Арбитражного суда Самарской области от 8 сентября 2020 г. по делу № А55-9945/2020). Таким образом, судебная практика в вопросе взыскания обеспечительного платежа при смене арендатора не пришла к единому мнению, однако на пути к этому. На мой взгляд, рассматриваемое определение ВС РФ позволит стабилизировать правоприменительную практику и окончательно внести ясность в данный вопрос», – подытожила она.
Партнер практики по разрешению споров Bryan Cave Leighton Paisner Иван Веселов отметил, что Верховный Суд, с одной стороны, разрубил «гордиев узел» и указал на принцип недопустимости ухудшения положения должника при смене кредитора, а с другой стороны, в добавок к этому, довольно тонко и не столь однозначно истолковал соглашение сторон.
«Позицию Верховного Суда о недопустимости ухудшения положения арендатора из-за смены арендодателя, пожалуй, следует оценить позитивно.
Какой счет ставить при проводках обеспечительного платежа, ведь он не является доходом арендодателя, поскольку в юридическом смысле у него нет права на эти деньги и они просто «хранятся» на его счете.
В соответствии с Приказом № 208н от 16.10.2018 Об утверждении Федерального стандарта бухгалтерского учета ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» обеспечительный платеж при его получении отражается проводкой: Дт 51 – Кт 76. А при возврате: Дт 76 – Кт 51.
У бухгалтеров часто возникает вопрос – как учесть обеспечительный платеж при УСН (доход), где по идее учитывается весь валовый доход, поступающий на расчетный счет, но обеспечение не является фактически доходом.
Обеспечительный платёж не включается в доход, если он был возвращён арендатору при его выезде. Причина — отсутствие экономической выгоды от этих средств.
Екатерина Розум добавила, что определением Верховный Суд усилил существующую позицию о необходимости предъявления требований о взыскании обеспечительного платежа к новому собственнику.
«Вместе с тем на данном этапе в судебной практике встречаются решения, устанавливающие необходимость передачи обеспечительного платежа, уплаченного прежнему арендодателю, новому арендодателю.
Здоровье” как новый арендодатель, принявший на себя все права и обязанности по договору аренды, согласовало, что уплата отступного прекращает все обязательства по договору аренды, кроме обязательства прежнего арендодателя по возврату обеспечительного платежа», – отмечено в определении Суда.
Как пояснил ВС, при наличии такого условия судам следовало оценить п. 5 соглашения, в котором общества «Ложка Вилка» и «Здоровье» фактически согласовали уступку требования новым собственником к предпринимателю Дорофееву, возникающего из договора купли-продажи, в связи с наличием прав третьих лиц на предмет договора. При этом в деле № А65-42798/2017 суды указали на отсутствие у общества «Здоровье» требования к ИП.
ГК РФ, обеспечительный платеж подлежит возврату в следующих случаях:
1) в связи с прекращением обеспеченного обязательства;
2) если обстоятельства, при наступлении которых можно воспользоваться обеспечительным платежом, не наступят в предусмотренный договором срок.
Вместе с тем, иные положения могут быть предусмотрены соглашением сторон. Например, в договоре аренды может быть предусмотрено, что “обеспечительный платеж засчитывается в качестве арендной платы за последний месяц пользования объектом аренды“.
Как вариант, стороны не лишены возможности предусмотреть в договоре и условие о возврате обеспечительного платежа не в полном размере.
ГК РФ).
Обеспечительному платежу как способу обеспечения исполнения обязательств посвящены статьи 381.1 и 381.2 ГК РФ.
В законодательстве РФ это новый способ обеспечения исполнения обязательств и был введен только с 1 июня 2015 года, но на практике применялся и до указанной даты, поскольку стороны договора, в силу п. 1 статьи 329 ГК РФ вправе были использовать любое обеспечение, в том числе и не закрепленное напрямую в законе.
Например, по условиям договора аренды, арендатор вносил сумму некоего “обеспечения”, или “гарантийного/страхового депозита” (в размере, например, равном сумме арендной платы за месяц).
ГК РФ “Требования, связанные с организацией игр и пари и участием в них”.
Обеспечительный платеж в договоре аренды
Допускается использование обеспечительного платежа в целях обеспечения обязательств, которое возникнет в будущем. В этом случае условие об обеспечительном платеже закрепляется в предварительном договоре. Если основной договор не будет заключен по вине стороны, внесшей обеспечительный платеж, то этот платеж остается у другой стороны.
Получается, что последний месяц пока ООО или ИП арендовали нежилое помещение они ничего не платят, но при этом, для зачета обеспечительного платежа в счет аренды за такой месяц также требуется письмо от арендодателя, разрешающего сделать такой зачет.
В противном случае арендатор не имеет права в одностороннем порядке производить такой зачет.
При этом в данной схеме есть риски.
Если арендатор за этот месяц, например, повредит помещение или будут начислены штрафы и пени, то у арендодателя не будет обеспечения, чтобы оттуда вычесть эти суммы и их придется взыскивать с арендатора отдельно.
Обеспечительный платеж за последний месяц аренды зачитывается в счет его оплаты по заявлению арендатора.
В случае если основной договор не будет заключен по вине контрагента стороны, внесшей платеж, то последняя вправе требовать его возврата.
Функции обеспечительного платежа
Обеспечительный платеж как способ обеспечения исполнения обязательств применим только в денежном обязательстве и выполняет кроме обеспечительной еще и платежную функцию, поскольку при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства
По общему правилу, установленному п.
Таким образом, Суд отменил решения нижестоящих инстанций и вернул дело на новое рассмотрение.
Младший юрист Land Law Firm Екатерина Розум отметила, что судебная практика по спорам о взыскании обеспечительного платежа при смене арендатора изменялась с течением лет, а потому и сегодня достаточно разнообразна. «Ранее суды исходили из того, были ли денежные средства в размере обеспечительного платежа получены новым собственником недвижимости (арендодателем) от прежнего или самого арендатора: если нет – говорить о неосновательном обогащении первого не представлялось возможным. Следовательно, денежные средства подлежали взысканию с прежнего собственника, в пользу которого первоначально и был внесен обеспечительный платеж (Определение ВАС РФ № ВАС-2273/11 от 11 марта 2011 г. по делу № А40-8153/10-60-28, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 25 июля 2014 г.
