Будьте готовы к процентным ставкам и другим ежемесячным платежам, чтобы вернуть их.
NerdWallet списки множество кредитов для малого бизнеса для всех типов владельцев бизнеса, например, с низким кредитом, более высокими заимствованиями и более низкими диапазонами годовых процентных ставок (APR).
Если у вас есть финансирование, найти помещение для аренды — будь то жилое или коммерческое — может быть непросто, особенно когда недвижимость становится рынком продавца.
Если рынок в настоящее время не в вашу пользу и у вас нет собственного жилья, вам как владельцу бизнеса решать, что делать дальше. Работайте с агентом по недвижимости, который специализируется на поиске арендуемой недвижимости (так как многие сосредоточены только на жилой недвижимости), или подождите, пока рынок станет для вас менее волатильным.
Как и у любого вида бизнеса, у корпоративного лизинга есть свои достоинства и недостатки.
Прежде чем приступить к делу, важно обозначить все плюсы и минусы:
Начнем с плюсов:
У неискушенного инвестора возникает убеждение, что подбор квартиры для будущего коммерческого помещения можно доверить риелтору.
На самом деле в инвестировании риелторы понимают не больше вашего. Хотя среди них действительно встречаются профессионалы.
Но только в одном узком аспекте — совершении сделок купли-продажи недвижимости. К их компетенции относится поиск продавца или покупателя, сбор необходимых документов и организация проведения сделки.
Хороший риелтор – это, прежде всего, хороший продавец.
Его доход зависит только от количества совершенных сделок. Рентабельность ваших инвестиций и привлекательность вашего будущего коммерческого помещения для арендаторов его совершенно не интересуют.
Создайте бизнес-план.
Хотя бизнес-планы не обязательны для создания вашего бизнеса в сфере недвижимости, они служат картой сокровищ, которая приведет ваш бизнес к успеху. Без него вы не будете знать, в какую сторону повернуть к месту назначения — или даже какое оно!
Не существует неправильного способа написать бизнес-план, но вот контур который охватывает все основы планирования и ведения любого бизнеса, включая бизнес по аренде недвижимости:
Для этого познакомьтесь с теми, кто уже является владельцем коммерческих помещений, общайтесь с людьми из администрации, риелторами, проектировщиками, строителями.
Первая задача – это наработать нужные связи. Вы не только как следует разберетесь в процессе, вы начнете чувствовать себя гораздо увереннее.
Это залог того, что удастся дойти до самого конца.
К моменту покупки вашего первого помещения у вас уже должна быть своя команда. Кстати, если хотите как следует разобраться с вопросом, спросите у того, кто научился обходить систему.
Итак, начинать нужно не с поиска квартиры, а с поиска нужных людей.
Вечно занятые и спешащие риелторы, у которых всегда наготове пару «страшных историй» как раз для вашего случая, производят впечатление людей глубоко погруженных во все детали недвижимости.
В предыдущей статье: «Как инвестировать в недвижимость и получить максимальный доход?» сформулирован вывод, что лучший способ инвестирования в недвижимость – это самостоятельно создать свое торговое помещение формата street retail.
Первым шагом создания такого помещения является покупка квартиры на первом этаже многоквартирного жилого дома, с дальнейшим ее переводом в нежилой фонд и реконструкцией.
Разумеется, найти и купить перспективную квартиру не так-то просто, и на этом пути будущими арендодателями совершается множество ошибок.
Наиболее ценным источником информации могут быть знакомые вам люди, которые уже владеют коммерческой недвижимостью в том месте, к которому вы только присматриваетесь.
«2-х комн. квартира 43 м.кв., 1-ый этаж 5-ти эт. дома, окна на улицу, один хозяин, в собственности более 3-х лет, готова к продаже. Идеально под нежилое помещение. Тел. 8-ХХХ-ХХХ-ХХ-ХХ».
И вот вы звоните по номеру в объявлении, выясняете, где именно находится квартира.
Понимаете, что район не самый лучший, но все же договариваетесь о просмотре (нужно же набираться опыта). Приезжаете, видите, что дом стоит на окраине, пешеходов и проезжающих машин очень мало.
Рядом (в лучшем случае) пара-тройка пустых магазинов. Вам не нравится.
Обеспечьте финансирование и найдите место
Прежде чем даже найти место, у вас должен быть финансовый план.
Если у вас достаточно денег для первоначального взноса за дом и всех связанных с ним расходов на покупку, вы не будете должны никаких процентов (кроме ставки по ипотеке) внешним заемщикам. Если вы предпочитаете брать деньги в долг, изучите бизнес-кредиты, предлагаемые местными кредитными союзами, национальными банками (например, Chase или PNC), федеральными программами (например, Управлением малого бизнеса) или частными программами (например, некоммерческими организациями).
Можно приобрести у владельца долю и сдавать небольшое помещение в аренду. Спрос на аренду недвижимости в центре города или у метро обычно высокий.
Однако учтите, что здесь существуют свои сложности:
Предоставление складских помещений небольшим компаниям и предприятиям — это хороший вариант дохода.
При выборе помещения обратите внимание, чтобы у него был удобный подъезд, были подведены коммуникации и установлены системы вентиляции.
Любого инвестора в первую очередь в таких условиях будет интересовать срок окупаемости объектов ГАБ. Это величина, которая напрямую будет зависеть от локации, надежности арендатора, инфляции, налогов и накладных расходов. Новички стараются найти объекты с окупаемостью до 6-8 лет, но аналитики более трезво смотрят на рынок и считают эффективными предложения с окупаемостью около 10 лет. Пример упрощенного способа для расчета коэффициента окупаемости: Вас заинтересовало помещение с арендатором “Пятерочка” в спальном районе Москвы.
Ниже рассмотрены лишь некоторые из них, встречающиеся наиболее часто.
Многие, начиная создавать свое первое коммерческое помещение, прежде всего, озабочены сбором нужной суммы денег и поиском подходящего варианта квартиры. Казалось бы, верное направление, но именно здесь, на самых первых шагах, «отваливается» большинство начинающих.
Дело в том, что сталкиваясь в одиночку с большим количеством проблем, приходится совершать множество ошибок. И под большим их напором очень легко опустить руки. Хотя большую часть проблем можно было избежать, всего лишь опираясь на опыт других людей. Речь о том, что в самом начале вам нужно сформировать вокруг себя круг людей, способных помочь на каждом из этапов создания помещения.
