На каких землях можно строить садовый дом

Дача – наименование садового дома, которое используется в неюридической лексике. Ранее это было строение для сезонного проживания граждан и выращивания фруктов и овощей. Сейчас всё изменилось, и границы между дачей и жилым домом размылись. Однако с точки зрения закона это два разных типа недвижимости. Сегодня наши юристы ответят на наиболее важные вопросы, связанные с земельными участками под дачное строительство:

• какие требования законодательство предъявляет к месту под дачу;
• какие объекты можно строить на садовой земле;
• какая категория и вид использования земли требуются для строительства;
• можно ли построить жилой дом;
• разрешается ли возводить дачные дома на землях сельхозназначения.

Земли для дачного строительства.

Чтобы построить дачу, необходимо правильно выбрать земельный участок. Анализ возможно провести как самостоятельно, так и в рамках градостроительного аудита от юриста. Приводим ключевые характеристики земли, которые сигнализируют о возможности строительства дачи на ней:

• подходящая категория, назначение и ВРИ;
• достаточный размер для соблюдения градостроительных регламентов ПЗЗ;
• юридическая чистота владения предыдущим собственником;
• отсутствие инженерных коммуникаций, «разрезающих» владение (из-за охранных зон);
• нет сервитутов, ЗОУИТ и других обременений.

В следующих блоках мы подробно раскроем некоторые аспекты.

Чем отличаются земли дачного строительства?

Каждый участок имеет уникальные, только ему присущие характеристики. Земли для строительства дач могут отличаться следующими параметрами, о которых мы говорили ранее:

• категорией (населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения);
• видом использования (садовый дом разрешается создать на разных ВРИ);
• конфигурацией и площадью (закон предъявляет требования к минимальным и максимальным размерам землевладения);
• наличием или отсутствием ЗОУИТ, охранных зон, сервитутов, прав 3-х лиц и т.п.

Категория земель для дачного строительства.

Категории – высшее по иерархии разделение всех земель в России. В соответствии со ст. 7 ЗК РФ, земли делятся на семь частей. Для того, чтобы построить дачу, нужна одна из 2:

• «земли населенных пунктов»;
• «сельскохозяйственного назначения».

Остальные не подходят. К примеру, особо охраняемая территория или земли запаса.

Виды использования земли для дачи.

Разрешенное использование характеризует, как именно может использоваться землевладение. Вся территория населенного пункта разделена на территориальные зоны. В каждой из них есть перечень разрешенных видов, отличающийся от других зон. ВРИ устанавливаются местными Правилами землепользования. Дачу можно построить на ВРИ «ведение садоводства». Он характерен как для жилых территорий и зоне перевода застройки из сезонной в ИЖС, так и для сельскохозяйственных земель. Другой важный нюанс: закон разделяет «садоводство» и «огородничество». Соответственно ВРИ под огороды не предполагает строительство там капитальных строений. Временные постройки допускаются. Помимо самой дачи, на такой земле можно строить:

• гараж;
• сарай;
• туалет;
• беседки;
• летний душ;
• иные вспомогательные постройки.

Земли сельхозназначения для дачного строительства.

Как мы упомянули в предыдущем пункте, дачи можно строить на сельскохозяйственной земле. Но не на любой. Это допускается в соответствующих территориальных зонах – например «СХ-3» в Саратове. СХ-1 и СХ-2, как правило, созданы для полей и фермерской деятельности.

Строительство домов на дачной земле – возможно ли?

Строительство жилого дома на загородном участке возможно. Однако с правовыми нюансами. Существует 2 стратегии:

1. Изменить основное назначение земли на «для индивидуального жилищного строительства», а затем начать работы;
2. Построить загородное жильё с садовым статусом и обратиться в местную администрацию для признания его жилым. После выдачи акта возможно поменять ВРИ участка.

Напомним, что в садовом доме нельзя прописаться. Поэтому те, кто намерен оформить регистрацию, должен признать своё строение жилым и отвечающим санитарным нормам для проживания. В большинстве муниципалитетов это отдельная муниципальная услуга, которая предоставляется бесплатно.