Все реже слышно обидное словосочетание «обманутый дольщик». Похоже, что ситуация с долевым участием в строительстве нормализуется. Разрядке напряженности помогло обязательное использование эскроу-счетов при этом популярном способе приобретения недвижимости.
Навигация
Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором «замораживаются» денежные средства покупателя, предназначенные для оплаты продавцу. При подтверждении покупателем получения товаров (работ, услуг) от продавца, деньги «размораживаются» и переводятся последнему.
Этот финансовый инструмент уже давно известен и применяется при крупных сделках. В Гражданском кодексе счету эскроу посвящен § 3 гл. 45.
На языке закона покупатель именуется депонентом, продавец — бенефициаром, а банк, контролирующий счет, — эскроу-агентом.
Получается своего рода страховка сделки: поставщик уверен, что деньги у покупателя есть, а покупатель точно знает, что они не пропадут и не достанутся недобросовестному контрагенту. Функцию независимого посредника и гаранта расчетов выполняет банк.
Люди, не погруженные в глубины банковских процессов, познакомились с этим термином на волне борьбы за права обманутых дольщиков. И сегодня мы будем говорить о счете эскроу применительно к участию физических лиц в долевом строительстве недвижимости.
До 2019 года схема долевого строительства выглядела так:
Может пригодиться: как составить договор долевого участия
Однако мы живем не в идеальном мире. Застройщики (что греха таить) не всегда своевременно выполняют обязательства. Строительство порой затягивалось на многие годы, а то и вовсе останавливалось. Механизма возврата денег у инвестора практически не было. Даже выиграв судебное разбирательство, дольщики рисковали остаться и без квартиры, и без денег.
Что же заставляло людей прибегать к столь рискованному способу приобретения недвижимости? Ответ на этот вопрос прост и неоригинален — выгода. Зависимость прямая: чем раньше дольщик вступал в договор с застройщиком, тем дешевле обходилась ему недвижимость.
На стражу интересов инвесторов решительно встал механизм использования счета эскроу.
Благодаря ряду изменений, внесенных в закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», с июля 2019 года начался поэтапный переход сделок по покупке недвижимости в строящемся объекте на схему с применением счетов эскроу. Ситуация с привлечением денег физических лиц к строительству недвижимости постепенно стабилизировалась. Инвестиции дольщиков в будущее жилье стали значительно более защищенными.
Использование счета эскроу, открытого в уполномоченном банке, позволяет максимально обезопасить деньги инвестора (депонента), поскольку доступа у застройщика к средствам нет на продолжении всего периода строительства. Но и застройщик спокоен: деньги из банка дольщик не заберет без расторжения договора долевого участия.
Вот так работает эскроу-счет
Задача депонента — своевременно и в установленном размере вносить деньги на эскроу-счет.
Задача банка-агента — бережно сохранять денежные средства
А бенефициар в это время станет решать задачу строительства обещанной депонентам недвижимости. Понятно, что задача эта растягивается не на месяцы, а на годы. И все это время застройщик спокоен за деньги, заботливо сохраняемые эскроу-агентом.
Если застройщик успешно построил и сдал объект, то он предъявляет в банк-агент акт его вводе в эксплуатацию, иные документы, предусмотренные ДДУ. Банк проверяет документы и, убедившись, что бенефициар выполнил условия договора, переводит ему деньги, закрывая эскроу-счет.
Если же что-то пошло не так (дом не построен, застройщик обанкротился, пропал, нарушил условия договора), то деньги с эскроу вернутся депонету (дольщику) по его заявлению.
Выбор банка — эскроу-агента — зависит от источника финансирования строительства.
Чаще всего в качестве источника выступают кредитные ресурсы, и тогда эскроу-счета депонентов (дольщиков) открываются в банке, кредитующем строительство. Кстати, такая схема позволяет еще тщательнее контролировать расходы и финансовое состояние фирмы-застройщика.
Если же застройщик располагает собственными средствами, то он выбирает банк из перечня уполномоченных ЦБ кредитных организаций.
В любом случае, эскроу-счета всех дольщиков дома открываются в одном банке, который и указывается в договорах долевого участия.
Процедура открытия счета эскроу незначительно различается в разных банках. Точным перечнем необходимых документов следует поинтересоваться в выбранном банке. Но три подписанта, которых мы упоминали ранее, — депонент, агент и бенефициар — наличествуют всегда.
Открыть эскроу-счет в банке можно и до регистрации ДДУ в Росреестре. Но возможность пополнять его появится только после успешной регистрации договора.
Помимо собственных, источником пополнения счета эскроу могут стать ипотечные средства и даже средства третьих лиц. Главное — производить платежи в сроки, указанные в ДДУ.
Гарантией проведения расчетов между покупателем и продавцом давно и успешно служат и аккредитив, и банковская ячейка. Напомним:
Аккредитив — специальный счет в банке, на котором хранятся деньги депонента (покупателя) до момента успешной передачи товара (выполнения работ, услуг) бенефициаром (продавцом, исполнителем). То есть принцип работы идентичен эскроу. Аккредитив применяется при сделках с недвижимостью, но не при заключении договора долевого участия.
Подробнее: что такое аккредитив
Банковская ячейка — применяется при сделках с недвижимостью между физическими лицами. Расчет производится наличными деньгами.
Эскроу-счет во многом схож с механизмом работы аккредитива, но имеет особенности. Он обязателен при заключении договора долевого участия в строительстве.
Для понимания сходств и различий финансовых инструментов мы составили таблицу:
ПараметрБанковская ячейкаАккредитивЭскроу-счетУчастники сделкиТолько физические лицаЮридические и физические лицаФорма договораСвободнаяУтверждена ЦБФорма банка — эскроу-агентаВ каком банке открываетсяВ любомВ банке по перечню ЦБ РФМетод расчетаНаличныйБезналичный, допускается использование векселяБезналичныйВозможен ли отзыв средств депонентомДа, без условийДа, в случае отзывного аккредитиваТолько в случае расторжения ДДУСтрахованиеЛюбая страховая компанияАСВАрест средств депонентаВозможенНевозможенПрименение при сделках с недвижимостьюВозможно, но не при вступлении в ДДУОбязательно при вступлении в ДДУ
Как и любой финансовый инструмент, счет эскроу не лишен как достоинств, так и недостатков.
Начнем с приятного. Плюсы:
Минусы тоже имеются:
Под закрытием эскроу понимают перечисление денег депонента бенефициару при предъявлении документов, подтверждающих исполнение сделки.
При стандартном прохождении процедуры депонент в закрытии счета эскроу не участвует. Существует и вариант, при котором эскроу закрывается до завершения строительства, а банк возвращает деньги депоненту. Это происходит только при расторжении ДДУ.
1. Что такое договор эскроу и в чем его особенности.
2. Как открыть эскроу-счет онлайн.
3. Какие виды банковских счетов существуют.
4. Как рассчитать неустойку по договору долевого участия в строительстве.
5. Какие права и обязанности есть у участника долевого строительства.
6. Как вести бухгалтерский учет в строительстве.
7. Как узнать, зарегистрирован ли договор в Росреестре.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
Статья 860.7 ГК РФ. Договор счета эскроу
