не менее минимальной суммы арендного платежа, установленной законодательством по вопросам аренды земли.
Что же это за размер?
Налоговики считают (см. письмо от 27.04.2011 г. № 8043/6/15-0716; категория 103.09 ЗІР), что минимальный размер арендной платы при аренде земельных паев следует определять, опираясь на требования ст. 1 Указа № 92/20024. А в ней указано, что плата (годовая) за аренду земельных участков сельхозназначения, земельных паев устанавливается на уровне не менее 3 % стоимости такого пая (надо понимать, проиндексированной нормативной денежной оценки).
4Указ Президента Украины «О дополнительных мерах по социальной защите крестьян — владельцев земельных участков и земельных долей (паев)» от 02.02.2002 г.
Размер арендной платы может включать в себя также и сумму денежных средств, необходимых для уплаты коммунальных платежей, а также иных платежей, связанных с использованием здания или сооружения.
При этом в договоре аренды здания или сооружения должна быть указана твердая денежная сумма, эквивалентная условиям пользования зданием или сооружением, а также стоимости. Взиматься арендная плата в размере, обычно устанавливаемом для таких зданий или сооружений, по договору аренды здания или сооружения не может.
Размер арендной платы по договору аренды здания или сооружения включает в себя также и размер платы за использование земельного участка под зданием или сооружением, так как арендатору вместе с передачей права владения или прав владения и пользования зданием или сооружением передается и право пользования земельным участком.
Арендная ставка
Арендная ставка – величина, рассчитанная исходя из базовой ставки с учетом коэффициентов в зависимости от категории пользователей, территориальной принадлежности, иных свойств арендуемого имущества. Начисляется, как правило, за месяц, хотя могут применяться и другие механизмы расчета (например – почасовая).
В Республике Беларусь крупнейшим арендодателем является государство, непосредственно или в лице административных единиц, и подконтрольные государству организации.
Потому именно система аренды с участием государства «задает тон», прямо или косвенно влияет на такого рода взаимоотношения в целом.
Отношения аренды определяет, в первую очередь, Указ Президента Республики Беларусь от 16.05.2023 № 138.
Заметим, что величина арендной платы не может быть ниже указанных расходов. В таком случае применяется особая формула расчета аренды исходя из понесенных затрат и коэффициента рентабельности не более 30%.
Расходы на текущий ремонт, обслуживание, отопление, охрану, вывоз мусора и пр., в арендную плату не включаются, но компенсируются пользователем имущества согласно дополнительно заключаемых с собственником договоров.
Все вышеизложенное касается в первую очередь арендаторов занимающихся коммерческой деятельностью.
С благотворительных, детских и бюджетных организаций, покрывающих менее 50% финансирования из собственных доходов, арендная плата может не взиматься. Перечень таких организаций прилагается в Указе №150.
Обобщая написанное, стоит отметить, что стоимость государственной аренды, как правило, ощутимо ниже коммерческой.
1.
При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
3.
Однако, при наличии нескольких понижающих коэффициентов, применяется только один, более низкий.
Ежегодный перерасчет величины базовой арендной ставки производится путем умножения действующей ставки на индекс роста потребительских цен по данным Национального статистического комитета Республики Беларусь.
Например, в 2014 году: 86 000×118,3% = 101 738 руб. ≈ 102 тыс.руб. В 2016 году с 1 апреля – 136 000 рублей (повышение составило13,3%), после деноминации 1 июля – 13,6 рублей.
Согласно постановлению Совета Министров от 7 марта 2017 года №182 базовая арендная величина в стране с 1 апреля составит 15,2 BYN.
В 2018 году с 1 апреля базовая арендная ставка выросла до 16 рублей 11 копеек по решению постановления Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2018 г.
ИП, составляющих большинство арендаторов.
Арендная ставка в Беларуси с 1 апреля 2020 года была увеличена с 16,9 рублей до 17,85 рублей. Затем 26 апреля 2020 был введен мораторий на это повышение для минимизация влияния на экономику страны мировой эпидемии коронавируса.
Ограничение действовало до 30 сентября 2020 года, но 8 января 2021 было принято решение продлить введенный мораторий до 31 марта 2022 года.
Таким образом, с учетом введенного моратория и последующего его продления арендная величина оставалась на уровне 16,90 рублей с 1 апреля 2019 по 31 марта 2022 года.
В 2022 году на оперативно-ситуационном штабе при совете Министров РБ было принято решение о заморозке арендной ставки до апреля 2024 года.
В частности, в этом пункте указано, что:
— формы арендной платы за аренду одной земельной доли (пая) на 1 год, которые устанавливаются по договоренности сторон, приводят в приложении к Договору;
— размер платежей по отдельным формам оплаты ежегодно согласовывается между сторонами путем внесения изменений или дополнений в Договор (в приложении к нему).
Минимальный размер арендной платы. Кроме того, в этом же п. 2.2 Типового договора указано, что размер арендной платы определяется по договоренности между сторонами, но не может быть меньше размера, установленного действующим законодательством.
А согласно п.
В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
1. В изъятие из общего правила для договоров аренды зданий и сооружений условие о размере арендной платы является обязательным (п.
1 ст. 654 ГК РФ). Если в договоре не согласованы условия арендной платы, такой договор считается незаключенным. По отношению к данному договору не применяется общее правило п.
3 ст.
Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и отказать в удовлетворении требований в полном объеме, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права, в частности статей 652, 654 Гражданского кодекса.Определение Верховного Суда РФ от 07.11.2017 N 310-ЭС17-16691 по делу N А08-5000/2016
Суды, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствуясь положениями статей 381, 393, 450, 453, 606, 607, 611, 654, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения первоначального иска и частичном удовлетворении встречного иска.
Постановление МКАС при ТПП РФ от 12.12.2017 по делу N 211/2016
На основании изложенного, руководствуясь ст. 12, п. п. 1, 2 ст. 167, п.
При этом расчет в натуральной форме должен соответствовать денежному эквиваленту стоимости товаров по рыночным ценам на дату внесения арендной платы.
Сразу предупредим, что натуральная форма расчетов более дорога с точки зрения налогообложения. Поэтому если есть желание получить продукцию арендатора, то проще, получив денежную оплату, приобрести ее у него.
Или же арендатор может отразить операцию по продаже арендодателю такой продукции и провести взаимозачет задолженности за проданную продукцию задолженностью по арендным платежам.
То, как будут уплачивать арендную плату, оговаривают в п. 2.2 Типового договора.
Коэффициенты, зависят от спроса на предмет аренды, его состояния, предполагаемой выгоды от использования, вида деятельности арендатора, дополнительные коэффициенты утверждаются Президентом Республики Беларусь.
Как видно, арендная ставка в Беларуси может существенно различаться, наиболее высокой она остается в Минске.
В арендную плату включаются все виды налогов, сборов, обязательных платежей, уплачиваемых собственником имущества в бюджет исходя из действующего законодательства, а также расходы на амортизацию.
