И это весомое преимущество для сторон.
Вопрос регулируется ст. 621 ГК РФ, где речь идет об автоматической пролонгации правоотношений, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, после того, как срок действия договора истек.
Однако, согласно разъяснениям ВАС РФ, сделанным в 2011 году, у арендатора не возникает преимущественного права на перезаключение договора, если последний не прошел процедуру государственной регистрации.
Таким образом, арендодатель, в случае истечения срока действия краткосрочной сделки, может попросить арендатора освободить помещение.
Чтобы не происходило конфликтных ситуаций, лучше прописать в первоначальном договоре условия пролонгации.
Кроме этого, потерпевшая сторона может потребовать от арендодателя возмещения финансовых потерь, связанных с прекращением договора аренды.
Автоматическое возобновления договора имущественного найма по закону возможно при выполнении определенных условий:
При наличии подобных обстоятельств соглашение считается возобновленным на прежних условиях на неопределенный период. При этом сторонам не нужно оформлять никаких документов.
При автоматическом продлении аренды наниматель не только может пользоваться недвижимостью на прежних основаниях, но и продолжает нести обязанность по уплате арендной платы и других платежей.
Принудительное продление через судебный орган
. Такой способ пролонгации применяется в случае, если арендодатель отказывается продлевать договор арендатору, обладающему исключительным правом.Арендатор может обратиться в суд для пролонгации соглашения и (или) компенсации понесённых убытков.
Для пролонгации можно воспользоваться несколькими способами: заключить дополнительное соглашение, оформить новый контракт или направить арендодателю письмо-уведомление.
Составляется, если и арендодатель, и арендатор (арендаторы) согласны со всеми условиями продления контракта.
Предмет заключаемого соглашения.
В случае с арендой земли предметом сделки считается земельный участок. Данный раздел должен содержать подробнейшую характеристику предмета соглашения: адрес расположения, площадь, имеющиеся сооружения, кадастровый номер, вид категории земли.
Указывается документ, на основании которого арендодателю принадлежит объект аренды.
Фиксируется запись о том, что в приложении предоставляется план границ надела, и этот план является частью заключаемого документа.
Так как наем земли считается возмездной операцией, то по статье 22 ЗК указывается размер и сроки ее выплат.
Отдельно рассматриваются права и обязанности участников заключаемого соглашения.
Государственной регистрации в Росреестре подлежат только договоры, срок действия которых составляет более одного года. Если соглашение о продлении срока аренды предусматривает действие договора на срок более года, то соглашение и договор должны будут быть зарегистрированы в Росреестре.
Составляется соглашение о продлении срока аренды в произвольной форме, хотя желательно, чтобы оно примерно соответствовало стандартной форме договоров, то есть включало в себя следующие сведения:
Таким образом, если соглашение оформляется в последний день действия договора аренды, то следует либо оформить его задним числом, либо заключить новый договор.
Еще раз обратим ваше внимание на этот пункт. Если вы продлите договор в то время, когда он уже истекает, договор станет недействительным (истекшим), а соглашение – ничтожным.
Это значит, что арендатор продолжит аренду при несуществующем договоре аренды и ничтожном соглашении о продлении договора.
В случае возникновения спора между контрагентами ни один из них не сможет требовать исполнения договорных условий, потому что договора просто не существует.
Впрочем, о пролонгации еще пойдет речь в настоящей статье.
Вкратце, об этом уже шла речь выше. Необходимо добавить следующее:
регистрации, если иное не предусмотрено действующими правовыми актами.
Таким образом, не нужно тратить время и деньги на названную процедуру.
Он должен содержать полный объем информации о предмете и о цели сделки, в нем закрепляются все полномочия участников совершаемой операции: арендодателя и арендатора.
Договор аренды земли на 11 месяцев не нуждается в государственной регистрации. Это снижает налоговую отчетную нагрузку, не требуются лишние проверки чиновников и прочие бюрократические волокиты в течение данного периода времени.
В этой статье вы найдете подробный алгоритм составления этого документа и сможете скачать заполненный образец договора на такой срок.
Договор аренды на 11 месяцев считается краткосрочной сделкой. Поэтому, согласно статье 26 ЗК, он не подлежит регистрации в Росреестре.
Если результатом ваших действий стала непригодность участка для дальнейшего использования по назначению, то арендодатель через суд может лишить вас первоочередного права на аренду.
Если собственник имущества без веских оснований нарушил преимущественное право нанимателя и в течение 12 месяцев со дня окончания договора оформил сделку с другим контрагентом, то арендатор также вправе обратиться в суд. Именно с такой проблемой в последнее время все чаще обращаются предприниматели к арбитражным юристам.
Один из способов восстановления в судебном порядке привилегии арендатора — передача ему прав и обязанностей по заключенному соглашению.
Основные вопросы, возникающие у арендаторов при продлении срока краткосрочного договора:
Если в краткосрочном договоре определено, что после завершения срока сделки он автоматически пролонгируется на тот же период и на прежних условиях, то подобное соглашение не нужно регистрировать в Росреестре. Отношения нанимателя и наймодателя определяются новым договором аренды, который не подлежит госрегистрации.
Максимально эффективное решение любого юридического вопроса, в том числе продления срока аренды, — обращение к опытным юристам.
Юридическаякомпания «Хелп Консалтинг» имеет большой опыт работы в сфере арендных отношений.
Чтобы не возвращаться к вопросу, сразу же разъясним ситуации по соотношению нежилых зданий, строений и соответствующих помещений:
Таким образом, рассматривая заявленную тему, нужно принимать во внимание положения параграфа 4 главы 34 части 2 ГК РФ.
О сроках договора аренды речь идет в ст. 610 ГК РФ.
