ГК РФ установлено очень важное обстоятельство: даже окончание действия договора не лишает его стороны ответственности за неисполнение прописанных в нем обязательств.
На практике это означает, что существенное нарушение ключевых пунктов подписанного документа, правомерные претензии от другой стороны могут стать веским основанием для его расторжения впоследствии. А в результате аннулирования сделки неправомерным становится и сам факт смены собственника недвижимости.
К совершенно противоположному результату может привести желание бывшего покупателя и продавца разорвать сделку по обоюдному желанию, то есть по соглашению.
В этом кроется подводный камень добровольного аннулирования договора.
Если же в ходе сделки существенно нарушены права продавца или покупателя, договор аннулируется в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ). По итогу стороны возвращаются в прежнее положение: недвижимость передается в собственность продавцу, который перечисляет покупателю уплаченные деньги.
В некоторых случаях можно взыскать неустойку: например, при нарушении сроков передачи недвижимости в собственность.
Основанием для аннулирования договора может стать соглашение сторон или судебное решение.
Для его исполнения необходимо:
Направление письма с предложением заключения соглашения о расторжении договора также расценивается как попытка досудебного урегулирования спора – если письмо проигнорировали или ответили отказом, можно смело обращаться в суд.
Общий срок рассмотрения претензии – 30 дней с момента ее получения контрагентом (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Выбор суда, в который нужно заявлять иск о расторжении договора, зависит от правового статуса его сторон.
Через неделю новый собственник обнаружил, что в гараже и доме течет крыша. Он нанял специалистов, которые составили смету и указали, что ремонтные работы обойдутся в 2 000 000 руб.
Помимо ремонта крыши, потребовалось укрепление стен и множество других исправлений.
В ДКП было указано, что вся недвижимость находится в исправном состоянии, но фактически это оказалось не так. Покупатель обратился в суд с требованием о расторжении договора, объяснив это обнаружением существенных и неустранимых дефектов.
В суд представлено экспертное заключение, фотографии и другие доказательства.
Рассмотрев заявление, судья удовлетворил требования.
ГК РФ предоставляет сторонам возможность самостоятельно определить момент, с которого соглашение перестанет действовать. Формально этот момент может быть прошедшим, т.е. если обе стороны не возражают против того, чтобы оформить соглашение задним числом, сделать это можно.
Однако в том случае, если такое соглашение затронет интересы третьих лиц, и возникший конфликт будет разрешаться в суде, документ будет признан недействительным – поэтому лучше не рисковать, и не оформлять бумаги задним числом.
И, конечно, нельзя заключить соглашение задним числом в том случае, если оно подлежит удостоверению у нотариуса или регистрации в Росреестре.
Акт выполненных работ подписывается после того, как подрядчик сдал, а заказчик принял результат работ на определенном объекте.
Еще одним способом расторжения договора купли-продажи недвижимости, который также требует обращения в суд, можно назвать признание договора недействительным.
Однако для расторжения обязательств таким образом необходимы основания для признания договора таковым. В частности, к ним относятся положения ст. 431.1 ГК РФ, которая дает отсылку к положениям § 2 главы 9 ГК — общим нормам о недействительности сделок.
Сделка может считаться недействительной в случаях:
Об особенностях расторжения договора купли-продажи недвижимости рассказали эксперты КонсультантПлюс.
При этом в первом случае процедура требует решения лишь 2 вопросов:
Для судебного порядка расторжения договора законодатель определил лишь ограниченный перечень ситуаций, при которых такой вариант развития событий возможен:
Существенными признаются нарушения договора, которые явились результатом противоправных действий одной из сторон и принесли лишения контрагенту по сделке.
И, если отмена договора будет производиться до регистрации квартиры (после подписания), на осуществление процедуры у сторон уйдет значительно меньше времени и сил.
Вероятность наступления благоприятных последствий для сторон в таком случае повышается — им гарантированно возмещаются необоснованно понесенные затраты.
В ходе судебных тяжб при этом сокращается перечень рассматриваемых вопросов и, соответственно, доказательств, приводимых истцом в поддержку правомерности расторжения договора.
Уже оконченная регистрация перехода права собственности на объект сделки создает некоторые препятствия для расторжения купли-продажи, ну или делает процесс гораздо трудозатратнее.
Действие договора при этом формально прекращается ввиду погашения обязательств по сделке.
Но ст.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости (квартиры, дома) возможно по соглашению сторон или через суд. В обоих случаях важно знать основания, по которым можно отменить сделку.
Результатом оспаривания становится возврат недвижимости продавцу, а денег – покупателю. Рассмотрим, как отменить сделку в добровольном порядке или через суд, какими законами это регламентируется, какие документы понадобятся для рассмотрения дела в суде, а также особенности оспаривания до или после регистрации в Росреестре.
В первую очередь при расторжении применяются нормы гл.
29 ГПК РФ, но нужно учитывать и другие акты, на которые обычно ориентируются суды. Например, Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 июня 2014 г.
Форма такого уведомления законодателем не установлена, поэтому его можно подготовить самостоятельно. В документе стоит указать:
Уведомление должно подписать лицо, заключившее договор (или его представитель, при наличии доверенности, наделяющей его соответствующими полномочиями).
Читайте также “Уведомление о расторжении договора: порядок и образцы”
Документ стоит отправить на юридический адрес контрагента по почте, заказным письмом.
В первом случае сторонам договора достаточно подписать все экземпляры документа. Во втором случае инициатору придется переслать своему контрагенту два (или три) экземпляра подписанного соглашения, а также сопроводительное письмо, содержащее предложение о прекращении действия контракта.
Если контрагент откажется расторгать договор или вообще не ответит на предложение, сопроводительное письмо подтвердит, что инициатором предпринимались попытки досудебного решения вопроса.
Читайте также “Как написать соглашение о расторжении договора”
Обратиться в суд для расторжения договора можно в том случае, если контрагент не исполняет свои обязательства или исполняет их ненадлежащим образом.
Обязательным условием для привлечения суда к решению конфликта является соблюдение претензионного порядка урегулирования спора (п.
2 ст. 452 ГК РФ).
