Продажа или покупка жилья считается одной из самых ответственных сделок, требующих внимательного отношения к юридическим аспектам. Если процесс происходит при участии несовершеннолетнего собственника, то при составлении договора купли/продажи квартиры учитываются правовые особенности и риски. Ребенок может быть собственником всего жилья либо ее доли, получить его в наследство по факту или завещанию.
Какие нюансы нужно знать о договоре при купле/продаже квартиры, закрепленной за несовершеннолетним лицом или при его долевом участии, давайте разбираться.
Владельцами квартиры несовершеннолетние становятся, если родители покупают для них строящееся жилье, берут квартиру в ипотеку или проводят приватизацию. При совершении любых сделок родителями или родственниками, в которых принимают участие несовершеннолетние, требуется согласие органов опеки.
Представители этих органов следят за соблюдением прав детей любого возраста, а также получением согласия подростков 14-18 лет на проведение сделок с недвижимостью. Если будут выявлены нарушения законодательства и интересов ребенка на момент совершения сделки, опека добивается через суд признания ее ничтожной. На куплю/продажу недвижимости будет наложен запрет, а договор между продавцом и покупателем будет считаться недействительным.
При отсутствии родителей интересы ребенка представляют не только родственники, но и опекуны, попечители и орган опеки. Здесь нужно запомнить некоторые нюансы.
До 6 лет ребенок считается недееспособным, от 6 до 14 лет, а также с 14 до 18 лет – частично дееспособными. Они принимают участие в сделке, но согласие на нее должны дать родители, усыновители либо попечители.
Полностью дееспособными несовершеннолетние становятся с 16 лет, если они уже работают по трудовому договору или состоят в браке (ст. 21 ГК РФ). Дети до 18 лет могут владеть и пользоваться квартирой, но не могут ею распоряжаться (ФЗ № 48, 24.04.2008 г.).
Осуществление сделок с несовершеннолетними проводится только после согласования их с органами опеки и попечительства, кроме случаев, когда ребенок уже прописан в квартире и не является ее собственником. Официальное лицо принимает решение по конкретной ситуации, в зависимости от региона, города и района. Главное требование органа опеки – покупка/продажа жилья должна улучшить жизнь ребенка.
Нормативными документами, регулирующими вопросы купли/продажи недвижимости при участии несовершеннолетних, на основании которых составляется договор, считается ФЗ № 48 (Гл. 4) и ст. 21, 292, 1157 ГК РФ. Здесь существуют риски, так как такие сделки могут быть оспорены.
Нюансы заключения договоров купли/продажи жилья с участием несовершеннолетнего требуют учета его интересов – органы опеки следят за тем, чтобы другая недвижимость соответствовала санитарным, техническим и юридическим нормам. Требуется также письменное согласие родителей или опекунов. Если ребенок достиг 14 лет, он может участвовать в сделке, но только с письменного согласия родителей – без этого документа она будет недействительной.
Договорной документ, подтверждающий сделку, не имеет унифицированной формы, и составляется юристом произвольно по общим правилам для нормативных документов.
Если ребенку принадлежит часть квартиры – то долевое участие (доля) ребенка прописывается более подробно, с указанием положенной ему части и сведений о других собственниках. Продавец обязан передать квартиру покупателю после произведенной оплаты.
При совершении сделки с несовершеннолетними лицами желательно обратиться за помощью к юристу. Он составит договор в по требованиям действующего законодательства, проверит недвижимость на «чистоту» – отсутствие долгов, залога, подтверждение соответствия техническим и санитарным нормам.
Специалист подготовит также документы для подписания договора, сделает нужные запросы и будет присутствовать при сделке. Услуги юриста потребуются в любых сложных случаях, особенно при купле/продаже долевой части недвижимости.
Да, если ему исполнилось 14 лет, так как он уже может участвовать в сделке при письменном согласии родителей. Если ребенку меньше 14 лет, куплю/продажу от его имени заключают родители или опекуны, и его присутствие необязательно.
Потребуются предъявить:
Отказ связан чаще всего с защитой прав несовершеннолетнего. Чтобы разобраться в ситуации, потребуется выяснить причину запрета на совершение сделки и устранить ее. Например, это может быть предоставление недостоверных документов или бумаг с ошибками. Всегда необходимо подтвердить, что после подписания договора купли/продажи недвижимости ребенок получит новое жилье на тех же или даже лучших условиях.
