Обязанности управляющей организации, как и ее права, регулируются законодательными актами и договором управления с собственниками. Характер таких обязанностей определяется видом деятельности управленца. Так, в рамках содержания многоквартирного дома компания поддерживает общее имущество и коммуникации МКД в рабочем состоянии. Для этого проводятся работы, направленные на поддержание архитектурного облика здания, поддерживающие безопасность помещений. Также сюда включаются мероприятия по устранению аварийных ситуаций, отслеживанию состояния коммунальных сетей, подготовка к отопительному сезону, противопожарные меры.
Для выполнения данной обязанности организация проводит текущий ремонт, чтобы не допустить крупных аварий, в результате которых могут пострадать жильцы или будет нанесен серьезный ущерб имуществу. Все мероприятия по текущему ремонту необходимо прописать в договоре управления. В процессе обслуживания МКД УК обязана следить за помещениями общего пользования и придомовой территорией. В данную категорию услуг включают уборку подъездов, лифтов и лестничных пролетов, поддержание порядка на тротуарах, газоне, уборку мусора, сосулек с крыши, снежных заносов, прочистку ливневых стоков, контроль состояния канализационных колодцев, крышек, бордюров. Важно помнить, что территории МКД должны быть четко обозначены в технической документации, поскольку если участок не сформирован под МКД и не входит в состав общего имущества собственников, обслуживать его УК не обязана.
В обязанности управляющей организации входит также технический надзор в доме. Он состоит из перечня обязательных работ, предусмотренных Жилищным кодексом. К ним относится техобслуживание внутренних систем здания: газового оборудования, лифтов, подготовка сметной документации на ремонт, прием в работу заявлений, жалоб и предложений жильцов МКД. Для выполнения данной обязанности в компании организуют технический отдел или отдел надзора. Ответственным за этот участок обычно назначают главного инженера или заместителя руководителя производственной части. В штате УК обычно имеются такие специалисты-исполнители, как диспетчер для приема и передачи заявок, слесарь, электрик, дворник. При наличии перебоев с подачей ресурсов, нарушении определенных показателей и наступлении иных обстоятельств УК должна производить перерасчеты за услуги ЖКХ. Речь идет о перерасчете за отопление, электро- и газоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, а также за обслуживание помещений по адресу МКД. Кроме того, в процессе управления домом компания должна осуществлять финансовое обеспечение своей деятельности, которая представляет собой ряд мероприятий, направленных на улучшение бухгалтерской, налоговой и финансовой сферы.
В данном направлении к обязанностям управленца относят:
• разработку тарифов на содержание и ремонт МКД; • перечисление средств ресурсоснабжающей организации вовремя и в полном объеме; • своевременную оплату труда персонала и работы подрядчиков; • начисление оплаты за коммунальные услуги потребителям; • работу с запросами собственников на перерасчет, неточности в начислении.
Данные функции выполняют специалисты финансово-экономического отдела, экономисты, бухгалтеры и финансисты. Обычно таким отделом руководит главный бухгалтер или финансовый директор.
