Подать объявление о продаже недвижимости можно сразу после получения документа, подтверждающего ваши права собственника.
А вот если вы хотите продать полученную по наследству квартиру, но стали ее собственником относительно недавно, стоит знать один нюанс.
Налог с продажи не взимается с продавца, если он владеет квартирой более 5 лет. Если срок меньше – придется заплатить:
Однако если право собственности получено на безвозмездной основе, как в случае с завещанием недвижимости, минимальный срок сокращается до 3 лет.
То есть, как только наследодатель умер, его квартира переходит к новому владельцу, но только если он принял наследство.
Однако, несмотря на это, полноценно распорядиться ею он не может, не пройдя следующую последовательность событий:
1) в течение полугода со дня смерти наследодателя претенденты на его имущество обращаются в нотариальную контору, которой ведется наследственное дело, и подают заявления о принятии наследства;
2) нотариус устанавливает круг наследников по закону или по завещанию, которые имеют права на собственность усопшего, и выдает свидетельства о праве на наследство;
3) после выдачи свидетельства нотариус направляет информацию в Росреестр на государственную регистрацию прав нового владельца;
4) в течение 1–3 дней регистрация завершается, и наследник становится полноправным собственником.
Кроме того, продажа наследственной квартиры имеет особенности с точки зрения налогообложения.
Собственность на тот или иной объект дает возможность его обладателю в любое время распоряжаться им по своему желанию.
По правилу пункта 4 статьи 1152 Гражданского кодекса РФ наследственное имущество начинает принадлежать наследнику сразу после смерти наследодателя при условии, что он его принял.
В итоге налогооблагаемый доход составит 0 рублей, и налога фактически не будет.
Не стоит намеренно занижать договорную цену, чтобы с помощью применения льготы избежать платежей в бюджет: в данном случае имеет значение не только договорная, но и кадастровая цена. Если договорная цена ниже, чем кадастровая, умноженная на коэффициент 0,7, для исчисления итогового платежа в бюджет применяется вторая.
Например, квартира продается за 1 млн рублей, хотя ее кадастровая стоимость в 3 раза больше.
Кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент, составляет: 3 000 000 рублей * 0,7 = 2 100 000 рублей. Это и есть налогооблагаемый доход.
Для того чтобы рассчитать пошлину, нужно сделать оценку недвижимости, которую проводят бюро технической инвентаризации или независимые оценочные компании.
Пример: если квартиру, которую вы получили в наследство, оценили в 5 млн. руб., а вы – сын наследника, пошлина (0,3%) для вас составит 15 тыс. руб.
Свидетельство о праве на наследство клиент получает после обращения к нотариусу с необходимыми бумагами (заявление о наследстве, пакет документов, результаты оценки квартиры и квитанция об уплате пошлины). Оно выдается через полгода после смерти наследодателя.
Если она будет признана судом недействительной, вам придется возвращать покупателю уплаченные им деньги.
Бывает, что человек получает в наследство не всю квартиру, а только долю в ней. В этом случае он может ее продать, лишь учитывая интересы других собственников.
Для этого нужно:
Важно! Отказ от покупки вашей доли в квартире и согласие на совершение вами сделки необходимо заверить нотариально.
Бывает, что владелец доли не может получить ответа от других собственников.
После того как полномочия владельца квартиры, полученной по наследству, оформлены, продажа происходит в общем порядке:
1) находится покупатель;
2) с ним проводятся предварительные переговоры о будущем соглашении и его важных условиях. Можно заключить предварительный договор и даже предусмотреть внесение небольшого задатка;
3) стороны собирают все требуемые бумаги.
В числе прочего потребуются свидетельство о праве на наследство и выписка из Единого государственного реестра недвижимости;
4) продавец и покупатель составляют и подписывают договор купли-продажи квартиры. Закон позволяет заключать такие соглашения в простой письменной форме, то есть не обращаться за нотариальным удостоверением.
На то, чтобы заявить о своих правах и открыть наследственное дело, гражданину, считающему себя наследником, дается только полгода. Если вы пропустите этот срок, это значительно усложнит процесс вступления в наследство: придется обращаться в суд, а служители Фемиды обычно с подозрением относятся к таким ситуациям и не всегда дают добро на продление периода.
Подобные дела рассматривают особенно тщательно, потому что сейчас участились случаи мошенничества с выморочным имуществом, поясняет юрист Алексей Никитин.
Оно считается таковым, если у умершего не оказалось наследников – в этом случае по закону недвижимость должна перейти в собственность государства.
Также покупатель может попросить у вас:
Особо осторожные покупатели даже просят от продавца квартиры справку из психоневрологического и наркологического диспансеров.
На этапе продажи квартиры владельцу лучше ничего не скрывать ни от риелтора, ни от потенциальных покупателей, советует риелтор Юлия Артикулова.
