Лучше всего проконсультироваться с юристом или опытным специалистом, чтобы принять информированное решение.
Размер обеспечительного платежа при покупке квартиры может варьироваться в зависимости от различных факторов. Во-первых, это может быть договоренность между продавцом и покупателем, определенная в их договоре купли-продажи. Во-вторых, законодательство каждой страны или региона может устанавливать минимальный размер обеспечительного платежа, который должен быть выплачен при покупке недвижимости.
Обычно размер обеспечительного платежа составляет определенный процент от стоимости квартиры. Это может быть от 5% до 20% от общей стоимости недвижимости.
И здесь на сцену выходит обеспечительный платеж – первоначальный взнос, который покупатель должен внести при оформлении сделки.
Обеспечительный платеж – это сумма, которую покупатель вносит банку или другому кредитору для подтверждения своей серьезной намеренности приобрести жилье. Он служит залогом выполнения обязательств в рамках кредитной сделки.
Размер обеспечительного платежа обычно составляет от 10 до 30% от стоимости квартиры и зависит от условий банка, финансовой способности покупателя и особенностей рынка недвижимости.
Выбор правильной суммы обеспечительного платежа играет важную роль в процессе покупки квартиры с использованием ипотеки.
Исходя из указанной нормы, такой договор должен рассматриваться в качестве незаключённого.
Общие последствия получения денежных средств при отсутствии оснований для этого, в том числе, когда договор считается незаключённым, предусмотрены нормами главы 60 ГК РФ о неосновательном обогащении. Тем не менее, законодатель в пункте 3 статьи 3 Закона о долевом строительстве предусмотрел более жёсткую специальную норму по сравнению с общими нормами о кондикции, предусмотрев ответственность нарушившего Закон о долевом строительстве застройщика в виде уплаты процентов по статье 395 ГК РФ в двойном размере и возмещения сверх того причинённых гражданину убытков.
На наш взгляд сохранение за покупателем по рассматриваемому нами предварительному договору права на заключение основного договора и получение в конечном итоге жилья в собственность представлялось бы более справедливым.
А ведь именно такие последствия и именно в отношении внесённой суммы должны иметь место, если настаивать на обеспечительной функции данного платежа.
Конечно, неисполнение обязательства заключить основной договор может быть обеспечено неустойкой. Однако право продавца по предварительному договору на неустойку – это право требовать определённую денежную сумму в случае неисполнения покупателем своего обязательства заключить основной договор.
Как отмечает Т.В.Богачёва, «неустойка является не только способом обеспечения исполнения обязательства, но и мерой гражданско-правовой ответственности… подлежит взысканию с должника лишь при наличии оснований для его ответственности»[3]. Неустойка, в отличие от задатка, не может быть уплачена кредитору должником предварительно, заранее, «на случай» неисполнения обязательства[4].
В случае согласия с данной позицией отсутствует необходимый признак, который позволял бы квалифицировать предварительный договор купли-продажи жилья в качестве договора долевого участия в строительстве. Если судебная практика пойдёт по этому пути, то предварительный договор купли-продажи жилья с условием об обеспечительном платеже должен квалифицироваться с использованием тех же норм, что и для аналогичного договора в отношении нежилого помещения, как указывалось выше.
То есть, данный договор будет вкючать в себя две сделки: предварительный договор купли-продажи жилья и договор займа.
Однако возможен и иной подход.
Тщательно анализируйте все варианты и принимайте взвешенные решения, чтобы сделать правильный выбор при покупке квартиры.
Несоблюдение условий контракта
Один из основных рисков связан с возможностью нарушения условий контракта со стороны продавца или покупателя. В случае, если покупатель не сможет выполнить обязательства по контракту, обеспечительный платеж может быть использован продавцом в качестве компенсации за нарушение.
Невозврат обеспечительного платежа
Стороны также должны быть готовы к возможному невозврату обеспечительного платежа.
Если продавец не выполнит свои обязательства или возникнут конфликты, покупатель может потерять свои деньги.
ГК РФ.
Представляется очевидным, что способ обеспечения исполнения обязательства, предусмотренный договором, должен обладать обеспечительной функцией и обеспечительными признаками. То есть нормы соглашения об обеспечении исполнения обязательства должны стимулировать соответствующую сторону договора надлежащим образом исполнить обязательство под страхом неблагоприятных имущественных последствий для неисправной стороны.
Пронализированные нами предварительные договоры купли-продажи жилья не содержали никаких норм, которые позволяли бы установить те неблагоприятные имущественные последствия, которые покупатель жилья понесёт в случае неисполнения им обязательства по предварительному договору, то есть, в случае незаключения им основного договора.
Такие имущественные последствия для неисправного покупателя, связанные с внесённой им суммой обеспечительного платежа, не наступают.
Так вы будете иметь юридическую защиту и сможете добиться возврата денег в полном объеме.
Если в договоре есть указание на специальные ситуации, при которых обеспечительный платеж не подлежит возврату, обратитесь к юридическому эксперту для получения совета и выяснения возможности вернуть деньги.
После тщательного изучения договора и установления вашего права на возврат обеспечительного платежа, необходимо предъявить требование о возврате продавцу. Это может быть формальное письмо или устное заявление с указанием даты и суммы платежа.
При достаточной доказательной базе о возврате платежа соберите все необходимые документы, подтверждающие ваше право на возврат, такие как чеки об оплате, копии договора и переписки с продавцом.
В случае отказа продавца от возврата платежа или его неправомерного удержания, вы можете обратиться в суд и подать иск о возврате денег.
Применение каких-либо схем, призванных «спрятать» конечную точку расходования денежных средств, может перевести отношения сторон предварительного договора в нежелательную для застройщика уголовно-правовую сферу.
2. Застройщик принимает на себя обязательства, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.
По предварительному договору купли-продажи жилья продавец принимает на себя обязательство заключить основной договор купли-продажи.
Непосредственно в результате заключения основного договора право собственности у гражданина не возникнет. Для этого жильё должно быть также передано гражданину, а право собственности зарегистрировано в соответствующем государственном реестре.
Представляется достаточно очевидным с практической точки зрения, что данный обеспечительный платёж, не отягощённый фактически обеспечительной функцией, на самом деле имеет своей целью финансирование продавца. Следовательно, имеет место прикрытая сделка – займ, к которой должны применяться относящиеся к ней правила, в том числе, обязанность заёмщика (продавца по предварительному договору) возвратить займодавцу (покупателю) сумму займа в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом (абзац второй пункта 1 статьи 810 ГК РФ) и уплатить проценты по ставке рефинансирования (пункт 1 статьи 809 ГК РФ).
Они помогут вам сделать обоснованный выбор и избежать возможных проблем при покупке квартиры.
1. Задаток. Задаток – это незначительная сумма денег, которую покупатель платит продавцу при заключении предварительного договора купли-продажи.
В случае, если покупатель отказывается от сделки без уважительных причин, продавец имеет право удержать задаток в свою пользу. Если же продавец отказывается от сделки, он обязан вернуть двойную сумму задатка покупателю.
2.
Аванс. Аванс – это часть стоимости недвижимости, которую покупатель выплачивает вперед продавцу до заключения договора купли-продажи. Аванс может составлять до 50% от стоимости объекта недвижимости и является подтверждением серьезности намерений покупателя.
