При нарушении управляющая компания теряем мкд

Договор управления МКД – основной документ, регулирующий взаимоотношения между УО и собственниками помещений. В 2025 году при его составлении необходимо учесть новые требования НПА и ужесточение контроля со стороны ГЖИ. Читайте, какие риски исключить при составлении и заключении договора.

Договор управления должен включать перечень работ и услуг, порядок изменения его цены и состав общего имущества

29 января на телеграм-канале Ассоциации «Р1» прошёл эфир о договоре управления. Участники обсудили, какие пункты в нём обязательны, что нельзя в него включить и где скрываются подводные камни для УО:

В эфире приняли участие члены Экспертного совета Ассоциации «Р1» Сергей Сергеев и Ирэн Парсамян, а также юрист-практик в сфере ЖКХ Анастасия Асабина. Они рассмотрели:

• существенные условия договора управления,
• порядок его утверждения и корректировки;
• правила изменения цены, в том числе из-за введения НДС;
• недопустимые условия в договоре, которые могут привести к штрафам и судебным разбирательствам.

Как УО не допустить досрочного расторжения договора управления

Среди целей ДУ – содержание МКД, повышение комфорта и безопасности жителей, энергоэффективность

Среди основных целей договора управления – сохранение общего имущества в МКД. Но эксперты на эфире рекомендовали УО не ограничиваться базовыми формулировками, а включать в договор дополнительные цели:

• повышение комфорта и безопасности проживания в доме;
• оптимизация расходов собственников на содержание и коммунальные услуги;
• внедрение энергосберегающих технологий и модернизация инженерных систем.

Договор между собственниками и выбранной ими компанией заключается на ОСС, и УО следует предварительно согласовать с жителями условия ДУ. Лишь затем – выносить его на собрание.

«Есть очень дотошные собственники, которые “расковыряют” любой договор. Поэтому важно детально прописывать все условия и превращать ДУ в рабочий инструмент», – подчеркнул Сергей Сергеев.

Чтобы это сделать, в договоре нужно чётко зафиксировать существенные условия, в том числе:

• перечень работ и услуг, которые УО обязана предоставлять и оказывать;
• состав общего имущества МКД;
• порядок ценообразования, включая механизм изменения размера платы;
• ответственность сторон и меры контроля за исполнением ДУ.

Условие о повышении размера платы на сумму НДС можно прописать в договоре управления

Отдельно эксперты на телеграм-эфире обсудили тему НДС. С 2025 года управляющие организации с порогом дохода свыше 60 млн рублей должны исчислять и платить такой налог даже при УСН:

• от 60 до 150 млн рублей ставка составит 5%;
• от 150 до 300 млн рублей – 7%;
• свыше 300 млн – 20%.

С момента появления этого требования, прописанного в Федеральном законе от 12.07.2024 № 176-ФЗ, управляющие организации задались вопросом, а можно ли включить новые налоговые расходы в размер платы за содержание жилья без проведения ОСС.

Законодатели и эксперты однозначно отвечают, что нет: необходимо проводить общее собрание собственников:

«УО – это не магазин, который может просто добавить 5% сверху. Если компания попадает под НДС, единственный законный способ учесть налог – прописать соответствующие изменения в договоре управления», – пояснила Ирэн Парсамян.

Это можно сделать только двумя путями:

• Провести общее собрание и утвердить новый размер платы, включающий НДС.
• Закрепить в ДУ механизм автоматического пересчёта: «В случае применения налога на добавленную стоимость цена договора увеличивается на сумму этого налога, при его отсутствии – уменьшается».

Как считают спикеры телеграм-эфира, подобный подход позволит избежать необходимости каждый раз согласовывать с собственниками изменения платы. Также эксперты предложили компаниям восполнить финансовые потери из-за новых налогов за счёт оказания дополнительных услуг.

Вправе ли УО включить НДС в размер платы без решения общего собрания

Пунктами договора управления нельзя ограничивать права собственников или освобождать УО от ответственности

Ещё один вопрос, вызвавший дискуссию во время трансляции, – условия, которые запрещено включать в ДУ. Например, это пункты, которые ущемляют интересы собственников. Эксперты выделили три группы недопустимых условий:

1. Ограничение прав на общее имущество.

Нельзя через договор управления запрещать жителям многоквартирных домов:

• пользоваться дворовой территорией или парковкой, если она относится к общему имуществу;
• ограничивать доступ в подъезды и лифты из-за задолженности;
• навязывать платные услуги.

Анастасия Асабина привела пример из практики, когда УО запретила арендаторам квартир пользоваться дворовыми парковками. Суд признал это незаконным.

2. Освобождение УО от ответственности за нарушения.

В договоре управления не допускается прописывать, что УО не отвечает за заливы помещений из-за аварий инженерных систем, за качество ЖКУ или одностороннее изменение перечня работ и услуг.

3. Незаконные санкции против собственников.

Как отметили эксперты, суды признают неправомерными пункты договора управления, где прописаны:

• условие о принудительном отключении услуг за долги без соблюдения установленных в НПА процедур;
• ограничения права собственника выбирать суд.

«Например, в одном деле УО прописала, что споры можно рассматривать только по месту нахождения компании. Однако суд указал, что потребитель сам выбирает, куда подавать иск», – объяснила Анастасия Асабина.

Семь запретов для собственников квартир и нежилых помещений в МКД

Договор управления должен стать рабочим инструментом эффективного управления МКД

Обсудив все важные аспекты составления и изменения ДУ, эксперты Ассоциации «Р1» дали компаниям несколько рекомендаций:

• Пересмотреть условия договора согласно новым требованиям.
• Прописать гибкий механизм учёта НДС, чтобы избежать повторных ОСС.
• Активно работать с собственниками и разъяснять им необходимость корректировки ДУ.
• Исключить из документа незаконные пункты, чтобы не попасть под штрафы.

Штрафы по КоАП РФ за включение в договор управления незаконных условий

Спикеры подчеркнули, что в 2025 году договор должен стать не просто формальностью, а рабочим инструментом эффективного управления. УО, которые вовремя адаптируются к новым требованиям, смогут избежать штрафов, снизить юридические риски и повысить доверие собственников.

Полная видеозапись – в группе ВК. Чтобы не пропускать открытые эфиры, подписывайтесь на телеграм-каналы Ассоциации «Р1», РосКвартала и на «ЖКХ События»: мы публикуем анонсы трансляций и календарь на месяц.