Так у вас будет подтверждение того, что информация донесена до застройщика. Игнорирование этих рекомендаций может привести к тому, что застройщик скажет, что не знает о переуступке и передаст квартиру первоначальному покупателю.
Когда переуступка оформляется и на перечисление обязательных платежей в пользу застройщика, необходимо в ответ на уведомление получить его письменное согласие. Другой вариант – присутствие представителя строительной компании при заключении цессии и внесение в договор пункта о том, что застройщик не возражает против совершения сделки. Личная подпись застройщика – лучшее доказательство того, что информация дошла до адресата.
После того, как вопрос с застройщиком будет улажен, цедент должен передать цессионарию все документы, имеющие отношение к делу.
В дальнейшем он может переуступить такое право третьему лицу при соблюдении одного из следующих условий:
Обязательно согласие застройщика.
Договор уступки по-другому называется цессией, но некоторые считают его переуступкой. С юридической точки зрения, последнего термина нет. В сделке первоначальный дольщик выступает цедентом, покупатель – цессионарием, и право требования уступается, а не переуступается.
Важно! По договору цессии новый участник получает только право требования квартиры.
В этом случае при расторжении цессионарий получит обратно только сумму, прописанную в договоре долевого участия, а не всю уплаченную стоимость квартиры. Разница может быть значительной.
Оформление переуступки прав возможно только в период с момента заключения основного договора до подписания акта приема-передачи квартиры.
Однако нередко возникает ситуация, когда срок окончательного оформления жилья в собственность после подписания акта затягивается на месяцы или даже годы.
Не желая ждать, предприимчивые правообладатели желают передать ее другому лицу посредством оформления переуступки. Однако по закону это невозможно, так как срок для заключения цессии истек.
Оформление переуступки «задним» числом не допускается, так как сделка не сможет быть зарегистрирована в Росреестре и не вступит в законную силу.
Бывает так, что подобные «инвестиционные квартиры» успевают быть проданы несколько раз до того, как дом пройдет госкомиссию и будет сдан в эксплуатацию. Продажа таких квартир происходит по договору переуступки прав (договор цессии).
В этой публикации мы расскажем, как продать еще не построенное жилье, как происходит продажа квартиры по переуступке прав и в чем особенности договора цессии для сделок приобретения строящегося жилья.
Строящаяся квартира не может быть куплена или продана в обычном порядке.
Граждане, приобретающие жилье по договору переуступки (цессии), могут сэкономить значительную сумму. Чтобы быстрее найти покупателя, продавцы часто демпингуют и продают жилье дешевле, нежели у застройщика — в отдельных случаях размер скидки может доходить до 20%.
Особенность таких сделок в том, что это не покупка жилья: до тех пор, пока дом не введен в эксплуатацию, жилплощадь в нем продавать нельзя.
К тому же если здание не достроено, многие квартиры существуют лишь на бумаге. В подобной ситуации заключается либо договор долевого участия (с застройщиком), либо договор уступки права требования (с физическим лицом).
Покупка квартиры, на которую застройщик еще не передал право собственности, уже не новинка на рынке недвижимости.
В чем прелесть такого приобретения? Всё просто: стоимость мясного фарша всегда ниже цены готовой котлеты.
При полностью погашенном долге по договору цессии покупатель приобретает только права по договору с застройщиком. В таком случае Гражданский кодекс описывает это как переуступку требования.
Такая ситуация не выдвигает никаких дополнительных требований к застройщику, его права никак не затрагиваются и согласно Гражданского кодекса отдельного согласия застройщика на такую переуступку не требуется. Вполне достаточно уведомления застройщика в письменном виде.
Если только момент переуступки прав на квартиру не прописан в основном договоре с Застройщиком, вы можете ограничиться уведомлением, в противном случае надо изучить требования, зафиксированные в договоре.
Чаще всего к моменту уступки прав на строящуюся квартиру окончательный расчет между застройщиком и цедентом еще не произведен.
Все документы, имеющие отношение к первому договору, должны быть переданы продавцом покупателю. К таким документам относится сам договор с застройщиком, подтверждающие оплату документы, доп.
соглашения и прочие документы. При передаче документов должен быть оформлен акт передачи бумаг с описью и подписями обеих сторон договора.
Договор по переуступка прав заключается обязательно в письменной форме. В ряде случаев для оформления переуступки требуется государственная регистрация.
При уступке права по ДДУ в строительстве покупатель может вернуть 13% от максимальной суммы в один миллион рублей.
Для получения налогового вычета в ФНС предоставляется налоговая декларация по форме 3-НДФЛ.
Ее требуется подать до 31 апреля следующего года после того, в котором была совершена сделка. Копии подтверждающих право на уменьшение налога документов прилагаются к декларации.
При обычном расторжении договора с застройщиком возврат средств может быть проблематичным и невыгодным. А если найти заинтересованное лицо и составить с ним договор цессии, можно вернуть свои деньги без потерь, иногда даже с выгодой.
Или элементарно — продавцу понравился другой жилой район, и поэтому он отдает свое право, чтобы также без потерь (штрафа) вернуть свои деньги и вложить их в другой объект.
Конечно, как и в любых вопросах, связанных с недвижимостью, при заключении договоров цессии также встречаются случаи мошенничества.
Прежде чем идти на сделку, стоит соблюсти несколько правил:
Как оформить квартиру по переуступке?
Для того чтобы правильно оформить квартиру по переуступке необходимо совершить следующие действия:
Шаг 1. Предварительно проверить все документы
Во-первых, необходимо убедиться, что у продавца есть права по договору долевого участия (ДДУ).
Для этого можно заказать выписку из ЕГРН, где в том числе содержатся и сведения о ДДУ и участниках долевого строительства. Также необходимо проверить платежные документы.
Во-вторых, необходимо проверить документы касающиеся непосредственно строительства дома (разрешение на строительство, проектная декларация, договор аренды земельного участка).
Все документы застройщики публикуют на портале наш.дом.рф;
Шаг 2.
