Все имеет срок годности, и некоторые дома в РФ давно отслужили свое. И если такое здание не подлежит реконструкции, его признают аварийным. Следующим шагом является расселение жильцов. Однако на практике даже очень ветхие дома часто не получают статуса аварийной постройки. И люди десятилетиями живут в них, несмотря на риск обрушения.
По статистике порядка 1,5 миллионов граждан РФ проживают в аварийных зданиях. Это те дома, которые соответствуют критериям, принятым в 2006 году. И почти за 20 лет правительство так и не смогло полностью разобраться с проблемой ветхого жилья.
В настоящее время идет второй этап переселения людей. Он был объявлен в 2017 году.
Ниже мы поговорим о том, как добиться признания дома аварийным. Рассмотрим, какие бумаги нужно собрать для этого, куда следует обращаться, что делать и с какими трудностями можно столкнуться. Сразу же отметим, что это сложный и длительный процесс, но при правильном подходе вы сможете выйти из него победителем.
Когда дом приходит в негодность, его могут называть аварийным, старым, ветхим и т. д. Подобные слова нередко используются как синонимы, однако они не являются таковыми с точки зрения законодательства. Поэтому в первую очередь следует разобраться в нюансах.
Ветхим в обиходе называют старое жилье. То есть, такое, которые получило естественный износ – ввиду старения появились повреждения и дефекты. Причем они не вызывают опасности обрушения здания.
Совсем другое дело, когда речь идет об аварийном жилье. В таких домах жить действительно опасно. А все потому, что ключевым признаком аварийности является критическое состояние несущих конструкций. То есть, появилась опасность обрушения из-за того, что фундамент и стены утратили способность держать нагрузку.
Чтобы лучше разобраться в категориях технического состояния жилья, следует заглянуть в строительные правила. В них указаны следующие характеристики:
Говоря простым языком, аварийный дом может рухнуть в любой момент, и причина такого обрушения значения не имеет. В качестве примера возьмем хрущевку 60-х годов постройки. Такой дом может иметь неприглядный внешний вид, обшарпанные подъезды и квартиры с неудобными планировками. Однако само здание является прочным и сможет простоять еще несколько десятков лет. Это ветхое, но уж никак не аварийное жилье.
Другое дело – двухэтажный деревянный барак, покосившийся и нуждающийся в установке подпорок. Такое здание может обрушиться в любой момент, соответственно, оно является аварийным. Однако для того, чтобы его действительно признали таковым, требуется решение комиссии, речь о которой пойдет ниже.
Таким образом, техническое состояние не связано с комфортностью проживая напрямую. Соответственно, тесная кухня – это не повод признать дом аварийным, ровно как и проходные комнаты.
К данной категории относятся нуждающиеся в ремонте здания. При этом, их можно отреставрировать без необходимости выселять жильцов. И уж точно такие дома не подлежат сносу.
Типичный ветхий дом имеет ограниченно работоспособное состояние строительных конструкций. Такое здание может иметь повреждения и дефекты. При этом, отсутствует опасность потери устойчивости или разрушения. Таким образом, дальнейшая эксплуатация здания является возможной при условии контроля его технического состояния, восстановления или же усиления конструкции.
Для деревянных домов и мансард ветхость признается при износе конструкций, превышающем 65%. Для каменных домов ветхость признается при износе свыше 70%.
Речь идет о помещения в многоквартирных домах, признанных непригодными для проживания ввиду технических причин, когда само здание подлежит реконструкции или сносу. Следует отличать аварийный дом от непригодного для проживания. Речь идет о совершенно разных терминах.
Если дом признали непригодным для проживания, то это еще не означает, что он находится в аварийном состоянии. Например, такой статус могут дать зданию, которое находится в зоне затопления или в опасной близости к промышленному объекту. Если же дом признали аварийным, то это автоматически означает, что он является непригодным для проживания.
Резюмируя все вышесказанное, рассмотрим два основных отличия между ветхим и аварийным жильем:
Если жилье официально признали аварийным, то это значит, что нанимателей по договору социального найма должны переселить в аналогичные дома, перезаключив с ними договора. Собственникам предоставляется жилье с аналогичными параметрами. Кроме того, муниципалитет должен возместить гражданам убытки и расходы, возникшие по причине переезда.
Для объявления жилого дома аварийным, местная администрация созывает межведомственную комиссию, которая включает в себя специалистов из разных органов и служб, включая отдел архитектуры, бюро технической инвентаризации, пожарный надзор, Роспотребнадзор и МЧС. Основной задачей такой комиссии является проверка того, соответствует ли данный жилой объект установленным нормам для жилых помещений и действительно ли его можно признать непригодным для проживания. Для этого комиссия организует проведение экспертизы и анализирует полученные результаты и данные.
Межведомственная комиссия выполняет следующие задачи:
Решение принимается большинством голосов участников комиссии. В данном решении должны содержаться следующие выводы:
Для того чтобы признать дом аварийным, могут соблюдаться следующие условия:
Точно не признают дом аварийным, если:
В неприватизированных квартирах и комнатах жильцы часто проживают по договорам социального найма. Когда дом признается аварийным и подлежит расселению, существуют различные правила и возможности как для нанимателей, так и для собственников:
Для нанимателей:
Собственники могут выбрать один из двух вариантов: получить в собственность другое благоустроенное жилье площадью не менее своей старой квартиры или получить компенсацию за старую квартиру. Размер компенсации определяется на основе рыночной стоимости квартиры в доме, подлежащем сносу, стоимости доли в земельном участке и убытков, связанных с переездом.
Также собственники имеют право на компенсацию расходов на переезд и услуг риелтора. Если квартиру в аварийном доме арендовали официально, то есть возможность даже требовать упущенную выгоду, так как арендаторов вынуждены были выселить раньше, чем закончился договор.
Кроме того, собственники могут законно требовать возврата взносов за капитальный ремонт, особенно если работы уже были проведены. Тогда остаток неизрасходованных средств будет распределен между жильцами.
Если вы хотите признать жилое здание аварийным, вам следует опираться на постановление правительства №47. Ниже приведен алгоритм действий.
Собираем документы
Для того, чтобы попросить администрацию признать многоквартирный дом аварийным, необходимо предоставить следующие документы:
Этот пакет документов может быть дополнен заявлениями, письмами и жалобами жильцов на плохие условия проживания, но все это не является обязательным. Важно соблюдать требования и процедуры, установленные законодательством, чтобы успешно запросить признание дома аварийным.
Инициировать процедуру признания жилого дома аварийным можно двумя способами: самостоятельно или коллективно, приняв решение на общем собрании собственников жилья. При проведении собрания необходимо поставить вопросы о проведении специализированной экспертизы и отправке соответствующего заявления в межведомственную комиссию.
Заявление и комплект требуемых документов следует направить в местную администрацию, что можно сделать несколькими способами:
После получения заявления о признании дома аварийным, администрация организует работу комиссии для оценки технического состояния здания, которая проходит следующие этапы:
Все эти этапы должны быть завершены в течение 30 дней с момента поступления заявления. В течение этого срока комиссия должна вынести своё заключение.
На основе экспертного заключения, местная администрация имеет 30 дней на принятие решения и выдачу соответствующего распоряжения, в котором описаны следующие важные моменты:
После вынесения распоряжения, администрация обязана уведомить лицо, которое подало заявление, в течение пяти дней. Уведомление может быть отправлено по обычной или электронной почте, а также размещено на федеральных или региональных сайтах госуслуг.
В случае, если многоквартирный дом признан аварийным, и жилье в нем стало непригодным для проживания, администрация также обязана уведомить об этом Госжилинспекцию.
В данном случае не исключены бюрократические проволочки. Так, согласно закону, после признания дома аварийным и предназначенным для сноса, администрация должна требовать от жильцов самостоятельного сноса дома. Обычно собственники не в состоянии выполнить это требование, и поэтому квартиры и участок земли, на котором стоит здание, изымаются для муниципальных нужд. С собственниками заключается соглашение о размере компенсации и сроках изъятия. Весь этот процесс может быть очень длительным.
В каждом регионе существует своя программа по переселению из аварийного жилья, которая является частью национального проекта «Жилье и городская среда». Все здания, которые были признаны аварийными после 1 января 2017 года, включаются в региональные программы переселения, и для них формируется график переселения. Средства на переселение предоставляются регионам из Фонда развития территорий. Планируемую дату переселения можно найти на официальном сайте этого фонда.
Если здание было признано аварийным до 1 января 2017 года, оно попадает под так называемую «старую программу переселения», и на нее выделяются средства из Фонда развития жилищно-коммунального хозяйства. Эти даты имеют значение для администрации, поскольку они определяют источник финансирования, а вот для жильцов они не имеют особого значения.
Обычно график расселения аварийных домов принимают на региональном уровне. Очередность чаще всего определяется просто по датам. То есть, в первую очередь будет расселено то здание, которое было признано аварийным раньше. Если же дом вот-вот рухнет, его могут поставить вне очереди.
Заявление о признании дома аварийным могут подать как собственники квартир, так и их наниматели, если они проживают по договорам социального найма. В случае ведомственных домов заявление может быть подано предприятием, являющимся собственником здания. Проверку на процент износа и аварийность дома также могут инициировать такие госорганы пожарная инспекция, Роспотребнадзор или муниципалитет.
Для подачи заявления необходимо обратиться в местную администрацию. В некоторых городах существуют постоянно действующие межведомственные комиссии, занимающиеся оценкой жилых помещений. Однако для упрощения процедуры можно написать заявление на имя главы администрации или мэра, и затем чиновники сами разберутся с процессом.
Форма заявления может быть произвольной, но она обязательно должна содержать данные заявителя и адрес дома, который предлагается признать аварийным. К заявлению следует приложить документы, подтверждающие аварийное состояние здания.
С точки зрения закона, не имеет значения, подпишут ли заявление жильцы одной квартиры или всех. Тем не менее, рекомендуется получить поддержку как можно большего числа собственников для увеличения шансов на признание дома аварийным.
Ключевым документом для межведомственной комиссии является заключение проектно-изыскательской организации, которая должна провести проверку состояния конструкций дома. Такое заключение может быть предоставлено только фирмой, входящей в саморегулируемую организацию в области архитектурно-строительного проектирования. При этом компания должна приложить к заключению выписку из реестра СРО, подтверждающую ее полномочия для проведения обследований зданий.
Как правило, экспертиза стоит около 50 тысяч рублей. Закон не определяет, кто должен нести эти расходы, но обычно экспертизу заказывают собственники жилья или управляющая компания, и затем представляют заключение комиссии. Поэтому логично предположить, что обследование оплачивают жильцы или управляющая компания. В этом случае рекомендуется провести общее собрание, чтобы решить вопрос о финансировании экспертизы.
Продолжительность экспертизы может варьироваться от 10 до 30 дней, в зависимости от объема работ. Иногда для получения заключения требуются лабораторные исследования, например, взятие проб бетона и его проверка на прочность. В таких случаях процесс составления заключения может занять больше времени, чем обычно.
Для проведения сноса аварийных домов необходимы значительные финансовые ресурсы, и региональные бюджеты часто сталкиваются с ограничениями в финансировании. Из-за этого администрации не всегда охотно признают дома аварийными. Иногда комиссия может противоречить заключению строительной экспертизы, но чаще всего процесс затягивается из-за бюрократической сложности: комиссия может не собираться или собраться, но не принять окончательное решение.
В таких случаях граждане могут обратиться в прокуратуру или суд. Первый вариант, обращение в прокуратуру, может быть более удобным, поскольку прокурор может самостоятельно подготовить иск в защиту прав жильцов дома, подать его в суд и защитить нарушенные права. По сути, прокурор выступает как бесплатный юрист, представляя интересы граждан в суде.
Например, прокурор Ленинского района в городе Красноярск обратился в суд с иском к межведомственной комиссии администрации города, требуя признать бездействие комиссии незаконным. Прокурор указал, что в комиссию поступило заключение службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, которое требовало определить, что делать с домом. Также имелось заключение специализированной организации о непригодности дома для проживания. Однако межведомственная комиссия не предпринимала никаких действий.
Суд первой инстанции отклонил иск, объявив, что комиссия не имеет полномочий для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, так как комиссия не является самостоятельным органом местного самоуправления. Однако в апелляционной инстанции это решение было отменено, и бездействие комиссии признано незаконным. Суд обязал комиссию рассмотреть ситуацию с домом и принять решение о том, следует ли его признать аварийным.
Обращение в суд становится необходимым, когда межведомственная комиссия затягивает процесс рассмотрения или отказывается рассматривать заявление. Также суд может потребоваться, если комиссия, вопреки экспертному заключению, отказывается признавать дом аварийным.
Пример из Тульской области иллюстрирует такую ситуацию. Жительница обратилась с заявлением о признании дома аварийным и предоставила экспертное заключение, которое свидетельствовало о серьезных повреждениях конструкций и опасности для жильцов. Однако межведомственная комиссия приняла решение, что дом может быть отремонтирован, и отказала в признании его аварийным и подлежащим сносу.
Жительница обратилась в суд, где требовала признать незаконными заключения комиссии и распоряжения администрации, которыми эти заключения были утверждены. Она также потребовала от межведомственной комиссии провести повторную оценку дома, учитывая выводы экспертизы.
Суд первой инстанции поддержал женщину, и решение было подтверждено в апелляции.
Иск подается в суд по месту жительства заявителя. Если комиссия отказала в признании дома аварийным, в иске следует указать номер и дату этого решения и приложить его копию.
Проблема признания домов аварийными частично связана с отсутствием финансирования у муниципалитетов для расселения жильцов. Когда дом признается аварийным, это означает, что жить в нем становится небезопасно, и жильцов нужно срочно выселять. Наниматели квартир по договорам социального найма должны быть переселены в другие жилье, а собственники квартир должны решить, какие действия предпринимать с домом (снос или реконструкция).
Однако муниципалитеты часто не могут справиться с этой задачей из-за недостатка средств. Выселение и переселение жильцов, а также снос или реконструкция дома требуют финансовых ресурсов, которые не всегда доступны местным бюджетам. Это приводит к тому, что признание домов аварийными прекращается, как только исчерпываются лимиты финансирования, предоставляемого Фондом развития территорий или Фондом ЖКХ.
Важно отметить, что обветшание жилого фонда является следствием долгосрочного недостатка регулярных ремонтов и поддержания зданий в хорошем состоянии. Собственники, управляющие компании и уровень финансирования не всегда обеспечивали поддержание зданий в должном состоянии. Поэтому государство ввело обязательные взносы на капитальный ремонт и создало систему региональных операторов для управления этими средствами и обеспечения регулярных работ по обслуживанию и ремонту жилищного фонда.
При расселении жильцов из аварийных домов соблюдаются определенные критерии, чтобы обеспечить им подходящие условия для нового жилья. Вот основные моменты:
В случае жильцов с договорами социального найма, переселение из аварийных домов также регулируется определенными правилами:
Вы можете проверить статус аварийности дома на официальном сайте Фонда развития территорий. Просто введите адрес дома на главной странице сайта, и если он признан аварийным, вы найдете информацию о нем в карточке объекта. Кроме того, на сайте есть возможность заказать выписку с основными сведениями о доме и решениями о его статусе, которую вам отправят на электронную почту. Также можно обратиться в местную администрацию или запросить выписку из ЕГРН, которая также содержит информацию о статусе дома. Имейте в виду, что информация на сайте может иногда не синхронизироваться в реальном времени, поэтому в случае несоответствия данных в реестре, документы из местной администрации будут доказательством статуса аварийности.
Когда дом признают аварийным, то события обычно развиваются следующим образом:
В программы расселения из ветхого и аварийного жилья включаются исключительно многоквартирные дома, которые представляют собой здания с двумя и более квартирами, каждая из которых имеет свой отдельный выход. Эти дома также включают в себя общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений в доме.
Что касается частных домов, ответственность за них лежит исключительно на их владельцах. В частных домах не взимаются взносы на капитальный ремонт, и местная администрация не имеет власти вмешиваться в дела собственников. Собственник частного дома может самостоятельно проводить реконструкцию или решить снести дом и построить новый на его месте. Компенсация может предоставляться только в случае, если местная администрация принимает решение о изъятии участка земли, например, для строительства новой дороги или других инфраструктурных проектов.
Итак, инициировать признание дома аварийным, могут как собственники, так и наниматели по договору социального найма. Этот процесс включает в себя проведение общего собрания жильцов, заказ экспертизы состояния дома и предоставление соответствующих документов и в местную администрацию. Заключение о состоянии дома выносит межведомственная комиссия по признанию жилья аварийным, и действия или бездействие этой комиссии могут быть оспорены жильцами в суде.
При переселении, собственники имеют право получить новое жилье или потребовать денежную компенсацию, чтобы купить квартиру самостоятельно (размер этой компенсации можно оспорить в суде). Арендаторы с договорами соцнайма имеют право на новое жилье, но им не положена денежная компенсация.
Важно отметить, что индивидуальные жилые дома не могут участвовать в программе по расселению из аварийного жилья. Эта программа применима только к многоквартирным зданиям.
