Методы сравнтеьлного подхода при оценке квартир

Основным преимуществом доходного метода оценки недвижимости является:

• универсальность;
• возможность наиболее точного определения стоимости недвижимого имущества в условиях нестабильного рынка недвижимости.

Недостатком является погрешность прогнозов в следствие ошибки оценщика (заведомое и намеренное искажение будущих доходов).

Условия применения доходного подхода при оценке недвижимости

Этот способ оценки недвижимого имущества применим в совокупности условий:

• недвижимое имущество способно приносить доход;
• есть вероятность обоснованного прогнозирования уровня доходной части эксплуатации объекта.

Этапы применения доходного подхода к оценке недвижимости

1. Вычисление валового дохода от эксплуатации недвижимого имущества.
2. Учет потерь от неплатежей за аренду (низкий спрос, недополученные платежи).

Рыночный (сравнительный) подход к оценке стоимости квартиры

Рыночный (сравнительный) подход к оценке квартиры — это совокупность методов оценки данной квартиры, основанных на сравнении оцениваемой квартиры с аналогичными квартирами, относительно которых есть документально подтвержденная информация о суммах сделок купли-продажи с ними. Основной предпосылкой для применения сравнительного подхода является наличие необходимого количества на рынке недвижимости квартир-аналогов.

Данный подход базируется на двух простых принципах:

1. Принцип спроса и предложения. Существует вполне объяснимая взаимосвязь между степенью потребности в квартирах и объемом предложений на рынке.

2.

Методы сравнтеьлного подхода при оценке квартиры

Неправильные оценки могут привести к значительным погрешностям в стоимости.

Этот метод может быть сложным в применении, поскольку требует оценки множества факторов, таких как риски, ставки капитализации, расходы на эксплуатацию и поддержание объекта.

Применимость ограничена объектами, которые действительно приносят доход. Для жилых объектов, не сдающихся в аренду, этот метод не имеет смысла.

Доходный подход особенно полезен для инвесторов, так как позволяет оценить недвижимость с точки зрения её будущей доходности, что имеет ключевое значение при принятии инвестиционных решений.

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости основывается на принципе, что стоимость объекта можно определить через расчёт затрат на его восстановление или строительство нового аналогичного объекта.

Методы сравнтеьлного подхода при оценке квартиры объекта недвижимости

Применение капитализации дохода — для того чтобы преобразовать ожидаемые доходы в текущую стоимость, используется метод капитализации. Это означает, что будущие доходы приводятся к их текущей стоимости с использованием ставки капитализации (ставка доходности). Для этого применяется следующая формула:

Стоимость недвижимости = Чистый операционный доход / Ставка капитализации

• Оценка рисков и прогнозирование доходов — в ходе оценки учитываются риски, связанные с изменением доходности объекта, такие как колебания рыночных ставок, изменения в спросе на аренду или возможные эксплуатационные расходы.

Применение в реальной практике

Доходный подход применяется, в первую очередь, для оценки объектов, которые могут быть использованы для получения регулярных доходов.

Покупатель, владеющий информацией о рынке недвижимости, не станет платить за квартиру больше, чем стоит аналогичная квартира с аналогичными свойствами (расположение, размер, физические характеристики квартиры и дома,…).

Суть подхода заключается в обработке данных о сделках купли-продажи квартир в районе оцениваемой квартиры, определении ценообразующих факторов, расчете корректирующих (поправочных) коэффициентов, отражающих степень отличия оцениваемой квартиры от квартир-аналогов.

Ценообразующих факторов очень много, а их сочетаний еще больше. По этой причине приходится ограничиваться наиболее объективными (существенными) факторами, которыми в большей степени отличаются квартиры-аналоги от оцениваемой квартиры.

Исследуя рынок сделок, оценщик рассматривает максимум характеристик потребительских свойств оцениваемой квартиры, а также среды ее расположения.

• этот подход отражает потенциальную прибыль от эксплуатации недвижимого объекта со дня оценки и до завершения процесса эксплуатации;
• риски, присущие имуществу и региону, в котором имущество расположено.

Этот подход применяется для определения:

• инвестиционной ценности, т. к. нет смысла отдавать за недвижимость больше, чем она способна принести прибыли;
• рыночной ценности.

Методы доходного подхода в оценке недвижимости

В границах доходного метода оценки недвижимости, который мы описываем, очевидно использование одного из 2-х методов:

• капитализация чистой прибыли;
• дисконтирование денежных потоков.

Обе метода зиждутся на предположении того, что цена недвижимого объекта объясняется возможностью недвижимого объекта создавать прибыль.

Большинство сделок с жилплощадью требует проведения оценки её стоимости. Существует несколько подходов к расчёту цены, одним из которых является затратный. Что такое затратный подход в оценке недвижимости? Как производится расчёт при использовании данного подхода? Какие методы существуют и при каких условиях они актуальны? В каких ситуациях применение затратного метода будет неразумным и почему, иногда, оценщики отказываются его использовать?

Смысл затратного метода оценки и основные понятия

ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обозначает одним из подходов расчёта стоимости недвижимого объекта — «затратный».

Цена предложения всегда выше фактической цены сделки по причине заложенной дельты на торг. 5. Факторы местоположения квартиры:

5. Местоположение

5.1. Престижность района расположения квартиры, обусловленная наличием в микрорайоне исторических и архитектурных памятников, парков, заповедных зон, водоемов и других достопримечательностей, оказывающих влияние на выбор потенциального покупателя.

5.2.
Близость квартиры к центру города, центрам деловой активности и жизнеобеспечения, общественных, финансовых, развлекательных, торговых комплексов.

5.3. Транспортная доступность квартиры сегодня является одной из наиболее веских причин даже для смены места жительства. Проблема пробок в Москве разрастается, готового решения жителям города московские власти пока не предложили.

5.4.

Если оцениваемая квартира лучше сопоставимого аналога, то к цене аналога вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданной квартиры-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках квартиры-аналога и оцениваемой квартиры.

Положительная поправка вносится, если оцениваемая квартира лучше сопоставимой квартиры-аналога, отрицательная — если хуже.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых квартир могут сильно не совпадать. В связи с этим, выбор значения скорректированной цены продажи в качестве основы для определения рыночной стоимости оцениваемой квартиры, когда абсолютное итоговое значение корректировок минимально или их число минимально (одно из двух).

Одинаковые характеристики не принимаются во внимание. В результате анализа выявляется набор факторов, с их учетом квартира оценивается в единых денежных единицах.

Так как число ценообразующих факторов для любой квартиры весьма велико, в процессе анализа чувствительности исключаются из рассмотрения факторы, изменение которых не оказывает большого влияния на изменение цены квартиры. Тем не менее, их количество остается весьма значительным.
Для упрощения работы «весомые» факторы группируются, и в дальнейшем в качестве элементов сравнения рассматриваются группы факторов.

Перечень групп факторов, рекомендуемых к применению в сравнительном подходе квартиры.

Группа факторов / Элементы сравнения для сделок купли-продажи

1. Качество прав / 1.1. Обременение квартиры договором аренды 1.2.

Факторы, учитывающие субъективные условия сделки, не зависимые по отношению к оцениваемой квартире (срочная сделка по причине банкротства, родственные мотивы, партнерские отношения,…). Использовать квартиры, участвующие в такого рода сделках, для сравнения с оцениваемой квартирой нецелесообразно.

4. В условиях рынка цена спроса и цена предложения имеют некоторую дельту. Причины возникновения дельты:

4.1. С момента совершения сделки, относительно которой происходит сравнение прошло некоторое время, за это время цены на рынке могут вырасти или наоборот – упасть. Для учета роста или падения служит индекс инфляции на период оценки, либо уровень цен на рынке недвижимости в других сегментах рынка. Тем не менее не следует использовать для сравнения сделки, совершенные больше месяца назад, по отношению ко времени оценки.

4.2.

Если такое снижение касается объекта-аналога, то цена сделки с ним корректируется в сторону увеличения. Если объект-аналог не обременен таким договором аренды, а оцениваемая квартира сдан в аренду на невыгодных условиях, то цена сделки с объектом-аналогом корректируется в меньшую сторону.

1.2. Права владения и пользования квартирой-аналогом или оцениваемой квартирой могут ограничиваться частным или публичным сервитутом и иными обременениями.

Любое из двух перечисленных ограничений может привести к уменьшению стоимости квартиры.

Следовательно, если обременение касается квартиры-аналога, то ее цена корректируется в сторону увеличения.
И наоборот, если ограничиваются возможности использования оцениваемой квартиры, то цена квартиры-аналога уменьшается на величину поправки.

2.