другому участку и пр..

Пример:

Ситуация 1. Сосед может подъехать либо пройти к своему участку исключительно через вашу территорию, и нет иных альтернатив.

Ситуация 2.

Аренда земли с сервитутом

ЗК).

При переходе прав на владение землей обременение передается новому собственнику по статье 275 ГК. Сервитут может быть отменен по требованию заинтересованной стороны и оформлен документально.

Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Земельный кодекс предоставляет регламент для заключения договора об ограничении прав пользования землей (статья 39.26 ЗК).

Давайте рассмотрим примеры сервитута земельного участка.

Публичные

Сторонами сделки в таком случае выступают государство и конкретный человек. Сам сервитут оформляется путем указов государства и иных нормативно-правовых актов, причем какие-либо действия со стороны управомочного лица не требуются.

При этом вопрос решается путем общественных слушаний, где в первую очередь учитываются голоса граждан, которые должны обосновать необходимость установления сервитута на конкретном участке (как проходит процедура установления сервитута?).

Публичный сервитут, как и любой другой, подлежит обязательной государственной регистрации. Помимо прочего, гражданин, который считает, что публичный сервитут приносит ему какие-либо неудобства, может обратиться в суд и либо оспорить факт установки, либо потребовать за это плату.

Оценивая его потери учитывают следующие показатели:

• Уменьшение ожидаемой выгоды, так как с уменьшением размера участка выгода от его использования также сокращается;
• Издержки, понесенные в результате выполнения обязательств (снос части строений и другое);
• Потеря в сделке купли-продажи, так как владелец вынужден делать скидку и продавать землю по низкой цене.

Провести данную оценку можно только в частном сервитуте. При его публичной форме, например, если вопрос затронут на уровне государственной важности, собственнику земли денежную компенсацию вряд ли предложат.

Срок действия соглашения является обязательным разделом договора.

Работы должны быть закончены к 30 ноября 2017 года.

В разделе Плата за сервитут должен быть прописан размер оплаты, срок ее внесения, и каким способом она осуществляется.

Плата в размере 2000 рублей за установление сервитута вносится собственнику земельного участка не позднее 25 числа каждого месяца путем перечисления ее на счет, который указан ниже.

Величина оплаты может быть пересмотрена, но не чаще одного раза в год.

В части соглашения о Прекращении действия описываются условия прекращения данного соглашения и обязательность его оформления.

Заключительным пунктом договора является раздел Реквизиты сторон.

Указание существенных условий в соглашении нужно для обеспечения прав более «слабой» стороны заключаемой сделки.

При введении обременения права собственника земельной территории остаются за владельцем, сервитуарий получает только ограниченное право пользования.

Арендный договор является срочным документом. Возможность его расторжения должна быть записана в нем как одно из условий.
Обременение бывает постоянным или срочным, расторжение его происходит только в соответствии с Гражданским кодексом: при отдельном заключении соглашения или при передаче дела в суд.

Плата за введение обременения является платой за компенсацию причиненных неудобств, она всегда незначительная. Прибыль из установления ограничения извлекать нельзя.
Арендная плата дает возможность получения прибыли.

Арендные отношения оформляются не только на недвижимость, например, на технику. Обременение всегда устанавливается только на недвижимое имущество.

Возможность извлечения прибыли

Отсутствует

Возможна и нередко является основной целью аренды земли

Характер отношений (бессрочный либо срочный)

Обычно является бессрочным, при этом ни одна из сторон не может устанавливать требований относительно его длительности

Сделка, как правило, носит срочный характер и может быть расторгнута по истечении установленного срока

Возможность расторжения

Договор может быть прекращен лишь на основаниях, предусмотренных ГК РФ (стороны никак не могут на это повлиять)

Разрешается при наличии оснований для этого, предусмотренных в арендном договоре (в том числе, это возможно и по согласию сторон, и по инициативе лишь одной из них)

Судебная практика: частный сервитут на часть участка ответчика

Арбитражный суд, в соответствии со ст. 1 и 274 ГК РФ, ст. 23 ЗК РФ и ст.

Из судебной практики известно, что ограничить сервитут подобного рода очень сложно, так как суд учитывает интересы большинства.

Также на участке может быть размещено чужое имущество и собственник может осуществлять строительные работы только на определенном расстоянии от него.

Оформление сделки купли-продажи земли с сервитутом

Продавая участок, необходимо донести до потенциального покупателя, что территорией будут пользоваться иные лица и это никоим образом не скажется на праве собственности.

Следует знать, что найти покупателя на участки с сервитутом — очень сложно. Ведь далеко не каждый человек захочет иметь дело с заведомо проблемной собственностью.

Процедура продажи земли с сервитутом происходит в общем порядке путем подписания договора купли-продажи.

Публичное ограничение вводится исключительно на землю.

Данные различия между заключаемыми сделками являются достаточно весомыми. При этом существует возможность заключения одной из них (сервитута) при наличии другой (аренды): ограничение пользования может быть введено на территорию арендованной земли.

Процедура регистрации

Арендный договор

Процедура регистрации отношений между арендодателем и арендатором происходит несколькими способами, которые различаются от того, кто является владельцем.

1. Для частного владения достаточно заключить арендный договор.
   Если он подписан на период более года, необходимо его заверение у нотариуса. Затем проходит регистрация документа в госоргане.
2. Для земельного надела, относящегося муниципалитету или государству, необходимо подать заявку на участие в аукционе и внести задаток.

Одновременно с этим продавец расторгает соглашение о наложении сервитута, и его заключает уже новый владелец участка.

Оба договора должны быть зарегистрированы одновременно. Покупатель не может снять сервитут по своему личному желанию.
Обременение сервитутом будет действовать пока не закончиться его срок.

Для данного процесса следует подготовить пакет документов:

1. паспорта покупателя, продавца и третьей стороны;
2. документы о наложении сервитута;
3. заявление;
4. план межевания земли;
5. кадастровые и технические документы;
6. договор купли-продажи;
7. выписку из ЕГРП;
8. оплаченный квиток госпошлины;
9. свидетельство о регистрации права собственности продавца.

Время регистрации занимает не более 10 дней. Документы направляются в Росреестр или Многофункциональный центр.