Статья 26 Конституции Республики Казахстан устанавливает, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд производится лишь в исключительных случаях, предусмотренных законом, при обязательном условии его равноценного возмещения. Изъятие земельных участков для государственных надобностей предусмотрено законодательными актами, и производится вне зависимости от добросовестности поведения его собственника. Возмездность изъятия земельных участков у собственников и землепользователей является основным принципом прекращения прав юридических и физических лиц. Порядок и механизм изъятия земельных участков, определение его цены отражены в нормах гражданского, жилищного, земельного законодательства, а также в ряде других нормативных правовых актах (например, в Методике оценки недвижимого имущества при его изъятии для государственных нужд, утвержденной Приказом Министра юстиции Республики Казахстан от 07 декабря 2007 года № 329). Следует отметить, что права на земельные участки также могут быть прекращены в связи с отказом от них их субъектов (ст.82 ЗК РК). Собственник или землепользователь могут отказаться от права собственности на принадлежащий ему земельный участок или от права землепользования, объявив об этом либо совершив другие действия, свидетельствующие об их устранении от принадлежащих им прав на земельный участок без намерения сохранить эти права. При отказе от права собственности на земельный участок, этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством.
Изъятие земельных участков для государственных нужд
В соответствии с пунктом 3 статьи 242 ГК бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению аппарата акима территориальной структурной единицы, и по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет, орган, уполномоченный управлять коммунальной собственностью, может обратиться в суд с требованием о признании этой вещи поступившей в коммунальную собственность. На время нахождения на учете как бесхозяйное имущество такой участок может быть передан во временное землепользование другому лицу. Вместе с тем собственник земельного участка или землепользователь по закону наделены правом, вновь получить указанный земельный участок в собственность или землепользование в течение одного года со дня постановки на учет как бесхозяйное имущество. Нормативное постановление Верховного Суда «О некоторых вопросах применения судами законодательства об изъятии земельных участков для государственных надобностей» №8 от 25 декабря 2006 года не ориентирует суды, каким образом необходимо поступать, если в процессе рассмотрения исков местных исполнительных органов о принудительном выкупе земельного участка при несогласии его собственников с изъятием земель будет выяснено, что спорные участки приняты на специализированный учет как бесхозяйные, и какое решение должно быть принято судом в данной ситуации, если годичный срок со дня взятия такого имущества не истек. Также не указано, что должны предпринимать суды в случаях, если спорные земли переданы во временное пользование третьим лицам. В статье 86 Земельного кодекса отмечено, что если собственник земельного участка или негосударственный землепользователь после принудительного отчуждения для государственных нужд части земельного участка не может использовать по прежнему целевому назначению оставшуюся часть, то выкупается весь земельный участок. Между тем, законом не определено, кто должен дать оценку тому, может ли после изъятия части земельного участка собственник использовать оставшуюся часть по прежнему целевому назначению. Будет ли такая оценка правом собственника участка, компетенцией государственного органа (должностного лица) либо такую оценку в случаях спора должен дать суд. В соответствии со статьей 188 ГК собственник имущества вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Статьей 86 Земельного кодекса определены права собственника или негосударственного землепользователя земельного участка, при принудительном отчуждении для государственных нужд.Отмечено, что собственник или негосударственный землепользователь земельного участка, при принудительном отчуждении для государственных нужд, с момента получения уведомления о начале принудительного отчуждения земельного участка для государственных нужд до государственной регистрации права государственной собственности на земельный участок или прекращения права землепользования, вправе осуществлять принадлежащее ему право на земельный участок и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование данного участка в соответствии с целевым его назначением. При этом собственник земельного участка или негосударственный землепользователь несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением или реконструкцией зданий (строений, сооружений) на таком земельном участке в указанный период. Таким образом, законом не предусмотрено ограничение каких-либо прав собственника в распоряжении собственным имуществом на данной стадии.
Изъятие земельных участков для государственных нужд
Следовательно, законом не ограничена возможность недобросовестного поведения собственника земельного участка, который после получения вышеуказанного письменного уведомления может реализовать участок третьим лицам, скрыв обстоятельства принудительного изъятия, что может порождать дополнительные споры и затягивать процессы изъятия земель для государственных нужд. Представляется правильным внесение в законодательные акты дополнений, считая решение местного исполнительного органа об изъятии (выкупе) земельного участка обременением прав собственника, которое должно быть, зафиксировано в регистрирующем органе. Собственникам земельных участков, согласно статье 87 Земельного кодекса, гарантируется возмещение стоимости земельного участка, размер, формы платежа и сроки выплаты которого определяются главой 6 Закона «О государственном имуществе». Также необходимо отметить, что законодательством прямо не предусмотрена защита прав и законных интересов третьих лиц, имеющих определенные права в отношении изымаемых земельных участков, не связанных с правами собственника или правами негосударственного землепользователя. Вопросы, тесно связанные с изъятием у собственников земельных участков, должны быть оговорены в правоприменительной практике.
