Тогда застройщик расторгает договор с посредником и реализует это жилье сам, таким образом, происходит двойная продажа одной и той же недвижимости.
Что делать при обмане? Подавать заявление в суд на фирму-посредника на возврат денежных средств.
Как обезопасить себя от аферистов? Отказаться от заключения ДКП с третьими лицами. Совершать покупку прав требования на недостроенную квартиру путем заключения договора долевого участия (ДДУ) в строительстве.
Если в договоре долевого участия (ДДУ) не была указана точная дата передачи квартиры покупателю, а лишь приблизительная, то велик риск, что застройщик затянет строительство на неопределенный срок. Дольщики могут ждать вселения годами с сомнительной перспективой когда-либо это осуществить.
Следовательно, если стороны после оформления договора купли-продажи решили изменить условия сделки, то они обязаны составить нормальное двустороннее соглашение, а не «придумывать» односторонние расписки или письменные обязательства.
Следующая ошибка, которую допускают продавцы, состоит в сочетание штрафа и неустойки за одно и то же нарушение условий договора. Но это скорее ошибка юриста, сопровождающего сделку, чем самого продавца. Пытаясь по максимуму защитить клиента, юристы вводят в договор купли-продажи многочисленные варианты штрафов, пени и неустоек за неисполнение покупателем обязательств.
А потом сами путаются в их целевом предназначении. В результате некоторые соглашения содержат неустойку в виде сочетания штрафа и пени за одно и то же нарушение.
Новоявленный хозяин обнаруживает, что в квартире проживают чужие люди.
Всегда следите за местонахождением своего паспорта. Не давайте его в руки другим лицам, кто бы они ни были.
Схема тут проста.
При этом покупателям возвращается только 70 % от уплаченной суммы.
Предотвратить это можно, если потребовать у продавца (не зависимо от возраста) предоставить справку из психоневрологического диспансера. Если он отказывается ее предоставить, тут что-то «не чисто».
В большинстве своем риелторы – хорошие психологи и умеют расположить людей.
Разумеется, он будет вести себя дружелюбно и вежливо.
В противном случае незадачливый покупатель лишится и денег, и недвижимости, суд признает сделку ничтожной, а Росреестр приостановит государственную регистрацию перехода права собственности (Определение 1 кассационного суда общей юрисдикции N 88-17806/2022 от 13.07.2022 г).
Другой вопрос, если продавец обанкротиться через год или два после заключения договора, и суд признает сделку недействительной в силу положений закона о несостоятельности № 127-ФЗ. Здесь уже ничего не поделаешь.
При отсутствии признаков уголовно наказуемого деяния наступает административная ответственность по статье 7.27.1. КоАП Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием, которая предполагает административный штраф в размере до пятикратной стоимости причиненного ущерба, но не менее 5 тыс.
руб.
Статья 7.27.1 КоАП РФ.
При этом на руках у афериста будет документ, согласно которому он был не трезв в день оформления.
До совершения сделки мошенник выпивает большое количество алкоголя и нарочно попадает на медицинское освидетельствование. После этого алкоголь выводится капельницами и в момент сделки человек полностью вменяем.
Договор оспаривается, квартира возвращается, но денег назад покупатель не возвращает под предлогом, что их у него нет.
Суд, разумеется, обяжет выплатить их назад, но по факту этого не произойдет.
Еще проще провернуть эту схему, если продавец уже состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
Стоит также упомянуть, что собственник дома вправе продать объект и без согласия владельца участка. Если конечно, иное не следует из закона или договора.
Исходя из вышеизложенного, покупатель сначала должен убедиться, что условия предоставления продавцу земельного участка не предусматривают обязанности получить согласие на совершение сделки от собственника земли. Если такое согласие требуется, то следует обратиться за его получением к владельцу участка.
Получив согласие, стороны могут составить договор купли-продажи, а потом сдать документы в Росреестр на регистрацию перехода прав собственности.
Скажу сразу, что абсолютное большинство исковых заявлений, которые подают в суд продавцы, связаны с неоплатой (или несвоевременной) оплатой недвижимости покупателями.
Поинтересоваться подъездными путями к участку, чтобы потом не требовать установления сервитута и снижения цены за неудобное расположение.
В исключительных случаях можно даже заказать строительно-техническое, инженерно-геодезическое или геологическое исследование. Если, конечно, дом (участок) приглянулся и не жалко денег.
Дополнительно надо проштудировать документацию, ознакомиться с публичной кадастровой картой, градостроительным планом и планом кадастрового квартала, заказать выписку из ЕГРН. Кстати, в сегодняшней ситуации покупатель может столкнуться с проблемой закрытой информации.
Дело в том, что в связи с СВО в ЕГРН скрыты данные о некоторых коммуникациях, проходящих через участки.
Сейчас такое провернуть непросто, но афера с подставным лицом используется довольно часто.
В случае утраты паспорта следует немедленно сообщить в полицию.
Эта схема мошенничества была особенно распространена в 90-е годы, но встречается и сейчас. Аферисты меняют обозначение номера квартиры или жилого дома (в документах и в натуре) и показывают объект недвижимости, подходящий покупателю. После завершения сделки и перечисления средств покупатель обнаруживает, что купил совершенно не то, что показывал продавец.
Эта примитивная, на первый взгляд, схема работает и сейчас. Будьте предельно внимательны. Тщательно изучайте не только внутреннюю обстановку в квартире, но и внешние составляющие покупки – дом, улицу, район.
Авансовый платеж выступает гарантом заключения сделки купли-продажи в будущем.
Если окажется, что вам подсунули «куклу» или поддельные купюры, сразу нужно вызвать в банк полицию и написать заявление по факту мошенничества.
Какие можно принять меры безопасности? Избегать расчетов наличными и проводить их через банк с использованием депозитов или ячейки, но при участии банка, заключив трехстороннее соглашение.
В случае, когда продавец при заключении договора проявит невнимательность и не изучит его, может случиться, что третий человек, не участвующий в сделке, получит доступ к ячейке и успеет забрать деньги раньше продавца.
Что делать, если вы попались на удочку аферистов? Обращаться с заявлением в полицию.
Как не стать жертвой обмана?Досконально изучать документы, на которых надо ставить подпись, и отказываться их подписывать при попытке наделить правами третьих лиц.
При установлении факта нарушения подавать иск в суд на расторжение договора и возврат денег.
Как обезопасить себя в дальнейшем?
Попросить застройщика показать разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на землю и всю проектную документацию на дом с государственной экспертизой, а также договор о поручительстве банка или о страховании гражданской ответственности компании.
Застройщик может заключить договор на продажу квартир с субподрядчиком, который должен оставлять себе оговоренный процент от сделки с покупателем, а остальную сумму денег переводить застройщику. Посредник квартиры продает, деньги получает, но застройщику не переводит.
Для большинства людей покупка квартиры является самым значимым и дорогостоящим приобретением в жизни, и нельзя допустить, чтобы радость от решения столь важного вопроса, как жилищный, была омрачена действиями аферистов, которых привлекают многочисленные возможности обмана при совершении сделок с жилой недвижимостью.
Чтобы не оказаться жертвой мошенников, прежде чем приступать к поискам жилья, следует тщательно изучить все правовые аспекты такой сделки, возможные риски и способы их избежать.
Продавец, недавно получивший наследство, желает быстро продать квартиру, поэтому запрашивает цену процентов на двадцать ниже рыночной. Покупатель прельщается ценой, приобретает ее, регистрирует, выплачивает деньги продавцу.
