Договор аренды зданий и сооружений — это самостоятельный вид гражданско-правового договора, в соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и (или) пользование на определенный срок за плату [1;232].
Субъекты договора зданий и сооружений — это арендатор и арендодатель.
Арендатор — это физическое, дееспособное, так же достигшее возраста совершеннолетия или юридическое лицо, которое получает во временное пользование имущество.
Арендодатель физическое, дееспособное, так же достигшее возраста совершеннолетия либо юридическое лицо, которое передает свою недвижимость другому лицу, за арендную плату, которая установлена по соглашению сторон и предусмотрена договором.
В статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации косвенно определяет такое понятие как «арендодатель».
Постановление № 13 направлено на защиту прав не только арендатора, но и арендодателя. Определенный интерес вызывает уточнение, предлагаемое в п.
23 Постановления № 13: согласно ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Полагаем, что данное разъяснение Пленума ВАС разрешит существовавшее ранее положение в судебной практике.
Например, указать действующую ставку налога, во избежание споров в дальнейшем при изменении ставки налога в период действия договора. В договоре рекомендуется также указать, что на сумму арендной платы НДС не начисляется, если арендодатель не является плательщиком данного налога.
Все это необходимо сделать, так как иначе у сторон могут возникнуть разногласия относительно сумм, подлежащих внесению в качестве арендной платы. Позиция судов по данному вопросу неоднозначна, и в итоге арендодатель может получить арендную плату в размере меньшем, чем рассчитывал (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.09.2010 по делу № А70-14225/2009), а арендатор может оказаться вынужденным уплатить НДС сверх размера арендной платы (Определение ВАС РФ от 10.02.2010 № ВАС-1414/10 по делу № А51-7727/2009).
Особенно в последнее время все больше арендодателей проводят инвентаризацию перед передачей недвижимого объекта в аренду, чтобы точно определить его фактическое состояние. Это связано с необходимостью выявления возможных дефектов и их последующего устранения.
Помимо этого, следует отметить, что такая мера служит интересам и арендатора, поскольку он обязан вернуть арендуемое имущество в состоянии, соответствующем уровню нормального износа или указанному в договоре.
Третий фактор, определяющий арендную плату в случае договора на аренду зданий и сооружений, — наличие в нее платы за использование земельного участка. Если подобное условие не было заранее оговорено между арендатором и арендодателем, то плата за земельный участок не должна взиматься. Это говорит о том, что земельный участок и сооружения, предоставляемые в аренду, считаются единым целым объектом [3, с.
Извлечение прибыли арендодателем — это признак, который позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование. В связи с этим арендная плата является одним из существенных условий договора аренды. Автор статьи рассматривает порядок уплаты и изменения арендной платы, которые вызывают немало спорных вопросов в судебной практике.
Ключевые слова:договор аренды, арендная плата, Высший Арбитражный суд Российской Федерации, изменение ставки арендной платы, расторжение договора.
Profit landlord — a sign that can distinguish from other lease obligations on transfer of property for use. In this regard, the rent is one of the essential terms of the lease.
М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2011. Т. 2. 712 с.
2. Сарнаков И. В. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений и основные его положения // Юрист.
2006.
N 4.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1996. N 5. Ст. 410.
4. Терешко Ю. А аренда все растет…
//
ЭЖ-Юрист. 2010. № 18. С. 16.
5. Постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 № 7121/11 по делу № А19–15038/09–7-4 // Вестник ВАС РФ. № 3. 2012.
6. Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» // Вестник ВАС РФ.
N 4. 2013.
7.
Требования к форме арендной платы и к срокам внесения платы не установлены. Размер арендной платы можно поменять сторонам договора не чаще, чем один раз в год.
В договоре может присутствовать правило о том, что плата является твердой и не может подлежать пересмотру.
От стоимости недвижимости будет зависеть арендная плата. Когда одна из сторон договора передает недвижимость в аренду существенно было бы проводить инвентаризацию, что, будет, отвечает интересам арендодателя и арендатора в целом.
После такой меры выявляется на сколько изношена недвижимость, а также настоящее, то есть реальное состояние имущества. Арендодатель в это случае сильно обезопасит себя, так как он в установленные сроки сможет устранить недостатки, указать на них в договоре, что избавит арендодателя от «лишней» ответственности.
В целях возмещения стоимости потребленных арендатором коммунально-эксплуатационных услуг стороны все чаще указывают в договоре на то, что арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной. Размер постоянной части определяется в виде фиксированной величины (или механизма ее исчисления), а переменная часть определяется как стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг.
Условие, определяющее порядок оплаты коммунально-эксплуатационных платежей, является важным пунктом договора. Ведь договоры с ресурсоснабжающими организациями заключены арендодателем и счета выставляются на его имя, а у арендатора возникнет обязанность возмещать подобные расходы, если это предусмотрено договором.
Таким образом, в иске о взыскании задолженности по арендной плате отказано правомерно (постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 по делу № А19–15038/09–7-4 [5]).
Принятое сравнительно недавно Постановление от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — Постановление № 13) [6] направлено на защиту арендатора, как наименее защищенную сторону в договоре аренды, от возможных злоупотреблений.
Так, например, арендодатель при реализации своего права на одностороннее изменение арендной ставки чаще одного раза в год может злоупотребить своими правами и существенно завысить размер арендной платы.
Она может взиматься за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей и выплачивается в различных формах: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученной в результате использования арендованного имущества продукции; предоставления арендатором определенных услуг и др. Ее размер может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды. Данный вид договора может содержать правила как о том, что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке ее изменения [4, с.
