Что такое переуступка прав аренды коммерческой недвижимости?
Переуступка прав аренды коммерческой недвижимости — это буквально передача прав аренды от действующего арендатора к новому. Чаще всего такую схему используют в сфере объектов торговой недвижимости или готового бизнеса. Например, арендатор точки в торговом центре планирует переезжать и ищет себе замену.
Отличия между субарендой и переуступкой прав аренды
Основное отличие этих понятий в том, что при субаренде нынешний арендатор пересдаёт помещение третьему лицу, но при этом остаётся главным съёмщиком со всеми обязанностями и правами. Разумеется, сделка должна проходить с согласия арендодателя. При переуступке прав аренды все права и обязанности арендатора передаются другому лицу: в том числе заключается и новый договор.
Преимущества и недостатки для арендаторов и новых арендаторов
Главное преимущество такого типа сделки для новых арендаторов — возможность получить высокопроходимую точку по выгодной арендной ставке. Также нужно учитывать, что лучше всего рассматривать помещения, которые уже оборудованы под ваш бизнес. Это поможет сэкономить и время и сильно снизит вложения в ремонт.
Из явных недостатков отметим, что при переуступке прав аренды новый арендатор получает не только помещение и все права на него, но и обязанности. В последние могут входить и долги предыдущего арендатора. Для старых арендаторов в сделке по переуступке прав также есть преимущество – таким образом можно избежать нарушения условий договора по сроку аренды помещения. Например, когда больше нет возможности использовать помещение по назначению или стратегия и бизнес-план арендатора изменились, но и платить неустойку не хочется.
Правовые аспекты переуступки прав аренды нежилого помещения
Подобные сделки регламентирует статья 615 Гражданского кодекса РФ. В законе подробно расписаны нормы и правила проведения переуступки прав аренды.
Отдельно отметим, какие именно пункты нужно обязательно включить в договор:
- Подробные сведения о предмете и участниках сделки.
- Детально прописать ответственность трёх сторон, порядок действий при несоблюдении оговоренных условий: например, размер штрафа, неустойки, досудебное урегулирование конфликтных ситуаций, возможность расторжения договора в одностороннем порядке.
- Размер и порядок оплаты: ежемесячно, ежеквартально или ежегодно. Также стоит прописать, как именно нужно будет вносить оплату и куда.
Процесс переуступки прав аренды в Москве
Для оформления переуступки прав на нежилое помещение нужно пройти несколько этапов:
- Получить согласие арендодателя. Внимательно прочитайте договор, если этот пункт указан — то нужно получить письменное согласие со стороны арендодателя на переуступку.
- Составить доп. соглашение. После получения одобрения сделки от арендодателя нужно заключить дополнительное соглашение к действующему договору с третьей стороной.
- Оформить все документы. Для этого нужно подготовить пакет документов: договор переуступки, заявление об изменении сторон договора аренды и другие требуемые документы.
- Зарегистрировать документы. После того, как заключили доп. соглашение и оформили нужный пакет документов — всё это нужно зарегистрировать в специализированных государственных органах.
- Уведомить арендодателя. Как только все документы прошли регистрацию, арендатору нужно уведомить арендодателя, что прошла переуступка прав аренды на его нежилое помещение.
Необходимые документы для заключения договора переуступки
- Договор аренды. Нужно предоставить первоначальный договор аренды на нежилое помещение, так как именно он будет выступать в качестве основного документа для оформления переуступки прав аренды. В договоре должна быть прописана информация о сторонах договора, условия аренды, сроки действия, права и обязанности обеих сторон.
- Заявление на переуступку. Арендатор должен подать заявление на переуступку прав аренды: стоит указать основные детали о сделке и обязательно добавить данные нового арендатора.
- Согласие арендодателя. Перед сделкой нужно получить письменное согласие владельца помещения на изменение арендатора.
- Документы нового арендатора. Со своей стороны он должен предоставить документы, удостоверяющие личность и подтверждающие финансовые гарантии. Обычно это паспорт, выписка из банка, налоговые декларации и другие документы, которые могут подтвердить легальный статус и платёжеспособность.
- Оценка нежилого помещения. Этот документ может потребоваться в случае, если нужно установить актуальную рыночную стоимость аренды.
