В частности, это касается уплаты налогов с общей долевой собственности, страхования имущества, а также коммунальных, эксплуатационных и прочих расходов.
Следует особо отметить, что если условия владения общим имуществом устанавливаются брачным договором, то при признании его недействительным или расторжении (как по решению суда, так и по обоюдному согласию супругов) стороны возвращаются к законному режиму.
Если же долевая собственность была установлена индивидуальным договором (например, приобретения квартиры), то решением сторон или судебных органов может быть только изменен размер долей, совместное же владение уже не может быть установлено.
Надя мечтает переложить у себя пол, Люба — прописать хорошую знакомую, которая иначе не получит работу, а Вера ищет покупателя.
По факту у сестер отдельные комнаты, но по закону каждый квадратный метр в равной мере принадлежит всем троим. По любым вопросам придется договариваться: если Люба против ремонта, Наде придется жить со старыми полами, даже если ее поддержит Вера.
Если договориться не получается, выход — оформить общую долевую собственность.
За каждой сестрой закрепят квадратные метры, которыми они смогут свободно распоряжаться (ст. 246 ГК РФ).
Надя положит ламинат и обновит мебель. Все это будет считаться ее собственностью (п. 3 ст. 245 ГК РФ).
У соседок не будет права занимать ее комнату, а при переезде она сможет забрать новый гарнитур с собой.
Люба пропишет у себя друзей, а Вера благополучно съедет и продаст свою долю.
Правда, по закону она сначала должна предложить комнату соседкам — у них преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).
На практике размер доли далеко не всегда соответствует отдельной комнате. Но в целом общая долевая собственность упрощает раздел имущества и позволяет каждому участнику распоряжаться своими квадратными метрами.
У этого решения есть как плюсы, так и минусы.
Свое жилье всегда хочется обустроить, даже если это половина комнаты за шкафом. Покупая товары для дома с картой «Халва», вы вернете часть денег с кешбэком, а за крупные покупки выплатите частями без процентов и переплат.
Наиболее типичный пример такого вида собственности — это имущество, приобретенное супругами во время брака. Если недвижимость зарегистрировано на одного из партнеров, она все равно общая.
Однако есть и исключения.
Если супруги оформили брачный договор, где прописали условия владения, то правила меняются.
Долевая собственность — это форма владения недвижимостью, при которой несколько человек имеют права на один и тот же объект, но каждый из них имеет определенную долю. Эти доли могут отличаться друг от друга и определяются либо в договоре, либо по умолчанию равными, если иное не установлено.
Важно понимать, что долевая собственность не подразумевает физическое разделение объекта.
Именно при продаже своей доли законодательством установлены определенные ограничения, которые распространяются на каждого правообладателя доли. При других видах обстоятельств данные условия не действуют.
Они относятся только к договорам продажи.
Перед тем, как продать свою часть имущества, владелец обязан известить об этом в письменном виде всех совладельцев.
Ребенок получит 1/10.
В судебной практике встречаются цифры 1/20, 1/50, 33/1000. Понятно, что распорядиться такой долей невозможно.
От участия в ОДС можно отказаться.
Так иногда делают, когда хозяев много, а квадратных метров мало. Или есть другая недвижимость, и крошечная доля в квартире ничего не значит.
Советовать трудно, каждый случай нужно рассматривать отдельно.
Хорошо, когда денег от продажи хватает на стартовый взнос по ипотеке. Впрочем, можно обойтись без него и получить кредит под выгодный процент или по госпрограмме в Совкомбанке.
С картой «Халва» удобно откладывать на взнос в онлайн-копилке — уведомления не дадут пропустить платеж.
В заключение еще раз рассмотрим разные виды собственности на примере.
Алиса и Сергей женаты.
То есть владеть может каждый дольщик всей собственностью и получать от нее доход. Законодательством закреплены общие и равные права всех дольщиков.
Соглашением сторон может быть установлено долевое распределение исходя из вклада каждого участника при образовании и сохранении общего имущества.
Для понимания самой доли в юридической литературе есть 2 основных понятия, характеризующие данный термин:
В случае наличия реальной доли понимается определенная выделенная вещь в общем имуществе. А идеальной долей считается доля, которая рассчитана в определенном дробном соотношении.
Очень часто путают такую собственность с совместной.
Это предоставит вам право на новую недвижимость и защитит от возможных юридических проблем в будущем.
Прежде чем оформлять сделку, сначала надо обратиться в ЕГРН. Там узнаете, кто владеет квартирой и каковы их доли, чтобы потом не было проблем с законом.
Убедитесь, что продавец доли сообщил другим владельцам о желании её продать. Это важно, потому что у остальных собственников есть первоочередное право на покупку этой доли. Если они не хотят покупать, они должны дать письменные отказы за 30 дней. В противном случае считается, что продаже ничего не мешает.
Когда все формальности соблюдены, можно приступать к заключению договора купли-продажи. Этот документ должен быть утвержден у нотариуса.
Важно знать, что такое долевая собственность и когда ее выгодно оформить.
Но есть случаи, когда закон обязывает сразу разделить квадратные метры между собственниками. Пётр Манько, управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль», рассказал, когда долевую собственность оформляют чаще всего:
при приватизации;
вступлении нескольких родственников в наследство;
разделе имущества между супругами;
покупке жилья с материнским капиталом.
Важно учесть, что закон не обязывает делить жилье поровну.
Он вообще ничего не говорит о том, какую часть общей площади нужно выделить каждому собственнику (п. 4 ст. 10 256-ФЗ). Все решают договоренности.
Детям часто присуждают доли, сопоставимые с размером маткапитала. Предположим, жилье стоило 6 млн рублей, из них маткапитал составил чуть больше 600 тысяч рублей.
Важно различать эти понятия.
В случае владения имуществом совместно конкретные доли владельцев не выделены. Но они установлены законодательством. В российской практике существуют 2 основания для возникновения такого вида владения имуществом:
В данных случаях предусматривается, что все может быть оформлено на одного члена семьи, либо быть на балансе фермерского хозяйства. Однако второй супруг и все члены такого крестьянского хозяйства смогут владеть и распоряжаться этим имуществом в равной степени. Эти права закреплены в Семейном и Гражданском Кодексах.
А общая долевая собственность подразумевает фактически выделенные и документально подтвержденные равные доли всех владельцев.
Так же нельзя поселиться в любой выбранной комнате — это решается совместно.
Хорошо, когда размеры долей позволяют выделить отдельные комнаты. Чаще приходится иметь дело со смехотворно малыми площадями — например, 1/50 квартиры, 33/1000. В таких случаях можно потребовать долю деньгами (ст. 252 ГК РФ), но это выгодно при высокой общей стоимости жилья.
Итак, ОДС оформляют, когда несколько человек получают (приобретают, наследуют) права на один объект недвижимости и каждый хочет долю. В ряде случаев выделить их обязывает закон (например, при покупке жилья с материнским капиталом).
Что нужно сделать:
Проверить, стоит ли жилье на кадастровом учете. Актуально для частных домов: квартиры ставят на учет сразу при постройке.
Проверить документы, подтверждающие права собственников.
В обоих случаях владельцев несколько, но механизмы владения, а следовательно, и процесс покупки-продажи различны.
Законодательство РФ не ограничивает возможность совместного владения имуществом и не ставит ограничений на количество собственников. Важно отметить, что владельцы могут быть как родственниками, так и неродственными людьми. Однако в случае совместной собственности владельцы действуют как единое целое при продаже квартиры, в то время как в долевой собственности каждый может распоряжаться своей долей отдельно от других.
Что такое общая совместная собственность на квартиру
Когда квартира или дом находятся в общей совместной собственности, это означает, что собственники не выделяли доли в имуществе. Владение осуществляется совместно, руководствуясь принципом добросовестности.
