Признать приобретателя добросовестным
Г. Жусупбекова,
судья суда города Астаны
Судебная защита прав добросовестного приобретателя осуществляется в соответствии с правовым регулированием данного гражданского правового института, исходя из основополагающего принципа защиты права собственности и прав собственника.
Действующее гражданское законодательство предусматривает две возможности собственника вернуть утраченное имущество: признавая заключенную сделку недействительной или предъявляя требования о возврате имущества от добросовестного приобретателя. Суды общей юрисдикции зачастую, признавая первую сделку недействительной, автоматически признают недействительными и все последующие сделки в цепочке. Но в подобных ситуациях необходимо применять нормы закона, предусматривающие возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя, а не нормы, предусматривающие недействительность сделок.
При совершении сделки купли-продажи недвижимости, закон защищает права собственника-продавца, предусматривая возможность последнего в судебном порядке истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Однако на данное право существует ограничение. Введение такого ограничения связано с необходимостью обеспечить защиту интересов другого участника – добросовестного приобретателя, что является исключением из принципа защиты права собственности.
Так, п. 1 ст. 261 ГК установлено, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Из содержания вышеуказанной нормы следует, что реализация принципа добросовестности имеет место, если имущество выбыло из владения собственника в результате незаконных сделок, однако приобретатель не знал и не должен был знать, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.
Недействительность возмездной сделки об отчуждении недвижимого имущества по тому основанию, что имущество было отчуждено лицом, не имеющим на это право, не дает собственнику право истребовать это имущество у его приобретателя, если последний отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю.
Следовательно, для защиты своих прав покупатель должен доказать свою добросовестность. При этом наличие в действиях приобретателя умысла или неосмотрительности исключает возможность защиты интересов такого приобретателя. Примерами могут служить ситуации, когда приобретатель знал, что покупает недвижимость у лица, не имеющего полномочий на продажу, и желал купить недвижимость именно у него. Или, когда не знал, что приобретает недвижимость у лица, не имеющего полномочий на продажу, хотя мог и должен был знать об этом. Во всех случаях, доказывая свою добросовестность, приобретатель должен подтвердить, что он был убежден в наличии у продавца всех правомочий на распоряжение недвижимостью.
При оценке вопроса о добросовестности приобретателя, суд может принять во внимание условия совершения сделки, например, указанную в договоре цену недвижимого имущества. Если договорная цена будет существенно отличаться от действительной стоимости квартиры или дома на рынке недвижимости, это может послужить одним из доказательств недобросовестности покупателя.
Если покупатель сможет доказать в суде свою добросовестность, то, по общему правилу, недвижимость поступает в его владение. В свою очередь, собственник вправе предъявить иск о взыскании убытков с того лица, которое безосновательно распорядилось его имуществом.
Но из общих правил есть исключения. Например, собственник может истребовать выбывшее из его владения недвижимое имущество даже от добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника помимо его воли, а также, если он передал недвижимость другому лицу под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения своего представителя с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств. При этом если собственник каким-либо образом был сопричастен к передаче имущества другому лицу, то истребовать свое имущество он не сможет. Собственник также вправе в любой ситуации истребовать свою недвижимость от добросовестного приобретателя, если последний получил это имущество от лица, не имевшего права его отчуждать, безвозмездно, например, по договору дарения. Исключение составляют деньги и ценные бумаги – от добросовестного приобретателя они не могут быть истребованы.
Таким образом, если собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано.
Вопросы, возникающие в связи с защитой прав добросовестного приобретателя, нашли отражение в нормативном постановлении Верховного Суда РК № 5 от 16 июля 2007 года «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище».
Согласно пунктам 15, 16 названного нормативного постановления, при рассмотрении иска об истребовании жилища у добросовестного приобретателя, в целях обеспечения стабильности гражданского оборота, судам необходимо учитывать, что интересы приобретателя, проявившего разумную осторожность, добросовестность и осмотрительность, подлежат защите. Неопровержимые факты добросовестного владения и пользования жилищем, наряду с другими доказательствами, являются основанием для признания лица добросовестным приобретателем.
Если суд установит, что приобретатель знал или должен был знать об отчуждении жилища лицом, не имеющем на это право, либо, если в момент совершения возмездной сделки в отношении продаваемого жилища имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было или могло быть известно, и эти притязания впоследствии признаны правомерными, то он не может быть признан добросовестным приобретателем.
Судебная практика рассмотрения такого рода исков различная.
Т. обратился с иском к Б. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного между Б. и К. по мотивам совершения сделки с целью уклонения ответчика от исполнения судебного решения о понуждении выполнить условия предварительного договора о заключении основного договора купли-продажи вышеуказанной квартиры. Истец также сослался на незаконность сделки, заключенной при наличии обременения в виде ареста на данное недвижимое имущество.
Определением суда по заявлению истца по делу в качестве ответчика привлечена покупатель К., которая предъявила встречный иск о признании ее добросовестным приобретателем по оспариваемой сделке.
Решением суда в удовлетворении иска Т. и встречного иска К. отказано.
Выводы суд мотивировал тем, что Т., ссылаясь на недобросовестность должника Б., не представил доказательства, свидетельствующие о ненадлежащем поведении другого участника сделки – приобретателя имущества К. Тогда как в силу пункта 3 ст. 158 ГК заинтересованное лицо вправе требовать признания сделки недействительной, если один из участников сделки совершил ее с намерением уклониться от исполнения обязательства перед третьим лицом, а другой участник сделки знал или должен был знать об этом намерении.
Судом установлено, что покупатель К. не знала о наличии неисполненных обязательств должника Б. перед взыскателем Т. и ее намерении уклониться от их исполнения, поскольку ранее они не были знакомы друг с другом, а продавец не поставила ее об этом в известность. Из пояснений К. следует, что о продаже квартиры ей стало известно от маклера по продаже недвижимости, к которой она обратилась по вопросу приобретения жилья по объявлению в газете. Эти обстоятельства подтвердила свидетель Ж., пояснившая в суде, что при осмотре квартиры Б. говорила лишь о наличии долгов по коммунальным платежам, с ее слов квартира обременений не имела.
Согласно представленной суду информации Департамента юстиции г. Астаны, отчуждаемая квартира на дату оформления сделки купли-продажи под запрещением и обременением не находилась. Наложенный определением суда арест был прекращен постановлением судебного исполнителя. Подтверждением тому явились истребованные судом у нотариуса документы, послужившие основанием для заключения и нотариального удостоверения сделки.
Поскольку К. при заключении оспариваемой сделки не знала и не могла знать о притязаниях третьего лица на приобретаемое имущество, в том числе, в силу принятых судебных актов, а также намерении продавца уклониться от исполнения обязательств перед ним, суд отказал в иске о признании сделки недействительной по указанному основанию.
Отказывая в удовлетворении встречного иска К. о признании добросовестным приобретателем, суд исходил из того, что в соответствии с положениями ст. 261 ГК правила добросовестности или недобросовестности приобретателя применяются в случае истребования спорного имущества его собственником. В данном случае, сделка купли-продажи оспорена третьим лицом Т., поэтому суд не вправе признать К. добросовестным приобретателем в порядке ст. 261 ГК в силу отсутствия каких-либо требований и притязаний к ней со стороны собственника Б., которая распорядилась своим имуществом добровольно, по собственному усмотрению.
Другой пример из судебной практики. Решением суда в удовлетворении иска Т. к Т., С. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным отказано. Встречный иск С. о признании добросовестным приобретателем удовлетворен.
Из материалов дела следует, что в период брака Т. по договору купли-продажи жилья в рамках Государственной программы развития жилищного строительства приобрел в г. Астане однокомнатную квартиру. После расторжения брака он продал квартиру С.
Суд, отказывая в удовлетворении иска Т. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным по мотивам отсутствия ее согласия на распоряжение общим имуществом супругов, указал, что истица не представила доказательства того, что покупатель С. знала или заведомо должна была знать о ее несогласии на совершение данной сделки. Вместе с тем, суд разъяснил истцу право взыскания части стоимости отчужденного помимо ее воли жилого помещения при разделе общего имущества супругов.
Удовлетворяя встречный иск С. о признании добросовестным приобретателем, суд руководствовался разъяснениями, изложенными в пунктах 15, 16 нормативного постановления Верховного Суда РК № 5 от 16.07.2007 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище».
Судом указано, что С. в период поиска квартиры, до совершения оспариваемого договора купли-продажи и при заключении сделки, в соответствии со ст. 8 ГК РК проявила разумную осторожность, добросовестность и справедливость, соблюдая требования закона. Поиск квартиры осуществляла при помощи риэлтора, перед совершением сделки выяснила сведения об отсутствии обременений, изучила правоустанавливающие документы, убедилась в отсутствии кредиторской задолженности и снятии залога, нотариально удостоверила сделку, передала денежные средства в пределах оговоренной суммы, после совершения сделки оплатила образовавшуюся задолженность по коммунальным услугам, восстановила телефонную связь. При этом ей не было известно, что продавец на момент приобретения недвижимости состоял в браке, а его бывшая супруга не давала согласия на совершение сделки.
По делам указанной категории сложилась практика рассмотрения по существу встречных требований покупателей о признании добросовестными приобретателями, что является следствием неправильного толкования и применения норм материального права.
Согласно пункту 18 нормативного постановления Верховного Суда РК № 5 от 16 июля 2007 года, если жилище отчуждено по возмездному договору лицом, которое не имело на это право, то собственник вправе обратиться в суд с иском об истребовании жилища у добросовестного приобретателя с признанием сделки недействительной. Это право собственника касается не только первой сделки, совершенной с нарушением закона, но и всех последующих сделок.
Если при рассмотрении дела суд установит, что последующий покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю, а жилище выбыло из владения собственника по его воле, то в удовлетворении исковых требований может быть отказано.
По смыслу статьи 261 ГК признание лица добросовестным приобретателем является оценочным понятием при разрешении вопроса о законности требования истца об истребовании имущества из чужого незаконного владения и не может рассматриваться как самостоятельный предмет спора. Добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается, поэтому признание покупателя добросовестным приобретателем является основанием для отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества.
