Какие подводные камни существуют при расторжении договора аренды и о каких сроках должны знать арендаторы и арендодатели? В нашей новой статье мы расскажем вам о тонкостях расторжения договора аренды.
Иногда жилищная ситуация может измениться в кратчайшие сроки, например, в связи со сменой места работы. Хотя арендованные квартиры имеют множество преимуществ, существуют также обязательства, которые должны соблюдать как арендаторы, так и арендодатели. Согласно § 573с Гражданского кодекса Германии (BGB), при подаче уведомления о расторжении договора обе стороны должны соблюдать установленные законом сроки. Определенные сроки действуют и после выезда, например, когда необходимо вернуть залоговую сумму.
В случае бессрочного договора аренды (unbefristeten Mietverhältnis) срок уведомления арендатора составляет три месяца. Этот срок действует независимо от того, как долго длился договор аренды. В отличие от арендодателя, арендатор имеет право сократить срок уведомления о расторжении договора, если это было оговорено в договоре аренды. Главное, чтобы письмо о расторжении договора дошло до арендодателя своевременно. Для этого он должен поступить к арендодателю не позднее третьего рабочего дня календарного месяца.
Важно отметить: Суббота также считается рабочим днем.
Уведомление о расторжении договора является юридическим документом. Поэтому, подавая уведомление о расторжении договора, обязательно отправьте его заказным письмом с уведомлением о вручении (Einschrieben mit Rückschein) или передайте его лично в руки и получите подтверждение. Таким образом, у вас будет подтверждение того, что документ действительно дошел до получателя вовремя. Как арендатор вы не обязаны указывать причину расторжения договора аренды.
Арендодателям необходимо учитывать два момента: он не может расторгнуть договор без причины, если только это не связано с грубыми нарушениями, такими как задолженность по аренде более двух месячных арендных оплат. Причинами прекращения договора может быть либо потребность собственного пользования жилплощадью (Eigenbedarf), либо нерациональное коммерческое использование (Hinderung wirtschaftlicher Verwertung).
В случае собственного пользования имеется ввиду потребность в данной квартире хозяина или его близких родственников. В случае нерационального коммерческого использования, арендодатель несет серьезные финансовые потери из-за сдачи квартиры в аренду.
Кроме того, срок уведомления арендодателя зависит от срока аренды. До пяти лет достаточно и трех месяцев. С пяти до восьми лет вы должны предупредить за шесть месяцев, а с восьми лет даже за девять месяцев.
Расторжение договора без предупреждения (fristlose Kündigung) возможно, если одна из сторон неоднократно нарушает условия договора.
Если дело доходит до суда, то обычно решение выносится в пользу арендодателя. Однако при определенных обстоятельствах судьи могут принять решение в пользу арендатора и договориться об отказе от расторжения договора.
Арендаторы имеют особое право на расторжение договора, например, при увеличении арендной платы. В этом случае арендатор часто может выехать из квартиры раньше положенного срока.
В случае субаренды ситуация с расторжением договора является проблематичной для арендатора, поскольку применяется сокращенный четырехнедельный срок уведомления. Хозяин может направить уведомление без объяснения причин расторжения договора, если он предоставляет квартиру с мебелью или сам проживает в ней. В основном это касается студентов и тех, кто арендует жилье на условиях субаренды. Поэтому при заключении договора заранее узнайте о своих правах как арендатора.
Если арендаторы съезжают раньше оговоренного срока, они зачастую все равно должны заплатить арендную плату за период до окончания срока действия договора. Исключением является случай, когда новый жилец хочет въехать в квартиру раньше, в этом случае большинство арендодателей отказываются от продолжения оплаты до официальной даты выезда. Другая причина заключается в том, что если арендодатель хочет полностью обновить или отремонтировать квартиру, он также может отказаться от продолжения выплаты арендной платы, если арендатор съезжает раньше срока. Это связано с тем, что чем быстрее ремонтники смогут попасть в помещение, тем быстрее арендодатель сможет снова сдать его в аренду.
Короче говоря: если арендодатель не несет никаких расходов и не теряет никакого дохода в результате досрочного выезда старого арендатора, арендатор может выехать раньше и, таким образом, сэкономить деньги.
После передачи квартиры арендодатель обязан вернуть арендатору депозит плюс проценты. Однако не сразу. В принципе, срок исковой давности по вопросам, вытекающим из договоров аренды, составляет три года.
Требования о возврате арендного депозита также теряют силу по истечении трех лет. Здесь срок исковой давности начинается после расторжения договора аренды по истечении шестимесячного срока урегулирования.
Однако, помимо обычного трехлетнего срока исковой давности, существуют и более короткие сроки. Если арендатор неправомерно выполнил или оплатил косметический ремонт при выезде из-за недействительного пункта договора, у него есть право на возмещение или компенсацию против арендодателя. Однако срок действия этого требования истекает через шесть месяцев после окончания срока аренды.
В старых договорах аренды, заключенных до осени 2001 года, часто указывается, что по истечении десяти лет аренды арендодатель должен уведомить об этом за год. Это постановление действует и по сей день. С другой стороны, арендаторы всегда могут расторгнуть такие старые договоры аренды с уведомлением за три месяца.
Если Вам понравилась статья и вы считаете ее полезной и интересной, поделитесь ею в социальных сетях!😊
Материал перевела и подготовила на основе интернетных источников, с использованиемhttps://www.t-online.de/ Kristina Zilinski
Ссылки на другие интересные статьи:
Квартиросъемщики должны оплачивать кабельное телевидение до 2024 года
https://iscr-gmbh.de/ru/novosti/drugie-novosti/321-kvartirosemshchiki-dolzhny-oplachivat-kabel-noe-televidenie-do-2024-goda
Штрафы для автомобилистов в зимний период
https://iscr-gmbh.de/ru/novosti/poleznaya-informatsiya/326-shtrafy-dlya-avtomobilistov-v-zimnij-period
Освобождение от ARD/ZDF только при получении пособия?
https://iscr-gmbh.de/ru/novosti/drugie-novosti/334-osvobozhdenie-ot-ard-zdf-tol-ko-pri-poluchenii-posobiya
