Рассмотрим, как продать квартиру с материнским капиталом с точки зрения продавца. Также раскроем важные нюансы для покупателя такой недвижимости. А если речь идет о квартире, которая была приобретена с привлечением ипотеки? Все особенности продажи такой собственности — на Бробанк.ру.
Если квартира куплена с привлечением средств государства, она от этого не становится каким-то особым объектом недвижимости. Это точно такая же квартира, как и тысячи других, приобретенных в рамках договора купли-продажи.
Закон никак не ограничивает права собственников, если жилье куплено с привлечением маткапитала. Нет никаких ограничений, в том числе по срокам владения.
По сути, даже если вы только вчера получили свежую выписку из ЕГРН с указанием новых собственников, вы уже можете выставлять такую недвижимость на продажу. Но важно, чтобы продажа шла законно, с учетом выделенных детям долей.
На практике Пенсионный Фонд никак не отслеживает судьбу купленных за счет маткапитала квартир — закон не наделяет его такой функцией. ПФР выделил положенные деньги и забыл про семью. И после семья может распоряжаться имуществом как угодно без всяких обязательств.
Государство не контролирует судьбу таких квартир и домов по одной простой причине — родители не смогут ничего сделать с этим жильем без органов опеки, так как есть детские доли. И дети 100% не окажутся обделенными. Порой случаи мошенничества встречаются, но это редкость.
Итак, вы купили некоторое время назад квартиру с привлечением маткапитала и теперь намерены ее продать. Покупка недвижимости с маткапиталом неизбежно связана с выделением долей детям. И если на момент продажи эти дети не достигли совершеннолетия, для продажи нужно привлекать органы опеки.
Вполне возможно продать квартиру, купленную на материнский капитал. Сделка совершается по стандартному алгоритму продажи детских долей. При этом не играет роли, как была приобретена недвижимость.
При покупке квартиры с оплатой маткапиталом выделение долей идет сразу, это фиксируется в договоре купли-продажи. Без оформленных детских долей ПФР сделку не одобрит, не выделит деньги.
Те, кто проводил сделки с недвижимостью с детскими долями, прекрасно знают, как это сложно, бюрократично и порой даже рискованно. Органы опеки заботятся о том, что собственность несовершеннолетних никуда не пропала, поэтому есть два варианта:
По закону в результате такой сделки имущественное положение детей не должно ухудшиться. По итогу у них должны остаться аналогичные доли в плане метража и стоимости. А в идеале — больше, чем было раньше.
Органы опеки контролируют все этапы сделки, “опрашивают” всех участников, выезжают на объект, в котором детям будут выделяться новые доли. В результате и новый покупатель квартиры, и сама семья, и продавцы того жилья будут задействованы в процессе. И всех нужно предупредить о предстоящих бюрократических проволочках.
Чаще всего у семьи нет другого собственного имущества, чтобы выделить там доли детям взамен прежних, поэтому доли будут выделяться в новой квартире. Такую ситуацию и рассмотрим.
Если вы планируете провести такую сделку, предварительно рекомендуем посетить органы опеки и получить от них точные инструкции по действиям. Специалист пошагово расскажет, как законно продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала, и купить другую недвижимость.
Примерный алгоритм действий:
Это действительно очень сложные многоступенчатые сделки. И если где-то что-то срывается, кто-то передумывает, рушится вся схема, приходится начинать все заново. Поэтому семьи часто пользуются услугами риэлторов для продаж жилья с детскими долями. Конечно, за это нужно платить.
Деньги государства можно потратить на покупку любой жилой недвижимости. Если это жилой дом, то после тоже может возникнуть желание его продать. Продажа дома, купленного за средства материнского капитала, проходит точно также, как и квартиры.
То есть семья также ищет покупателей на свой дом, ищет подходящую себе недвижимость, продавец которой готов к ожиданию и бюрократическим проволочкам. После нужно получать от опеки разрешение на сделку.
Если не выполнить условия органов опеки, не выделить детям доли в другом жилье, сделка будет аннулирована.
Если вы приобрели квартиру в ипотеку с маткапиталом, то в покупке задействованы деньги банка, поэтому на объект наложено обременение — это первое. Второе — заемщик оформил обязательство по выделению долей детям после выплаты ссуды.
Если ипотека не погашена, заемщик ничего не сможет сделать к этой квартирой. Он может попробовать обратиться в банк, чтобы получить его согласие. Но особо рассчитывать на успех не стоит.
Сделка осложняется материнским капиталом, который уже потрачен, отдан продавцу. Кто и как его будет возвращать ПФР? Поэтому лучше начала погасить ипотеку, выделить детям доли, а потом заниматься стандартной продажей по схеме, описанной выше.
Теперь рассмотрим другую ситуацию — у вас есть квартира, которую вы хотите продать, а покупатели намерены часть стоимости оплатить средствами маткапитала. На деле такие сделки встречаются очень часто, ничего сложного в них нет.
Оформляется договор купли-продажи с использованием материнского капитала, где в качестве покупателей прописываются все члены семьи с указанием выделяемых долей. Стороны идут регистрировать договор в Росреестр. Одновременно покупатель отдает продавцу часть средств.
Если вы хотите продать дом за материнский капитал или квартиру, перед составлением договора купли-продажи попросите покупателей предоставить вам справку о размере капитала, она должна быть свежей. Эту сумму вы и получите.
Далее покупатель, который уже стал собственником, оперативно обращается в ПФР и пишет заявление, прикладывая к нему реквизиты банковского счета продавца. В течение 10-15 дней после приема заявления на счет поступают деньги. В итоге продавец получает деньги частями.
Так что, продажа квартиры, купленной с материнским капиталом, в 2021 году выполняется по стандартной схеме. И то, что был использован маткапитал, не играет никакой роли.
Источники:
Добрый день. Мы продаем дом, купленный со средствами материнского капитала. Ранее уже приобрели новый дом и выделили в нем долю ребенку, причем доля больше, чем в предыдущем жилье. Получили разрешение от опеки на продажу. Но нотариус все равно требует, чтобы на счету ребенка была сумма равнозначная его доле в продаваемом доме. Насколько это правильно? Везде читаем, что должна быть либо доля в новом жилье, либо сумма на счету. А нотариус требует и то и другое.
Ольга, добрый день. Требование нотариуса неправомерно. Интересы ребенка были соблюдены, вы выделили ему долю в другом жилом помещении взамен продаваемой недвижимости.
Здравствуйте, я хочу продать квартиру площадью 17 м кв. купленную за материнский капитал, а выделить долю ребёнку уже в имеющейся доме94 м кв.Может ли опека не дать разрешение на продажу. Спасибо.
Инна, добрый день. Подробно этот вопрос мы рассматривали в материале «Когда опека не разрешит семье с детьми продать недвижимость».
Здравствуйте.Могу ли я продать квартиру,где использовался мат капитал,а доли выделить в другой квартире в большей площади?
Альбина, добрый день. Одно из условий продажи недвижимости с маткапиталом — это равнозначность нового жилья. Дeти дoлжны пoлyчить в новой квартире тe жe или бoльшиe дoли.
Добрый вечер, могу ли продать дом с долями детей и приобрести дом большей стоимостью за счёт ипотёки? Или можно продать дом с долями детей и положить часть деньг на счёт детей, и уже после погашения ипотеки выделить доли в новом доме? Дадут ли разрешение органы опеки?
Уважаемая Мария, в соответствии с законодательством сделки с имуществом несовершеннолетних совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка.
как можно выписать детей из дома при полученном материнском капитале ? Живу за границей.
Уважаемый автор, это продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Снять ребенка с регистрации можно в стандартном порядке.
При покупке дома на материнский капитал было 2 детей.Доли им выделили. Сейчас хотим продать и купить другой. Сейчас 4 детей,доли нужно будет выделить всем?
Уважаемая Ольга, в законодательстве нет однозначных требований переоформлять квартиру, купленную с использованием маткапитала, в собственность каждого ребенка, который родился после выделения долей. Устоявшейся практики и позиции Верховного суда тоже пока нет. Но и исключений для детей, которые родились после подписания соглашения о выделении долей, закон тоже не предусматривает. И к этому можно прийти логически исходя из правил направления маткапитала на улучшение жилищных условий. Поэтому, если в семье рождается еще один ребенок, то доли логично перераспределить.
Если я ранее обеспечила детей жильем, выделила доли, а потом через месяц продала дом мат. капитала.
Уважаемый автор, если несовершеннолетний является собственником квартиры (или доли в ней), то продать такую недвижимость можно только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства.
Добрый день, в течение которого времени поступают деньги часть маткапитала продавцу со дня подачи выписки из реестра через МФЦ?
Уважаемая Лариса Валериановна, средства господдержки поступят на счет заявителя через 10 дней. После этого банк примет деньги в счет досрочного погашения ипотеки.
Показать все
Отменить ответ
