Подобные риски могут возникнуть, если, например, приобретенная жилплощадь не понравилась мужу (жене), один из супругов решил отказаться от покупки, над браком нависла угроза расторжения. Если семья официально распадается, раздел собственности в этом случае часто сопровождается конфликтами, возникающими по поводу определения размеров долей.
Даже если закон не требует обязательного разрешения мужа или жены на сделку отчуждения квартиры, настоятельно рекомендуется его оформлять, заверяя у нотариуса. Следует учесть, что продавцы и покупатели могут действовать как благонамеренно, так и недобросовестно.
Опытный риэлтор также не будет проводить сделку, не получив нотариально заверенный документ, зная, что она может быть оспорена.
При хороших отношениях в семье, в том случае, когда покупка была совершена без оформления согласия второго супруга, отрицательные последствия его отсутствия могут и не наступить.
Однако при ухудшении семейной обстановки и возникновении разногласий в материальной сфере мнение супруга может кардинально поменяться, он скажет, что был против покупки квартиры, хотя раньше он мог быть ее инициатором.
Например, он находился в рейсе, а деньги копил, чтобы купить новый автомобиль. Вполне вероятно, что он будет оспаривать сделку в суде, с требованием вернуть деньги.
Право отменить покупку квартиры указано в ст.35 СК РФ в п.3.
Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.
Купля-продажа квартиры между близкими родственниками нередко проходит легче, чем обычная, потому что:
● родне проще договориться об условиях сделки;
● не требуются услуги риелтора — стороны не нуждаются в подборе вариантов квартиры;
● ниже риски столкнуться с мошенничеством.
Такие сделки имеют и важные недостатки:
● если продавец и покупатель являются близкими людьми, после оформления соглашения покупатель не имеет права на имущественный налоговый вычет, который он мог бы оформить, будь жилье приобретено у постороннего лица.
То же самое происходит, если деньги на покупку квартиры одному из супругов дарят его родственники.
Важно! Вложение личных денег нужно доказать. И сделать это бывает крайне не просто. Супруги редко готовят доказательства заранее, а по прошествии времени доказать что-либо часто уже невозможно.
Главная проблема при разделе квартиры в суде заключается в том, что деньги с точки зрения закона обезличены.
При всей очевидности ситуации на практике возникает довольно сложная схема. Продаётся квартира, за неё продавцом получаются деньги.
Дальнейшая судьба этих денег суду неизвестна. Затем покупается другая квартира. За новую квартиру тоже платятся некие деньги. И факт вложения в эту покупку денег, вырученных от продажи первой квартиры, не очевиден.
Можно предположить, что все средства от продажи квартиры одного из супругов этот супруг оставил себе. Затем истратил на какие-то свои личные или на бытовые семейные нужды.
Установить связь между двумя сделками в отсутствие письменных доказательств будет, скорее всего, невозможно. Следовательно, приобретённая в браке квартира будет считаться совместной собственностью супругов и поделена между ними поровну.
Как плавило, такие сделки представляют собой так называемую «цепочку».
То есть продаётся одна квартира, и сразу приобретается другая. Но суд может и не принять это во внимание. В практике нашей юридической фирмы был случай, когда договоры были подписаны у нотариуса в одно время и одновременно зарегистрированы.
Даже номера нотариальных бланков, на которых они были распечатаны, шли подряд. Однако все эти обстоятельства не убедили суд.
Госрегистратор имеет право приостановить утверждение нового собственника до предоставления заверенного согласия.
Согласие на покупку недвижимого имущества
Причины, по которым квартира покупается без нотариально заверенного согласия мужа или жены, могут быть разные:
При оформлении ипотечного кредита для покупки квартиры банк обязательно потребует нотариально оформленное согласие на сделку второго супруга, так как, если муж не сможет выплачивать кредит, банк будет взыскивать его с жены.
В такой ситуации он может оспорить ее законность в суде и добиться отмены.
Если договор купли-продажи не регистрируется у нотариуса, то при сдаче документов в госреестр нотариально заверенное согласие на проведение сделки могут и не потребовать. Это удобно, так как способствует более быстрому оформлению документов, но и рискованно, если противоречит интересам второго супруга.
Он посчитал, что это разные сделки, и новая квартира целиком была признана совместным имуществом.
Важно! Чтобы не попасть одну из ситуаций, описанных выше, правильно оформляйте получение денег от продажи квартиры, купленной до брака, и оплату вновь приобретаемой квартиры.
Существует два основных варианта, как получить неопровержимые доказательства вложения в покупку недвижимости собственных средств:
В этом случае судьбу денег легко отследить по банковским документам.
Однако супруги пока еще не пришли к единому мнению о том, куда потратить эти деньги;
Иначе говоря, разрешение мужа/жены понадобится исключительно в тех ситуациях, когда есть вероятность (возможность) признания сделки недействительной на основаниях, предусмотренных частью второй статьи 35 СК. Подобные прецеденты, кстати, подтверждаются практикой судебных разбирательств.
Такую практику, однако, нельзя считать обширной, поскольку бывает сложно доказать те факты, которые имеют в данном случае юридическое значение. Как правило, супруги предпочитают решать спорные вопросы, не доводя их до суда.
Частью третьей статьи 35 СК предусматривается необходимость оформления нотариально удостоверенного разрешения жены (мужа) на совершение другим супругом следующих сделок:
Если нотариально удостоверенное разрешение не предоставлялось женой (мужем) на совершение другим супругом сделок, перечисленных в части третьей статьи 35 СК, несогласный член семьи вправе оспорить соответствующую сделку и признать её недействительной через суд.
Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.
Порядок организации процесса следующий:
1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
2) сбор необходимых документов;
3) составление и подписание ДКП;
4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.
Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем.
Сейчас я гражданин Украины, много лет не работаю, официальных источников доходов нет. Устроит ли испанские банки в качестве доказательства источника денежных средств только договор о продаже жилья в Украине? Имеют ли они право запрашивать дополнительные документы, если я безработный?
Для покупки недвижимости в Испании или на Кипре гражданам Украины нужен счет в банке той страны, где предстоит покупка.
При переводе денежных сумм со счета украинского банка на счет испанского банка финансовое учреждение в праве запросить документы, подтверждающие источник дохода. Европейские организации внимательно следят за подобными движениями средств, поэтому всем украинским гражданам следует быть готовыми к подобным проверкам.
Источником поступления денежных средств или доходов может служить договор купли-продажи.
