Купля-продажа жилых помещений — это и распространенный вариант инвестирования, и сделка с высоким уровнем риска. Продавец и покупатель должны быть предельно внимательны к подготовке договора в соответствии с требованиями закона, соблюдению порядка регистрации права собственности и другим правовым нюансам.
Договор о продаже недвижимости (квартиры, дома, части жилого дома или квартиры) заключается в письменной форме. В установленных законом случаях простой письменной формы недостаточно, продавец и покупатель должны обратиться к нотариусу для удостоверения сделки. Например:
● в случае продажи доли в жилых помещениях;
● если продается жилое помещение, которое принадлежит несовершеннолетним или ограниченным в дееспособности гражданам;
● нотариально удостоверяются сделки по распоряжению недвижимостью на условиях опеки и предварительный договор купли-продажи помещений, если нотариальная форма обязательна для основного договора.
О необходимости нотариального удостоверения сделки по продаже жилых помещений стороны могут договориться и в других ситуациях, например, чтобы убедиться в законности сделки и наличии у сторон права на ее совершение — гарантировать безопасность сделки.
Смена собственника квартиры, дома и другой жилой недвижимости происходит на основании договора купли-продажи, и для того, чтобы переход прав был успешно зарегистрирован в Росреестре, важно не забыть о существенных условиях договора:
1) предмет — то, ради чего проводится купля-продажа, объект недвижимости. В договоре укажите информацию об объекте: адрес нахождения, площадь, кадастровый номер;
2) продажная (договорная) цена недвижимого имущества и график платежей, если покупка оформляется в рассрочку или в кредит;
3) условие о праве пользования жилой площадью другими лицами, если они имеют такое право или сохраняют его после перехода права собственности (например, гражданами, пользующимися квартирой в силу завещательного отказа). Если помещение находится в залоге или сдается в аренду, продавец не должен скрывать это, на наличие обременения обязательно следует указать в договоре.
Порядок государственной регистрации перехода права собственности: преимущества нотариальной формы сделки
Купля-продажа жилых помещений считается заключенной сделкой с момента подписания договора, но полностью завершается сделка после государственной регистрации, покупатель вместе с самим помещением получает и право на него, поэтому установленная процедура — вовсе не формальность.
Для государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней необходимо подать заявление в регистрирующий орган через МФЦ. Если сделка удостоверена нотариусом, то эта забота снимается с плеч сторон договора: нотариус сам направит в Росреестр заявление и соответствующие документы сразу после совершения нотариального действия, не позднее окончания рабочего дня (иные сроки могут установить стороны договора). При этом плата за подачу документов нотариусом не взимается, это делается в рамках одного нотариального действия. Срок регистрации нотариально удостоверенной сделки сведен к минимуму и составляет всего 1 день после поступления документов в регистрирующий орган, при подаче документов в бумажной форме — не более 3 дней (п. 9 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Нотариальная форма сделки имеет больше правовых гарантий, потому что при удостоверении договора нотариус:
● проверяет законность сделки и право каждой из сторон договора быть участником сделки;
● устанавливает личности граждан, представителей граждан и юридических лиц;
● проверяет дееспособность граждан, правоспособность юрлиц, полномочия представителей участников сделки по продаже жилого помещения;
● разъясняет сторонам договора смысл, значение и последствия совершаемой сделки, чтобы исключить вероятность непонимания гражданами, что именно они подписывают и каковы будут последствия;
● проверяет соответствие намерений сторон нормам закона, а также соответствие реальных намерений сторон тому, что прописано в договоре.
В случае обнаружения нарушений законодательства, недобросовестности со стороны участников сделки нотариус не удостоверит договор. Кроме того, нотариус несет полную имущественную ответственность за реальный вред, причиненный в результате совершения нотариального действия.
