ситуационный план поселка (актуально для дачных поселков);
ограничения в использовании или публичные сервитуты (подобные ограничительные меры часто накладываются на земельные участки, расположенные вблизи крупных городов);
документы с подтверждением расчетов по предыдущим сделкам.
Эти документы можно потребовать как у частного продавца, так и у застройщика (некоторые из них можно взять прямо в Россреестре).
По закону зарегистрировать куплю-продажу можно только в отношении дач и садов, которые находятся в собственности. Т.е.
Можно ли продать участок без межевания? Можно, но в случае отказа Росреестра зарегистрировать сделку придется добиваться этого через суд.
Можно ли купить участок без межевания? Можно, но вы будете нести возможные риски как покупатель.
Иногда при проверке земельного участка перед покупкой можно столкнуться с тем, что на участке нет межевания. Как правило, это происходит при продаже недорогих участков и домов.
То есть, проверяя участок через публичную кадастровую карту, мы видим, что при забивании кадастрового номера появляется запись «без координат границ» и высвечивается пространство без очертания.
Межевание – это кадастровая процедура, в результате которой отображаются границы земельного участка.
Поэтому отсутствие границ отрицательно сказывается на цене дачного участка и защите прав собственника.
Например, дачные участки следует выделить через межевание, когда происходит изменение их границ. Представим ситуацию, что продавец хочет продать не весь участок, а только его часть.
В этом случае единый дачный массив делится на два участка. Такая процедура требует обязательного межевания перед продажей.
И это логично, потому что снимает в дальнейшем споры о площади и расположении двух образованных объектов.
Другой вариант, когда собственников дачи – двое. И они хотят выделить свои доли.
Хотя официального запрета нет, но если регистратор видит, что впоследствии возможны споры, то, скорее всего, в регистрации откажут. Этот вопрос Росреестр вправе решать на свое усмотрение.
В одних регионах у Росреестра не возникает никаких проблем с переводом права собственности, а в других участки без межевания не переоформляют.
Многие продавцы знают точно, что у них есть конфликтная ситуация с соседом, и не хотят ни размежевывать этот участок, ни судиться. Они немного сбавляют цену – пускай судится новый владелец.
В 2023 г.
в Московской области цена на межевание участка составляет минимум 10 тыс. руб. без учета стоимости выезда специалиста.
Потратив условные 10 000 рублей на межевой план, продать недвижимость можно на 150–200 тысяч дороже.
В сложных случаях выходом становится обращение в суд с исковым заявлением и проведение землеустроительной экспертизы для вынесения окончательного решения.
Без проведения межевания зарегистрировать право собственности на участок в Росреестре невозможно. Межевой план признан обязательным документом для проведения сделок с недвижимостью.
Фактические границы не совпадали с теми, что указывались в кадастровом плане.
Однако в любом случае эксперты советуют выезжать на место и лично осматривать земельный участок и прилегающие к нему объекты. Помимо этого следует поговорить с соседями и собственниками других наделов (особенно с теми, кто проживает там много лет).
Это позволит узнать сведения о каких-либо скрытых и тайных захоронениях, статусных военных объектах и ЗАТО.
Собственники индивидуальных домов (дач) имеют право продавать свою недвижимость как физическим, так и юридическим лицам. При этом они могут действовать как с риелтором, так и без посредников.
Порядок оформления купли-продажи достаточно прост и включает несколько основных пунктов: поиск объекта, проверку документов, экспертизу строения и заключение договора между покупателем и продавцом.
Дабы обезопасить себя от посягательств на землю, необходимо провести межевание
Фактически, любой сосед сможет «подвинуть» границы надела, проведя межевание, и закон будет в таком случае на стороне недобросовестного соседа. Вернуть потерянную площадь участка не представляется возможным.
Размер надела, указанный в правоустанавливающих документах, может отличаться от фактической площади.
Обследование, замеры, согласование с соседями – всем этим занимаются кадастровые инженеры по инициативе заявителя.
В то же время, межевание – не обязательное требование. Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 не содержит норм о необходимости межевания при регистрации перехода права собственности для продажи дачного участка.
Важно! Межевание осуществляется только по заявлению собственника. Его отсутствие – не причина в отказе регистрации сделки.
Вариант 1. Земельный участок арендован у государства, а дом принадлежит продавцу на праве собственности
В этом случае вопрос межевания отпадает сам собой, потому что согласно п.3 ст.
финансовый и правовой статус владельца (не стоит покупать недвижимость у физлица в предбанкротном состоянии);
наличие прописанных в доме (в отдельных случаях законодательством РФ предусматривается возможность постоянной и временной регистрации на даче, но для того, чтобы ее сделать, придется доказывать отсутствие другой недвижимости);
факт межевания и необходимость наложения границ;
характер возможного проживания (круглогодично или сезонно);
качество коммуникаций на участке и т.д.
Эту и другую информацию о даче и земле можно уточнить у продавца или его представителя.
В первом случае удастся хорошо сэкономить на комиссии, однако во втором клиент получит полное юридическое сопровождение с проверкой правовой чистоты объекта, оформлением документов и составлением отчетов по всем домам района. Поскольку агентам часто удается сторговать собственника на сумму своей комиссии, лучше обратиться к посреднику. В этом случае клиент получит качественное обслуживание на сделке.
Вне зависимости от того, будет ли участвовать риелтор в процедуре купли-продажи или нет, клиенту при поиске объекта следует обращаться к специализированным базам недвижимости и сайтам бесплатных объявлений. Помимо этого покупателям стоит проехаться по желаемой локации и поговорить с местными жителями.
Государством принято решение обязать собственников участков проводить межевание.
На сегодняшний день с оформлением участков сложилась такая ситуация, как пример, для совершения нотариальной сделки купли-продажи или дарения земельного участка нотариусы требуют выписку из ЕГРН о том, что участок промежеван, а в случае отсутствия данной выписки отказывают в удостоверении сделки. Нотариусы на законных основаниях ссылаются на нормативный акт, изданный Федеральной нотариальной палатой.
Местные администрации стали требовать межевание земельного участка для получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
