В данной статье рассматривается особый объект земельных правоотношений — искусственные земельные участки и анализируются источники их правового регулирования.
Ключевые слова:земельный участок, объекты земельных правоотношений, искусственный земельный участок, ввод в эксплуатацию.
В настоящее время, практика создания искусственных земельных участков получила широкое распространение не только в Европе, но и в России. Механизм комплексного освоения новых территорий закрепляется на уровне перспективных планов развития и инвестиционных программ, а также специального федерального законодательства.
Но на протяжении долгого периода времени правовое регулирование создания искусственных земельных участков на водных объектах практически не осуществлялось [1, С.470].
В рамках исполнения поручения Президента РФ по реализации программы социальной догазификации принято Постановление Правительства Российской Федерации № 1270 (от 17 сентября 2024 года). В нем уточняются требования к содержанию протокола общего собрания членов СНТ о проведении догазификации.
Напомним, что Росреестр также разработал методические рекомендации по бесплатной догазификации СНТ. Ознакомиться с ними можно здесь.
Также принят Федеральный закон № 307-ФЗ (от 8 августа 2024 г.), которым определяется срок для освоения земельных участков в границах населенных пунктов, а также садовых и огородных участков.
Законом обеспечена защита правообладателей, которые по объективным причинам не могут начать использование участка сразу после оформления прав. Прежде всего это касается проблемных участков, которые заболочены, захламлены или заросли сорной растительностью.
Поскольку до момента ввода в эксплуатацию искусственный земельный участок является объектом капитального строительства, а после ввода в эксплуатацию он признается земельным участком, использование и оборот которого осуществляются в соответствии с Федеральным законом от 19.07.2011 № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», гражданским, земельным и экологическим законодательством.
По существу, создание искусственного земельного участка немногим отличается от возведения объекта капитального строительства, но результат не связывается с образованием капитального объекта — искусственный земельный участок как единый объект распадается на два объекта: объект капитального строительства и земельный участок.
Таким образом, не смотря на определенные коллизии, законодательно устанавливается, что искусственный земельный участок с момента ввода его в эксплуатацию, признается земельным участком, а значит, является полноценным объектом земельного права [8].
В заключении можно сказать, что в результате целенаправленной деятельности человека по преобразованию окружающей среды создается искусственный земельный участок — территория, которая посредством преобразования становится объектом земельного права и подходитдля целей строительства на них зданий, сооружений и (или) их комплексного освоения в целях строительства.
Литература:
– Выкуп земель, что попадают под влияние охранных зон. Например, владелец приобрёл участок с домом и планирует произвести реконструкцию. При обращении в государственные органы выясняет, что недвижимость расположена в ЗОУИТ, и теперь здание требуется привести в соответствие с ограничениями или вовсе – снести постройку.
Ранее в этом случае правообладатели могли рассчитывать только на компенсацию (которую не всегда удавалось получить). Со вступлением в силу поправок собственники могут требовать выкупа земель вместе с постройками от службы, что установила ЗОУИТ.
– Устранение предварительных санитарно-защитных зон или СЗЗ. От степени опасности утверждались зоны с радиусом до 1000 метров (в отношении 1 класса СЗЗ).
По этой причине решение вопросов в товариществах становится более продолжительным.
Целью законопроекта становится не изъятие участков и наказание правообладателей, а наоборот – стимуляция для поддержания недвижимости в надлежащем состоянии. Так как ранее законодательством не устанавливались чёткие правила того, что понимается под освоением объекта.
Владельцы, у которых в собственности участки, с 1 марта нового года получают ещё три года. В течение этого времени можно привести площадь в соответствие.
Что касается собственников, которые оформляют права на земли (покупка, аренда, дарение) после вступления законопроекта в силу, то 3-летний срок начинает действовать с момента регистрации прав.
Если объект построен застройщиком с привлечением средств дольщиков, то именно он будет представлять в Росреестр заявление о государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру или машино-место. Это избавит граждан от лишних временных и трудовых затрат. Документы будут подаваться в электронном виде без затрат граждан на изготовление электронной цифровой подписи.
Третье: без межевания земельного участка совершать сделки будет нельзя.
С 1 марта регистрация прав или совершение сделок возможны только в отношении земельных участков с установленными границами (они должны быть внесены в ЕГРН). Отсутствие у земельного участка точных границ зачастую приводит к большим проблемам при его использовании. Так, к примеру, человек может купить земельный участок, а потом при установлении границ может выясниться, что имеется давний спор с соседом по общей границе.
То есть после оформления в Росреестре.
Часто нашим юристам задают вопрос:
– Что делать, если по объективным причинам собственник не может приступить к освоению участка?
– Обстоятельства, по которым выявлены признаки неиспользования участка, как правило, рассматриваются в рамках административных правонарушений. В этом случае собственник может представить подтверждение того, что возможности осваивать землю не было. Например, причина: продолжительная командировка.
Если от надзорных служб поступило предписание о неиспользовании площади, то в документе указывается срок, в течение которого требуется устранить несоответствия.
Однако в этом случае владелец может запрашивать продление этого периода. Одним из оптимальных вариантов становится сдача участка в аренду или безвозмездное пользование.
С 2025 года планируются изменения в земельном законодательстве, что затрагивают интересы собственников участков и капитальных строений. Предполагается, что принятые законы упростят пользование недвижимостью и разъяснят пункты, которые ранее не были чётко обозначены.
Нововведения затронули следующие темы:
С 1 марта 2025 начинает действовать законопроект, по которому у собственников есть 3 года на освоение земельных участков из состава населённых пунктов (исключение: временной период по проекту рекультивации). Положение регулируется №307-ФЗ.
Это избавит от необходимости оформления документов на бумажном носителе и ускорит процесс получения государственных услуг в сфере недвижимости. Крестьянские (фермерские) хозяйства, являющиеся юридическими лицами, а также садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества, гаражные кооперативы, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, товарищества собственников жилья вправе направлять заявления на кадастровый учет и регистрацию прав в форме документа на бумажном носителе до 1 января 2026 года.
И седьмое: внесение в ЕГРН сведений о ранее учтенных объектах недвижимости будет осуществляться на основании технического плана, в отношении земельных участков – на основании межевого плана. Ранее предоставление вышеуказанных документов не требовалось.
Для второго, например, – 500 м., а для третьего – 300. Часто такие ограничения устанавливались без утверждения конкретных границ: предприятие обозначало максимально допустимое расстояние, где нельзя размещать другие строения.
Ориентировочные или расчётные зоны будут отменены. Если участок попадал конкретно под такое обременение, то ограничение будет снято.
Однако владельцы расчётных зон могут направить обращение в уполномоченные органы о сохранении действующих СЗЗ.
– Определить и установить охранные зоны нужно ДО получения разрешения на строительство. Если планируется строительство предприятий, коммерческих объектов или сооружений (газопровод), в отношении которых предусмотрено утверждение ЗОУИТ, первоначально собственники таких строений обязаны утвердить охранные зоны на участке.
