Кроме отчетов, такие системы позволяют Управляющей Компании получать дополнительную аналитику по продажам, предпочтениям покупателей, по распределению покупательских потоков и посещаемости. Управляющей Компании торгового центра очень полезно соотносить эту аналитику с эффективностью собственных маркетинговых акций – их влиянием на объемы продаж.
Независимый аудит – получение доступа к учетной документации арендатора независимым специалистам
Все эти и другие методы надо заранее обговорить и зафиксировать в арендном договоре по переходу на процент с оборота.
Разделение рисков
При традиционной – фиксированной ставке аренды практически все риски ложатся на арендатора, по большому счету только он сам заинтересован в финансовом успехе своего магазина.
Однако, надо помнить, что выше приведены средние «пороговые» показатели, – у каждой торговой сети и даже в разных торговых центрах они индивидуальны и со временем могут меняться.
Следует отметить, что в условиях «нового» кризиса 2022 эти пограничные уровни в большинстве своем еще понизились. На сколько? Специалисты IDEM имеют большую и постоянно обновляемую базу по воспринимаемым уровням арендных платежей в отношении обширного перечня сегментов торговли, а также опыт переговоров и составления подобных договоров для Управляющих Компаний торговых центров.
Как осуществлять контроль за выручкой арендаторов?
Основной причиной того, что девелоперы не так часто решаются перевести арендаторов на процент от оборота, является непрозрачность отечественного бизнеса – локальные операторы зачастую не готовы раскрывать свои реальные доходы.
У вас будет, как минимум, поставщик, склад, разработчик сайта, платежная система и перевозчик, а иногда еще и государственный орган. У каждого из них может случиться что-то непредвиденное, в результате чего потребитель может запросто уйти к конкуренту.
Иностранные интернет-магазины иногда упускают из виду тот факт, что к ним все равно применяется российское законодательство в части императивных норм, защищающих права потребителей.
Николай Зайченко, Правовой сервис 48Prav.ru:
– Если проект нормально структурирован и отношения всех участников понятно урегулированы, остается открытым вопрос с налоговой моделью сервиса – нередки ситуации, когда сервис по модели p2p или c2c, с2b предполагает выплаты денежных средств физическим лицам за работы, услуги или по другим договорам гражданско-правового характера.
В зависимости от состава дизайн-проекта, средства, потраченные на эти цели, могут быть очень внушительными.
Тем более неприятно будет узнать арендатору, что, например, перегородки он должен установить только определенного вида, закупать оборудование и стройматериалы обязан только в указанных ему арендодателем фирмах и даже для выполнения строительных работ нужно пригласить незнакомых ему строительных рабочих из строительной компании, сотрудничество ТЦ с которой имеет постоянный характер.
В результате увеличивается стоимость работ по обустройству торговых площадей, так как первоначально предприниматель рассчитывал купить технологическое оснащение и строительные материалы по более низкой цене, а знакомая строительная бригада выполнила бы работы с более высоким качеством и по приемлемым расценкам.
Необходимость добавить к «рядовым» охранникам старшего руководителя по смене (для оперативной замены в случае необходимости).
При этом сейчас ТЦ непросто обеспечить достаточное количество охранников. Во-первых, из-за дефицита кадров на рынке охранных услуг. Во-вторых, после теракта в «Крокусе» (г. Москва, март 2024 года, –прим.
ред.) цены на услуги охранных предприятий выросли. Для ТЦ с небольшими бюджетами это может стать серьезной проблемой. Помочь может активное использование технологий. И опыт группы «М.Видео–Эльдорадо» (компания сократила штат службы безопасности в три раза и повысила ее эффективность, 2020 год, – прим.
Неприятным сюрпризом может стать иск, предъявленный к физическому лицу – администратору доменного имени, на котором расположен проект (часто его оформляют «на себя»), а не к самому «магазину».
Ну и, конечно, наболевшие вопросы об использовании ККТ (разница во времени между приемом денег и отражением операции не должна превышать 5 мин.) и ограничениях на дистанционную продажу лекарств, алкоголя и ряда других товаров.
– Что чаще всего не учитывают те, кто начинают бизнес в сфере электронной коммерции?
Екатерина Денисенко, юридическая фирма «Клифф»:
– Владельцы интернет-магазинов забывают, что к ним относятся специальные положения законодательства о дистанционной торговле.
Почему?
Для разных сегментов торговли существуют свои объективные, диктуемые рынком, условия оборачиваемости товара и поступления денежной выручки от торговли. Особенно критичными эти условия оборачиваемости становятся в периоды кризисов. Соответственно, естественным образом устанавливаются разные «уровни тревожности» тех или иных арендаторов в отношении степени арендной нагрузки.
При одних уровнях арендной нагрузки оператор не испытывает беспокойства относительно сохранения прибыльности своего бизнеса, а при других начинает испытывать беспокойство и даже приходить к решению о закрытии бизнеса и уходе из торгового центра.
Девелопер: ГК «Пионер»Открытие: второй квартал 2024 года
Адрес: Летчика Бабушкина, 26Район: ЛосиноостровскийОкруг: СВАООбщая площадь: 37,73 тыс. кв. мАрендопригодная площадь: 20,96 тыс. кв. мДевелопер: ADG GroupОткрытие: второй квартал 2024 года
Адрес: Земляной Вал, 37, к. 1Район: БасманныйОкруг: ЦАООбщая площадь: 60,4 тыс. кв. мАрендопригодная площадь: 12,35 тыс. кв.
Подробнее о задачах и функциях управляющей компании, а также об особенностях управления объектами торговой недвижимости на современном этапе вы сможете узнать на семинаре Киры и Рубена Канаян «Торговые центры и многофункциональные комплексы».ВВЕРХ
Вопрос задал Вадим Голубь, г. Волоколамск
Ответ:
Действительно, очень важно, чтобы во время работы торгового центра все магазины были доступны для покупателей.
Это определяет общий имидж торгового центра и качество работы Управляющей компании. Для того, чтобы арендаторы соблюдали время работы, необходимо внести соответствующие правила в Регламент торгового центра (Приложение к договору аренды).
ФНС, в том числе Письмо ФНС России от 15 апреля 2013 г. № ЕД-3-3/1352)
