Многофункциональные гостиничные комплексы ACADEMIA HOTELS располагаются в историческом центре Санкт-Петербурга. Приобретая в собственность апартаменты, инвестор сдает их в долгосрочную аренду гостиничному оператору ACADEMIA HOTELS, что обеспечивает гарантированный доход. Все дополнительные расходы на себя также берет гостиничный оператор. Заключаемые договоры регистрируются в федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Компания осуществляет свою деятельность в соответствии с федеральным законом № 73 «Об объектах культурного наследия».
Оценка недвижимости производится с применением метода дисконтирования денежных потоков. Каждый объект проходит специализированную оценку по системе соответствия рынку потребителя Product/Market Fit.
pj = Pfj/fj – удельная характеристика ценности фактора единицы измерения, где Pfj — цена j-гo фактора размером fj.
Указанная зависимость предназначается для постоянного использования в оценке множества квартир, и требует постоянной корректировки этой зависимости, на основе регулярного мониторинга рынка жилой недвижимости.
Метод моделирования ценообразования достаточно трудоемок, и применяется лишь при массовой оценке квартир, например при определении налогооблагаемой базы, или расчете арендной платы для сдачи в аренду муниципальной недвижимости.
Метод сравнительного анализа основан на анализе небольшого количества сделок, выделенных из общей массы сделок по признаку наибольшей близости к оцениваемой квартире.
Как правило, сравнительный подход активно используется для оценки жилой и коммерческой недвижимости, сложнее его применять для оценки специализированных объектов и недвижимости, функционирующей в составе имущественного комплекса промышленных предприятий.
К факторам, ограничивающим применимость сравнительного подхода, можно отнести
уникальность оцениваемого объекта;
закрытость экономической информации, которая для приобретателя доходной недвижимости обычно является приоритетной;
недостаточность информации об инвестиционных возможностях покупателя;
кризисная ситуация на рынке делает невозможным использование даже качественной информации в связи с тем, что она перестает отражать истинную рыночную мотивацию.
Принципы оценки.
Под НЭИ земли имеется ввиду физически и юридически разрешенное использование земли, которое сможет увеличить прибыль до максимума.
Строительство нового объекта недвижимости начинается с составления сметной документации и расчета сметной стоимости.
Сметная стоимость – некий объем финансов, достаточный для строительства недвижимых объектов, указанных в проектных документах.
В этой статье мы рассмотрим основные методы оценки недвижимости, такие как сравнительный, доходный и затратный подходы, а также особенности их применения в зависимости от ситуации.
Сравнительный подход является одним из наиболее распространенных методов оценки недвижимости. Он основывается на принципе, что стоимость оцениваемого объекта недвижимости можно определить через анализ цен на аналогичные объекты, которые были недавно проданы или предложены на продажу на том же рынке.
Принцип метода
Суть сравнительного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется на основе анализа рыночных данных о ценах на похожие объекты.
Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночным.[3]
Условия применения сравнительного подхода для оценки недвижимости: – Объект не должен быть уникальным.
– Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
Этот метод используется для оценки объектов, которые приносят доход своим владельцам, например, коммерческих объектов недвижимости, таких как офисные здания, торговые центры, гостиницы или многоквартирные дома, сдаваемые в аренду.
Принцип метода
Доходный подход заключается в том, что стоимость объекта определяется на основе его потенциальной способности генерировать доход в будущем. При этом оценивается не только текущий доход от аренды или эксплуатации, но и потенциальная прибыль, которую объект может приносить при оптимальном использовании.
Основные этапы применения доходного подхода:
Покупатель, владеющий информацией о рынке недвижимости, не станет платить за квартиру больше, чем стоит аналогичная квартира с аналогичными свойствами (расположение, размер, физические характеристики квартиры и дома,…).
Суть подхода заключается в обработке данных о сделках купли-продажи квартир в районе оцениваемой квартиры, определении ценообразующих факторов, расчете корректирующих (поправочных) коэффициентов, отражающих степень отличия оцениваемой квартиры от квартир-аналогов.
Ценообразующих факторов очень много, а их сочетаний еще больше. По этой причине приходится ограничиваться наиболее объективными (существенными) факторами, которыми в большей степени отличаются квартиры-аналоги от оцениваемой квартиры.
Исследуя рынок сделок, оценщик рассматривает максимум характеристик потребительских свойств оцениваемой квартиры, а также среды ее расположения.
Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости квартиры
Рыночный (сравнительный) подход к оценке квартиры — это совокупность методов оценки данной квартиры, основанных на сравнении оцениваемой квартиры с аналогичными квартирами, относительно которых есть документально подтвержденная информация о суммах сделок купли-продажи с ними. Основной предпосылкой для применения сравнительного подхода является наличие необходимого количества на рынке недвижимости квартир-аналогов.
1.
Принцип спроса и предложения. Существует вполне объяснимая взаимосвязь между степенью потребности в квартирах и объемом предложений на рынке.
2.
Основу сравнительного подхода составляет предположение, что рыночная стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценами на сопоставимые конкурирующие объекты. Следовательно, анализируя отличия ценообразующих характеристик, таких, как передаваемые имущественные права, мотивация сторон сделки, условия финансирования, дата сделки, местоположение, физические и экономические характеристики, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта с учетом особенностей территориального рынка недвижимости.
Необходимые условия и сфера применения. Основным условием применения методов сравнительного подхода при оценке недвижимости является активность рынка недвижимости и доступность качественной информации о сделках с аналогичными объектами.
