И наконец, вычисляет предпочтение оптимальной ставки дисконта в зависимости от риска, определяемого периодом освоения и продажи.
При этом для освоения земельного участка требуются расходы на расчистку, разбивку участков, на устройство дорог, бордюров и многое другое.
Бесспорно, что рынок недвижимости в дальнейшем станет определять направление развития всей экономики. Так что работа оценщика с каждым годом станет все более и более востребованной и актуальной. Грамотная кадастровая оценка земельного участка позволит минимизировать инвестиционные риски при проведении сделок и риски при реализации участка, где расположены морально и физически устаревшие сооружения. В России земля как объект оценки представляет большую сложность, это в том числе обусловлено и спорной нормативно-правовой базой.
Доходный метод учитывает доходность, которую можно получить от использования участка, обычно применяется для коммерческой недвижимости. Стоимостной подход предполагает оценку затрат на приобретение и развитие земельного участка.
Кадастровая стоимость определяется с учетом актуальных рыночных условий и цен на землю. Однако она не является окончательной и может быть пересмотрена в случае изменения факторов, влияющих на стоимость участка.
Также важно отметить, что кадастровая стоимость может отличаться от рыночной стоимости, особенно при изменении рыночной ситуации или внесении изменений в регулирование земельных отношений.
Определение рыночной стоимости земельного участка осуществляется на основе комплексного анализа рыночных данных и условий.
Формула для расчета такая: VL = IL : RL.
VL — стоимость земельного участкаIL – прибыль от владения землей RL – ставка капитализации.
Ставку капитализации вычисляем так:
1. делим величину земельной ренты по схожим участкам на цену их продажи
2. увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за инвестиционный риск
Напомним, что в РФ в аренду сдаются преимущественно государственные или муниципальные земли. Так что величина арендной платы вычисляется в соответствии с нормативной стоимостью территории, которая не является равной ее стоимости рыночной.
Метод распределения
Вычисление составляющей цены земельного участка в соответствии с соотношением цены земли и улучшений в имущественном комплексе
Этот метод оценки земельных участков дает самый достоверный результат для новых сооружений.
Важно отметить, что кадастровая стоимость не всегда отражает реальную рыночную стоимость участка. Поэтому, если вы хотите узнать точную стоимость участка, рекомендуется провести оценку по рынку или обратиться к профессионалам в области оценки недвижимости.
В случае, если кадастровая стоимость участка земли равна или превышает рыночную стоимость, возникает вопрос о дальнейших действиях. В такой ситуации можно предпринять несколько шагов.
Во-первых, стоит обратиться к специалистам в области оценки недвижимости для проведения независимой оценки участка по рынку. Это позволит установить реальную рыночную стоимость и иметь доказательства при обжаловании кадастровой стоимости.
Во-вторых, возможно обратиться в соответствующие государственные органы с просьбой пересмотреть кадастровую стоимость участка.
Кадастровая стоимость устанавливается с целью обеспечения прозрачности и справедливости при определении налогов и сборов, а также при регулировании земельного рынка.
С другой стороны, рыночная стоимость определяется в процессе свободной торговли земельными участками на открытом рынке. Она зависит от множества факторов, таких как спрос и предложение, состояние экономики, доступность инфраструктуры, а также привлекательность района. Рыночная стоимость может быть выше или ниже кадастровой стоимости в зависимости от данных факторов.
Основное отличие между кадастровой и рыночной стоимостью заключается в их целях.
Однако, рыночная стоимость является более гибкой и подвержена изменениям, в отличие от кадастровой стоимости, которая обновляется с периодичностью.
В некоторых случаях, кадастровая и рыночная стоимость земельных участков могут совпадать, особенно если рыночная ситуация стабильна и показатели кадастра актуальны. Однако, часто наблюдается разница между ними, которая может быть как положительной, так и отрицательной.
В случае, если рыночная стоимость выше кадастровой, это может указывать на высокий спрос на земельный участок или его особые характеристики, которые не были учтены при расчете кадастровой стоимости. В таком случае, продажа участка может принести дополнительную прибыль.
С другой стороны, если рыночная стоимость ниже кадастровой, это может указывать на низкий спрос на участок или его неблагоприятное расположение.
Качество рыночной оценки земли проверяется с помощью сравнения с существующими продажами сходных объектов.
Среди особенностей кадастровой оценки земельного участка нельзя не рассказать про работу по определению наилучшего и самого эффективного использования территории.
Когда оценщик изучает возможности наилучшего использования земельного «надела», он выбирает схожие возможности использования земли (сооружения, улучшения), чтобы выявить оптимальный. Перспективность местоположения, уровень спроса на рынке, стоимость застройки, устойчивость планируемой прибыли – все эти моменты попадают в его зону внимания.
Объект состоит не только из земли, но и из сооружений? Тогда оценщик анализирует его оптимальное использование по сравнению со свободным участком и по сравнению с участком, имеющим улучшения.
Скажем, землю нельзя считать следствием предыдущей деятельности, она обладает территориальными рамками, не имеет аналогов среди иных производственных инструментов и, наконец, стационарна. Также земля при грамотном использовании не изнашивается, обладает индивидуальной продуктивностью отдельно взятого участка и плодородна. Последнее ее свойство особенно востребовано в сельском хозяйстве.
Кстати, понятия «земля» и «земельный участок» синонимами все-таки назвать сложно.
Чаще всего, землей называют неосвоенную собственность, тогда как «земельный участок» – это все-таки оптимизированная под целевое предназначение территория.
На рыночную стоимость земельного участка влияет множество факторов, включая спрос и предложение на рынке недвижимости, местоположение, инфраструктура, благоустройство территории, возможности использования участка и его потенциал. Для определения рыночной стоимости могут использоваться данные о стоимости аналогичных участков в той же или близлежащих районах, сведения о цене сделок с недвижимостью, экспертные оценки и другая информация.
Важно отметить, что кадастровая и рыночная стоимость могут отличаться друг от друга, поскольку кадастровая стоимость является ориентировочной и используется исключительно для государственных нужд, в то время как рыночная стоимость отражает текущую реальную стоимость участка на открытом рынке недвижимости.
Цена земельного «надела» пропорциональна длине его границы по улице или шоссе при типовом параметре глубины участка, которая имеет меньшую часть стоимости,
В дальнейшем работа оценщика позволяет скорректировать градостроительную деятельность, формировать предложения по типу применения земли в зависимости от ее качества, разрабатывать оптимальные экономические механизмы применения земли, повышать ее инвестиционную привлекательность.
Помимо этого нельзя не отметить, что оценщик и проектировщик-градостроитель видят ценность городских земель каждый по-своему.
