Обратитесь в Росреестр
Если права на квартиру успели перейти покупателю, а вы – продавец, обратитесь в Росреестр с решением суда. Судебный акт является основанием для прекращения права собственности покупателя и возвращения квартиры в собственность продавца (п. 65 Постановления Пленума ВС, Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010).
Конечно, описанный выше порядок – это универсальная модель. Безусловно, в отдельных жизненных ситуациях могут возникать дополнительные вопросы. Скажем, можно ли расторгнуть договор купли продажи по ипотеке? Да, конечно, но тогда расторжению подлежит и ипотечный договор. Или, скажем, можно ли отказаться от договора, если квартира не понравилась? Нет, нельзя – покупатель должен был проявить должную предусмотрительность на этапе достижения договоренности о сделке. Если вы не нашли ответ на ваш вопрос в материале – задайте его нашим юристам.
��������
����������� ���������� ���� �� �� 05.08.2020 � 304-��20-10619 �� ���� � �75-1181/2018
���� �������� ������ �������� ������������ �������� �������� �������� (��. 506 �� ��). ���� ��� �� ��������, ������� ��������� �������������. ������������� ��������� ����� �������� ���� ���������� ����� ���������� �� �������� (�. 2 ��. 523 �� ��). ������, ��� ������� ��������� ��� ��, ����� ������ ���������� ��������, ������ ���� � �������� �� ���������� ���� ������� �������������� ��� ��������� ����������. � ���� ����� ��� ������� ���������� ����� ���������� �� �������� � ������ ��� ������� � �������� ����� � ��������� ��������.
����� ��������� ��� �������� ������� �� �������� ����������, ������� (��� � ��������) �������� ����� � ����� �������� ������.
Закрепление в договоре поставки права на отказ от договора, на наш взгляд, само по себе не ведет и к грубому нарушению интересов сторон, поскольку они не лишены права предусмотреть приемлемые условия реализации такого права (например, обусловить его выплатой компенсации, возмещением убытков и т. п.). Тем более это справедливо для ситуаций, когда договор содержит обоюдные права сторон на отказ от договора.
Закрепление в ст. 523 ГК РФ права на отказ от договора в связи с существенным нарушением его условий может расцениваться при этом не как ограничение, а напротив, как расширенные гарантии прав сторон. Так, если в большинстве случаев последствием существенного нарушения договора одним из контрагентов (когда иное не предусмотрено договором) является право обращения другой стороны в суд с требованием о расторжении договора (п.
2 ст.
Ее размер зависит от стоимости спорного имущества и определяется по правилам пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК. Максимальный размер госпошлины – 60 тысяч рублей.
Заявление направляется в районный суд по месту нахождения спорной квартиры (п.
1 ст. 30 ГПК). Вместе с иском подайте ходатайство о применении мер обеспечения иска, чтобы до вынесения решения ответчик не смог распорядиться спорным имуществом (ст. 140 ГПК).
Посещайте все судебные заседания самостоятельно или направляйте своего представителя. Поддерживайте заявленные требования, давайте суду необходимые объяснения, представляйте дополнительные доказательства своей правоты.
Если суд признает вашу правоту и ответчик не обжалует решение, в месячный срок с момента его вынесения оно вступит в силу.
Сразу рассмотрим наиболее простой и наименее затратный способ расторжения договора купли-продажи квартиры – по соглашению сторон. Главное здесь – обоюдное стремление сторон расторгнуть сделку при условии отсутствия претензий. Если взаимные претензии устранить не удается, придется решать вопрос в суде.
Если удалось, и стороны пришли к общему знаменателю – им необходимо составить соглашение о расторжении договора.
Соглашение совершается в той же форме, что и расторгаемый договор (п. 1 ст. 452 ГК). Это значит, что если договор оформлен у нотариуса, соглашение тоже придется удостоверять нотариально. Если нет, то и соглашение можно составить в простой письменной форме.
Сторонам необходимо в свободной форме составить соглашение.
При отсутствии такого запрета норма является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора и др.), недопущения грубого нарушения баланса интересов либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора (п. 2 и 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах»).
Статья 523 ГК РФ не содержит явно выраженного запрета на установление в договоре иных оснований для одностороннего отказа от него. Из существа законодательного регулирования данного вида договора недопущение одностороннего отказа по основаниям, не связанным с существенными нарушениями, также не усматривается.
Направляем требование о расторжении договора
Закон предусматривает обязательный досудебный порядок.
Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК).
Требование составляется в свободной форме. Рекомендуем составить его в виде письма, направленного второй стороне заказным письмом с уведомление о вручении или иным способом, позволяющим подтвердить факт отправки.
Если вы не соблюдаете досудебный порядок, отказ от договора купли-продажи через суд невозможен. Суд вынесет определение о возвращении иска заявителю (пп.
1 п. 1 ст. 135 ГПК).
Основное требование такого иска – расторжение договора и возврат имущества обратно сторонам. Если истец – продавец, он требует обратно квартиру, если покупатель – деньги.
К иску необходимо будет приложить:
Не забудьте уплатить госпошлину.
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в том числе в предусмотренных договором случаях (п. 2 ст. 310 ГК РФ). В свою очередь, как установлено п. 1 ст. 523 ГК РФ, односторонний отказ от договора поставки допускается в случае существенного нарушения договора одной из сторон.
На наш взгляд, из буквального прочтения этой нормы можно прийти к выводу, что основаниями для отказа от договора поставки, то есть одностороннего внесудебного его расторжения, могут служить исключительно существенные нарушения договора.
В то же время, согласно разъяснениям Пленума ВАС РФ, норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон иного.
Существенным признается изменение обстоятельств настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Отсюда первый вывод: отменить сделку можно либо по соглашению, либо по решению суда. Возможность расторжения договора в одностороннем порядке, лишь по уведомлению второй стороны, законодательством не предусмотрена.
Второй вывод: по закону допустимо расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации в Росреестре, так и после такой регистрации. В таком случае суд должен не только расторгнуть договор, но и прекратить зарегистрированное в Росреестре право собственности покупателя.
