Есть ситуации, когда даже наличие запрета на уступку никак не сможет помешать заключению сделки.
Запрет теряет свою актуальность, если дольщик произвел полный расчет с застройщиком за приобретенные квадратные метры и у него на руках есть подтверждающие документы: справка о полном расчете и Акт сверки платежей.
В такой ситуации срабатывает Закон о защите прав потребителей, что дает возможность государственному регистратору осуществить регистрацию по уступке права требования без согласия застройщика.
Дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования. Покупатель получает от первого дольщика оригинал договора долевого участия.
Когда застройщик не идет навстречу – вопрос решается в судебном порядке.
После того, как дом вводится в эксплуатацию, строительная компания обязана передать недвижимые объекты дольщикам. Этот процесс оформляется актом приема-передачи при предварительном осмотре жилплощади.
Когда акт подписан, дольщики получают ключи от квартир. После этого потребуется обратиться в Росреестр для единовременной постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности.
Однако так гладко происходит далеко не всегда.
Довольно часто застройщики под различными предлогами затягивают процесс. В этой ситуации дольщики вынуждены самостоятельно обращаться в БТИ, а, если застройщик препятствует оформлению – в суд.
Дольщик регистрирует право собственности лично или с помощью застройщика.
Объект недвижимости у родственника изымают за долг перед кредитором. Залогодатель потерял имущество, но получил право стребовать с задолжавшего возмещение убытков.
Договор уступки прав требования по ДДУ – это форма договора, где одна сторона передаёт право требования выполнения обязательств у третьей стороны.
Эта сделка имеет юридическую силу только в тех ситуациях, когда покупка недвижимости осуществлялась в новостройке и применяется в отношении обязательств, которые возникли на основании соглашения участия в долевом строительстве.
Уступка прав требования по ДДУ может быть оформлена только в период между госрегистрацией соглашения и фактом подписания акта приема-передачи объекта недвижимости.
В ДДУ срок сдачи в эксплуатацию может быть определен на первое или второе полугодий, но срок передачи квартиры должен быть нотифицирован точно, например «в течение 20 дней с момента сдачи дома в эксплуатацию».
Все основные пункты обязательств сторон по контракту сводятся к нескольким слова «дольщик платит» и «застройщик строит и передает дольщику квартиру», то есть так или иначе, весь ДДУ «закручен» вокруг этих условий.
В целом, контракт должен освещать следующие основные положения:
В процессе сдачи дома в экслуатацию метраж проверяется, и если он окажется меньше, чем нотифицировано в ДДУ, застройщик будет обязан вернуть стоимость излишне оплаченных квадратных метров.
Если эта бумага отсутствует, участник долевого строительства вправе обратиться в суд со следующими исками:
Исковое заявление о признании имущественных прав на квартиру подается в следующих ситуациях:
Иск о признании доли в праве общей собственности подается в случае, если дом не достроен и не введен в эксплуатацию, а сам объект не был передан участникам долевого строительства.
ПДДУ срок заключения основного договора установлен на ближайшее время.
В основном договоре (ДДУ) прописываются абсолютно все условия, связанные с соглашением по долевому строительству. Ввиду того, что ДДУ проходит обязательную регистрацию в Росреестре, с момента подписания ДДУ риски дольщика сводятся к минимуму, хотя и не исключаются.
Солидные компании за некоторое время до подписания ДДУ выдают дольщику образец договора для ознакомления. Если строительная компания отказывается ознакомить вас с образцом и требует немедленного подписания договора, то рекомендуем распрощаться с этим застройщиком.
При получении образца желательно не полагаться на собственные силы, а провести экспертизу договорных условий у специалиста в вопросах долевого строительства.
Если под строительство планируется получение ипотечного кредита, можно отнести образец в банк.
Деньгами дольщика девелопер сможет воспользоваться только после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию.
Стоит обратить внимание на тот факт, что если застройщик нарушает взятые на себя обязательства, деньги могут быть возвращены участнику долевого строительства. И еще одна особенность – в момент нахождения денег на эскроу-счете, ими воспользоваться никто не может.
Право требования возникает у дольщика после государственной регистрации ДДУ в Росреестре.
Участник долевого строительства может передать его третьему лицу в силу разных причин. Такая возможность сохраняется до момента подписания Акта приема-передачи квартиры между застройщиком и дольщиком.
Переуступка прав по факту — это покупка в возводимом доме квадратных метров, которые ранее были приобретены у застройщика первым дольщиком.
Стоит учесть, что если в отношении застройщика началась процедура банкротства, то подать иск о признании права собственности можно только в рамках дела о признании компании банкротом.
Госпошлину не потребуется выплачивать, если цена иска не превышает 1 млн. руб. Когда она выше, пошлина платится из расчета стоимости за вычетом 1 млн.
руб. Это правило действует, если истец основывает свои требования на законодательстве о защите прав потребителей или является инвалидом I или II группы.
Пакет документов и иск необходимо подавать в районный суд по месту нахождения объекта недвижимости. Если какие-либо нужные бумаги не удается получить, суд может посодействовать в оформлении.
Период регистрации составляет не более семи рабочих дней, если документы подались в Росреестр лично или не более девяти рабочих дней – через МФЦ.
Самыми распространенными являются договоры уступки, которые заключают работающие на объекте организации-подрядчики, с которыми застройщик рассчитался правами на будущие жилые помещения.
Вы как бы перепродаете еще не построенную квартиру, а, точнее, права на нее в будущем другому владельцу (продать ее классическим способом пока невозможно, поскольку документов о собственности еще нет).
Для заключения договора переуступки необходимо выполнение следующих условий, отмечает Рябых:
Услуги нотариуса и застройщика платные. Кроме того, скорее всего, регистрация права собственности через посредника займет больше времени.
В соответствии со ст. 48 ФЗ № 218 от 13 июля 2015 года, для регистрации права собственности по ДДУ потребуются следующие документы:
Если собственность оформляется на несовершеннолетнего гражданина, то потребуется свидетельство о рождении и согласие органов опеки и попечительства. Когда стоимость квартиры выплачивается из ипотечных средств, понадобится договор с банком.
При осуществлении действий через посредника обязательно необходимо иметь доверенность, оформленную у нотариуса.
Дело в том, что строительство объектов жилой недвижимости – это многоэтапная процедура и застройщик стремится свести к минимуму собственные траты по каждому из этапов.
Более того, застройщик стремится к получению выгоды даже в случае, если объект вообще не будет построен, хотя в этих случаях уже можно говорить о мошенничестве.
В соответствии с этапами деятельности застройщика появились и распространились следующие виды договоров ДДУ:
Как ясно из названия, заключается подобный договор между контрагентами с целью фиксации намерений.
