Как начисляется налог с продажи после переоформления в долевую собственность

Сделки с недвижимостью влекут за собой обязанность продавца уплатить налог. Разберем, кто и в каком размере обязан осуществить налоговый платеж в бюджет.

Навигация

1. Коротко о главном: 5 пунктов
2. Кто должен платить налог при продаже недвижимости
3. Размер налога при продаже недвижимости
4. Как уменьшить сумму налога при продаже недвижимости
5. Порядок уплаты налога при продаже недвижимости
6. Часто задаваемые вопросы о налоге с продажи недвижимости

Кто должен платить налог при продаже недвижимости

Согласно российскому законодательству надлежит уплатить НДФЛ с дохода физического лица, полученного от продажи недвижимости, находящейся на территории России (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ). Обязанность уплатить налог с продажи указанной недвижимости возникает у налоговых резидентов РФ и лиц, не имеющих такового статуса.

В статье 217.1 НК РФ приведены условия, соблюдение которых позволяет не платить налог с продажи недвижимого имущества. Не придется платить НДФЛ, если период нахождения в собственности соответствует нормам, установленным п. 3 ст. 217.1 НК РФ:

• 5 лет — в общеустановленном случае;
• 3 года, если недвижимость досталась: по наследству или в качестве подарка от члена семьи или близкого родственника; по приватизации; по договору пожизненного содержания с иждивением и ее получатель платит ренту;
• 3 года, если продавец на дату продажи не имеет другой жилплощади. Причем жилье, приобретенное за 90 календарных дней до продажи, в расчет не берется.

Несмотря на минимальный срок владения, не возникает обязанности платить НДФЛ, если продается жилплощадь и одновременно выдерживаются параметры:

• в семье двое и более детей до 18 лет (24 года, если студенты очного отделения) или сам собственник не достиг 18 (24) лет;
• в этом же году или начале следующего года до 30 апреля приобретено новое жилье (в том числе заключен и полностью оплачен договор долевого строительства);
• общая площадь или кадастровая стоимость нового жилья выше общей площади или кадастровой стоимости проданного жилья;
• кадастровая стоимость проданной жилплощади менее 50 млн руб.;
• члены семьи не владеют 50-процентной долей (и более) в иной жилплощади, размер которой превышает общую площадь нового жилья.

НДФЛ не взимается с доходной реализации земли (на которой находится жилье) ранее установленного минимального срока владения при условии, что она продается вместе с жилой недвижимостью и соблюдены вышеуказанные параметры. На местном законодательном уровне допускается устанавливать величину земельной площади, освобождаемой от налогообложения.

В остальных случаях с продажи недвижимого имущества предстоит уплатить НДФЛ.

По теме: все, что нужно знать про НДФЛ

Размер налога при продаже недвижимости

Размер НДФЛ, уплачиваемого с продажи недвижимости, зависит от категории плательщика: налоговый резидент РФ или нет (ст. 224–225 НК РФ).

Ко мне, как налоговому консультанту, часто обращаются с просьбой быстренько рассчитать сумму налога к уплате. Быстренько не получится, так как необходимо проанализировать информацию о налогоплательщике, объекте продажи и др.

Для наглядности я собрала факторы, учитываемые при определении размера налогового платежа в таблице.

Показатель

Налоговый резидент РФ

Лицо, не имеющее статуса налогового резидента РФ

Налоговая ставка

13 % — если доход до или равен 5 млн руб.;

650 000 руб. и 15 %, если доход выше 5 млн руб.

30 %

Налоговая база (НБ)

(ст. 214.10 НК РФ)

Если доход от продажи ниже, чем кадастровая стоимость * 0,7,

то доход приравнивается к кадастровой стоимости * 0,7.

Если кадастровая стоимость не установлена, то доход от продажи с ней не сравнивается.

Налоговый вычет

(ст. 220 НК РФ)

Предоставляется.

В этом случае НБ = Доход — Вычет

Не предоставляется

Сумма налога

НБ * 13 %;

650 000 + (Доход — 5 000 000) * 15 %

НБ * 30 %

Доход от реализации недвижимого имущества подлежит декларированию (за некоторым исключением) до 30 апреля года, идущего за годом совершения сделки (ст. 229 НК РФ). И в случае если декларация своевременно не представлена, ИФНС самостоятельно рассчитывает налог:

• на основании цены сделки. Такую информацию ИФНС получает из Росреестра в силу нормы п. 4 ст. 85 НК РФ;
• если нет сведений о цене сделки или она меньше кадастровой стоимости, то в расчет возьмет кадастровую стоимость * 0,7;
• если продана недвижимость из общей долевой собственности, то доход распределит пропорционально доле собственности;
• если продана недвижимость из общей совместной собственности, то доход определит для каждого собственника в равных суммах.

Как уменьшить сумму налога при продаже недвижимости

Налоговые резиденты РФ, уплачивающие НДФЛ по ставке 13 %, имеют преимущество перед всеми остальными в виде имущественного налогового вычета (ст. 220 НК РФ). Это означает, что им разрешено уменьшить доход от продажи недвижимого имущества. Доступны два варианта налогового послабления:

• уплата текущего НДФЛ в меньшем размере;
• возврат из бюджета уплаченного налога.

Размер вычета равен:

Сумме дохода, но не превышающем 1 млн руб.

Или

Сумме расходов на приобретение продаваемой недвижимости,

если их удастся документального подтвердить (сохранились договор, чеки)

Решение о вычете принимает ИФНС на основании декларации 3-НДФЛ и подтверждающих документов, которая подается по окончании года совершения сделки с недвижимостью. К декларации прилагается реестр подтверждающих документов по форме, утвержденной Приказом ФНС России от 25.02.2016 № ММВ-7-6/97@.

На сайте ФНС представлены образцы заполнения 3-НДФЛ при продаже недвижимости. Источник: https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/nalog_vichet/primer_3ndfl/?ysclid=lyb0hhciu0457874873

Декларацию допустимо подать, если не истекли установленные три года. Например, сделка состоялась в 2021 г., то 2024 г. – это последний период, в котором допускается заявить вычет.

Порядок уплаты налога при продаже недвижимости

Уплата налога осуществляется в порядке, установленном ст. 228 НК РФ. Продавцы недвижимой собственности рассчитывают и уплачивают налог самостоятельно.

Предлагаю запомнить простой алгоритм:

• отправка в ИФНС по месту жительства декларации 3-НДФЛ (при наличии обязанности) — до 30 апреля;
• уплата НДФЛ — до 15 июля.

Срок исполнения обязанности — год, идущий за годом реализации недвижимости.

Подробнее: сроки уплаты НДФЛ

Часто задаваемые вопросы о налоге с продажи недвижимости

Приказ ФНС России от 25.02.2016 N ММВ-7-6/97@

Статья 208 НК РФ. Доходы от источников в Российской Федерации и доходы от источников за пределами Российской Федерации

Статья 217.1 НК РФ. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Статья 220 НК РФ. Имущественные налоговые вычеты

Статья 228 НК РФ. Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога

Статья 229 НК РФ. Налоговая декларация

Статья 79 НК РФ. Возврат денежных средств, формирующих положительное сальдо единого налогового счета

Статья 85 НК РФ. Обязанности органов, учреждений, организаций и должностных лиц сообщать в налоговые органы сведения, связанные с учетом организаций и физических лиц